今天咱們就來(lái)系統(tǒng)地聊一聊，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)接下來(lái)的路會(huì)怎么走。我把它梳理成了四個(gè)關(guān)鍵的階段，這樣大家聽(tīng)起來(lái)會(huì)更清晰。這可不是憑空猜測(cè)，而是基于一系列政策和市場(chǎng)信號(hào)得出的判斷。

一、主動(dòng)釋放風(fēng)險(xiǎn)階段（2021-2023年）

首先，咱們得回想一下2021年。那一年，國(guó)家出臺(tái)了一個(gè)非常關(guān)鍵的“三道紅線”政策。很多人當(dāng)時(shí)不理解，覺(jué)得這不是在給市場(chǎng)潑冷水嗎？其實(shí)啊，這正是高層的一步“先手棋”。目的很明確，就是趁著老美那邊還沒(méi)開(kāi)始瘋狂加息，咱們自己先主動(dòng)把房地產(chǎn)的泡沫給擠一擠。

為什么這么說(shuō)呢？您想啊，如果等到美聯(lián)儲(chǔ)加息，全球資金成本都變高了，咱們這邊的泡沫萬(wàn)一被戳破，那內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)夾擊，局面可就被動(dòng)了。所以，不如自己提前動(dòng)手，掌握主動(dòng)權(quán)。結(jié)果大家也看到了，從那時(shí)起到現(xiàn)在的這兩三年，房?jī)r(jià)確實(shí)進(jìn)入了一個(gè)下行通道。

那么市場(chǎng)現(xiàn)狀到底如何呢？根據(jù)最新的數(shù)據(jù)，全國(guó)光是建筑就有6億棟，其中商品住房占了絕大多數(shù)，大概有5億棟。這個(gè)數(shù)字一出來(lái)，您就明白了吧，房子的供應(yīng)量已經(jīng)非常充足，過(guò)去那種“供不應(yīng)求”的局面徹底反轉(zhuǎn)了�，F(xiàn)在的調(diào)控邏輯，可以理解為“慢慢降溫”，一邊讓價(jià)格逐步回歸理性，一邊等著美國(guó)那邊的利率政策掉頭。等到外部壓力小了，咱們自己的發(fā)力空間就更大了。

二、土地財(cái)政，這個(gè)老難題怎么轉(zhuǎn)型？

說(shuō)到這兒，就不得不提地方政府的錢袋子問(wèn)題了。過(guò)去，賣地收入是地方財(cái)政的頂梁柱，能占到一半以上。但現(xiàn)在情況變了，這個(gè)比例一下子降到了20%左右，這可讓不少地方感到“錢緊”。地方的債務(wù)負(fù)擔(dān)也不輕，比率達(dá)到了140%，而咱們國(guó)家整體的債務(wù)率才50%左右，這個(gè)反差挺明顯的。

那么，這個(gè)困境是怎么形成的呢？其實(shí)根子早在1994年就埋下了。那一年實(shí)行了“分稅制”改革，簡(jiǎn)單說(shuō)，就是地方企業(yè)創(chuàng)造的增值稅，大部分（75%）都要上交給中央。這樣一來(lái)，地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)的直接稅收收入就變少了，那怎么辦？正好趕上城市化大發(fā)展，賣地就成了一個(gè)最直接、來(lái)錢最快的辦法。久而久之，就形成了嚴(yán)重的路徑依賴，像抽大煙一樣，想戒掉可就難了。所以你看，現(xiàn)在要轉(zhuǎn)型，光喊口號(hào)不行，必須動(dòng)真格的，從根子上重構(gòu)中央和地方的稅收分配體系。這事兒推進(jìn)起來(lái)可不容易，到目前為止，全國(guó)也才只有18個(gè)城市能夠不依賴土地收入，實(shí)現(xiàn)財(cái)政的自給自足。這說(shuō)明轉(zhuǎn)型之路，道阻且長(zhǎng)啊。

所以，未來(lái)的改革方向非常明確，就是必須建立起一套新的、更健康的中央和地方稅收分配體系，慢慢擺脫對(duì)賣地收入的依賴。

三、住房產(chǎn)品要更新?lián)Q代了

接下來(lái)咱們聊聊房子本身會(huì)怎么變。這就跟咱們用的家電一樣，得更新?lián)Q代。國(guó)家現(xiàn)在在供給側(cè)推動(dòng)改革，比如降低新樓盤(pán)的“容積率”。您可能一聽(tīng)這詞兒有點(diǎn)專業(yè)，其實(shí)簡(jiǎn)單說(shuō)，就是同樣大的一塊地上，以前可能蓋得又密又高，住著擠；以后的新樓盤(pán)會(huì)蓋得寬松一些，樓間距更大，綠化更多，設(shè)計(jì)也更科學(xué)。

這種變化帶來(lái)的體驗(yàn)提升是實(shí)實(shí)在在的，就像當(dāng)年咱們從看黑白電視換到彩色電視一樣，一旦用上了彩電，誰(shuí)還愿意回去看黑白屏呢？新一代的好房子，對(duì)老破小來(lái)說(shuō)，就是一種“降維打擊”。所以政策層面也在有意引導(dǎo)，讓那些房齡超過(guò)30年、居住體驗(yàn)差的老舊房子，慢慢被市場(chǎng)淘汰。這不僅是提升居住品質(zhì)，也是盤(pán)活存量資產(chǎn)的一個(gè)妙招。比如在上海，就已經(jīng)在試點(diǎn)一種新玩法：把一些位置不錯(cuò)但本身比較舊的老房子統(tǒng)一收過(guò)來(lái)，進(jìn)行改造升級(jí)，然后變成長(zhǎng)期租賃的房子，再包裝成一種年化收益大概3.5%的理財(cái)產(chǎn)品賣給投資者。這里面怎么保證賺錢呢？關(guān)鍵就在于前期收購(gòu)的時(shí)候，能把價(jià)格壓得比較低，這樣租金回報(bào)率自然就上來(lái)了。

總結(jié)一下，這一階段的邏輯就是：推出更好的產(chǎn)品，讓市場(chǎng)主動(dòng)選擇升級(jí)，同時(shí)給老舊資產(chǎn)找到新的金融出路。

四、最終目標(biāo)：構(gòu)建一個(gè)完整的制度閉環(huán)

前面做的所有事情，最終都是為了形成一個(gè)完整的閉環(huán)系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)有兩個(gè)核心支柱：

第一個(gè)是保障房體系。從今年，也就是2024年開(kāi)始，你會(huì)看到政府會(huì)加速收購(gòu)市面上那些老舊房子，然后把它們轉(zhuǎn)化成保障性住房。目標(biāo)是能讓全國(guó)大概20%的城鎮(zhèn)家庭，住進(jìn)這些價(jià)格實(shí)惠的保障房里。這就等于給社會(huì)的住房需求兜了一個(gè)底。

第二個(gè)就是大家說(shuō)了很多年的房產(chǎn)稅了。但這里有個(gè)先后順序：一定是等到保障房體系建得比較完善了，能保證大多數(shù)人基本居住需求之后，房產(chǎn)稅這個(gè)“靴子”才會(huì)真正落地。這樣一來(lái)，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這個(gè)定位，才算真正在制度上落地了。

一些長(zhǎng)期的風(fēng)險(xiǎn)和建議

最后，再說(shuō)幾點(diǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和給大家的參考建議。

建筑周期風(fēng)險(xiǎn)：現(xiàn)在很多高層住宅，等過(guò)了30、40年，里面的管道、線路都會(huì)嚴(yán)重老化，到時(shí)候維修的成本，可能比把樓拆了重蓋一半的錢還要多，這是個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。

資金流向：咱們得參考鄰居日本的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，錢不能再一股腦地往房地產(chǎn)里沖了。健康的趨勢(shì)是，資金應(yīng)該更多地流向科技創(chuàng)新和高端制造業(yè)。如果轉(zhuǎn)型成功，普通家庭在住房上的負(fù)擔(dān)，未來(lái)有望能降低30%左右。

持有建議：所以，如果你手里還有不是用來(lái)自住的老舊房子，建議最好在5年內(nèi)考慮置換掉。如果要買新建的住宅，一定要擦亮眼睛，重點(diǎn)關(guān)注那些“容積率”低于2.0的項(xiàng)目，這樣的社區(qū)未來(lái)居住品質(zhì)會(huì)更有保障。