昨日，昆明市自規(guī)局發(fā)布了北市區(qū)龍泉街道一宗土地控詳規(guī)修改方案，這宗土地位于灃源路與昆曲高速交叉口西南側(cè)，紅星美凱龍家居廣場(chǎng)和旭輝鉑宸府之間，面積有25.2畝，原本是一宗商業(yè)用地，如今絕大部分都被調(diào)整為住宅用地，容積率只有2.1，限高54米。只有東北角約1.2畝地塊被規(guī)劃為公園綠地。

藍(lán)線內(nèi)即為旭輝廣場(chǎng)項(xiàng)目被調(diào)規(guī)地塊

這宗編號(hào)為PL-BC2-0-01-04的地塊屬于旭輝所有，是2020年7月旭輝在昆明競(jìng)得的4宗土地之一。當(dāng)時(shí)旭輝通過旗下的昆明和坤房地產(chǎn)公司總共競(jìng)得233.6畝土地，其中三宗是商業(yè)用地，最大一宗是住宅用地。

旭輝在住宅用地上先后開發(fā)了一期項(xiàng)目鉑宸府和二期鉑森林語，鉑宸府已經(jīng)交付，鉑森林語今年才開盤發(fā)售。兩宗商業(yè)用地上開發(fā)的是旭輝廣場(chǎng)。旭輝廣場(chǎng)2021年開工后一度停工，不過今年已隨著鉑森林語的開發(fā)恢復(fù)了建設(shè)。

旭輝鉑森林語正在銷售當(dāng)中

在調(diào)規(guī)之前旭輝一直沒有公布最后一個(gè)商業(yè)地塊的開發(fā)計(jì)劃，從旭輝廣場(chǎng)的建設(shè)進(jìn)度，以及旁邊早就開業(yè)的紅星美凱龍家居廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況來看，如果這個(gè)地塊繼續(xù)開發(fā)商業(yè)，旭輝的投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)非常大。

旭輝的策略是按兵不動(dòng)，靜觀其變，最終等待有了收獲，如今這宗商業(yè)用地被調(diào)整為住宅用地，扣除1.2畝綠化用地后，凈開發(fā)用地仍有24畝，按最大容積率2.1計(jì)算，總建筑面積約33600平米。旭輝5年前取得這宗土地的價(jià)格是26486.5萬元，如果調(diào)規(guī)不需要退補(bǔ)差價(jià)，樓面地價(jià)差不多是7883元/平米。就地塊位置而言，這個(gè)價(jià)格也不算低。

只不過調(diào)規(guī)后的地塊容積率只有2.1，限高54米，可以建蓋10多層的洋房，產(chǎn)品力肯定要優(yōu)于旁邊早就開發(fā)的旭輝鉑宸府，將來房?jī)r(jià)有一定溢價(jià)空間。

旭輝在正在開發(fā)的鉑森林語容積率有2.5，有9棟住宅，最低一棟也有19層，最高的有26層，是第四代住宅，目前的公開報(bào)價(jià)是1.45萬/平米。相比而言，新調(diào)規(guī)地塊的規(guī)劃條件更優(yōu)越，開發(fā)四代宅更有優(yōu)勢(shì)，價(jià)格也可以更高。

但決定旭輝新近兩個(gè)項(xiàng)目房?jī)r(jià)上限和競(jìng)爭(zhēng)力的，其實(shí)是旭輝廣場(chǎng)的商業(yè)開發(fā)進(jìn)度。

此次調(diào)規(guī)，也意味著北部山水新城又一個(gè)商業(yè)狂想縮水，10年前，盤龍區(qū)在灃源路與昆曲高速交匯處規(guī)劃了龐大的商業(yè)計(jì)劃，由滇投負(fù)責(zé)開發(fā)，只不過最后落地的是紅星美凱龍和旭輝。紅星美凱龍家居廣場(chǎng)和旭輝廣場(chǎng)加起來的體量超過100萬平米，現(xiàn)在來看，在城市邊緣地帶布局如此規(guī)模的商業(yè)體，實(shí)在是過于一廂情愿了。已經(jīng)開業(yè)好幾年的紅星美凱龍生意蕭條，如今減少旭輝廣場(chǎng)的商業(yè)開發(fā)比重，也算是亡羊補(bǔ)牢了。