URI有話說：URI城市租住學(xué)會作為上海住房租賃行業(yè)的領(lǐng)先綜合服務(wù)平臺，始終立足上海、服務(wù)全國，以賦能行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、踐行民生保障社會責(zé)任為初心，以前瞻視野深耕住房租賃領(lǐng)域，致力于搭建行業(yè)優(yōu)質(zhì)資源共享與專業(yè)經(jīng)驗互鑒的核心橋梁。

本次研學(xué)聚焦成渝兩地住房租賃市場，共實地考察 7 個代表性項目（含國企、央企、外資、合資背景）、1 處工廠，開展 4 場專題座談，核心覆蓋保障性租賃住房、服務(wù)式公寓、人才公寓三大細分賽道，深入了解不同背景企業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計、運營策略、盈利模式與行業(yè)痛點，同步獲取《中國服務(wù)式公寓酒店的市場機遇》等專業(yè)課題的行業(yè)洞察，為租賃行業(yè)運營提供了多維度實踐范本。

本期，就讓我們跟隨「游學(xué)記·URI Study Tour」，一起回顧精彩的游學(xué)之旅。

行程設(shè)置及項目特色 ：

第1天（10/29）·重慶

-上午：杭州飛重慶

-下午：考察「兩江知寓」國企項目及雙方領(lǐng)導(dǎo)會面座談

-晚上：入住體驗「壹棠服務(wù)公寓」

第2天（10/30）·重慶

-上午：考察雅詩閣旗下同區(qū)域雙品牌（盛捷+馨樂庭）

-下午：參觀「鹿客工廠」

-晚上：入住體驗「瑞貝庭王府井店」

第3天（10/31）·重慶→成都

-上午：赴成都，考察「瑞貝庭王府井店」

-下午：考察「憬黎公寓」+培訓(xùn)會

-晚上：入住體驗「盛捷高新酒店公寓」

第4天（11/1）·成都

-上午：考察當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)紅保租房項目「成都軌道寓見雙鳳橋店」

-下午：成都機場返程

行程及亮點

第四站：成都瑞貝庭服務(wù)公寓

典型的“核心區(qū)位+品牌升級”商改案例

游學(xué)第四站，我們來到了華住集團（城家）旗下服務(wù)式公寓產(chǎn)品首次落地西南地區(qū)——瑞貝庭服務(wù)公寓

典型的“核心區(qū)位+品牌升級”策略體現(xiàn)。展示了在成熟商圈通過存量物業(yè)改造和強大的集團資源賦能，快速切入中高端服務(wù)式公寓市場的可行路徑。

1. 項目介紹·簡介與背景：

瑞貝庭品牌原由中富旅居與新加坡城市發(fā)展集團聯(lián)合創(chuàng)建，后納入華住集團城家中檔服務(wù)公寓產(chǎn)品線，該項目位于成都核心高級商圈春熙路太古里區(qū)域，于2024年8月開業(yè)。它由商業(yè)樓宇改造而成，項目總投入約2700萬元，共180間房源，融合了公寓與酒店的雙重屬性，提供長租、中租、短租相結(jié)合的靈活租賃模式。40m2一室一廳，月租金11000元起，51m2一室一廳，月租金14500元起，非節(jié)假日日租在299元-722元左右。

華住集團（城家）旗下服務(wù)式公寓產(chǎn)品首次落地西南地區(qū)，旨在抓住成都高端商務(wù)及旅居客群的市場機遇，強化瑞貝庭品牌在西南市場的標(biāo)桿形象和影響力。

·運營優(yōu)勢及策略：

核心區(qū)位與精準(zhǔn)客群定位：項目坐落于春熙路太古里核心商圈，具備突出的地理位置與商業(yè)價值。主要面向商旅人士及親子家庭客群，精準(zhǔn)承接商圈內(nèi)持續(xù)旺盛的客流需求。

成熟的產(chǎn)品設(shè)計與功能匹配：提供27–60㎡靈活房型，涵蓋大床房、套房等多種戶型。大床房床寬度統(tǒng)一設(shè)置為2米，標(biāo)間配備1.5米床，滿足親子家庭入住需求；套房內(nèi)增配洗碗機、洗烘套裝等居家設(shè)備，提升長住體驗；收納系統(tǒng)依據(jù)出行行為進行人性化分區(qū)，強化實用性與居住舒適度。

“公寓+酒店”混合租期模式：通過融合短租與中長租業(yè)務(wù)，覆蓋差旅、外派及長住等多類客群，增強客源結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)收益的靈活性。目前日租房源占比約73%，有效承接春熙商圈高頻短宿需求。該模式推動項目綜合出租率穩(wěn)定在90%左右，月租金約13500元/套，GOP率達78%。

集團體系化賦能：依托華住集團的會員網(wǎng)絡(luò)、供應(yīng)鏈支持及數(shù)字化管理平臺，在客源導(dǎo)入、成本管控與運營效率方面獲得持續(xù)助力。

2. 項目痛點

核心商圈改造成本高昂，租金定價面臨市場考驗；面臨周邊眾多高端酒店及服務(wù)式公寓的激烈競爭。

第五站：成都憬黎公寓酒店

“國際品牌本土化”與“本土品牌國際化”深度融合

游學(xué)第五站，我們來到了西南地區(qū)文旅新地標(biāo)——憬黎公寓酒店

該項目由錦詩庭（錦江酒店集團與雅詩閣合資公司）打造，標(biāo)志著市場進入“國際品牌本土化”與“本土品牌國際化”深度融合的新階段。這種通過合資公司與特許經(jīng)營進行輕資產(chǎn)擴張的模式，為行業(yè)提供了新范本。

1.項目介紹·簡介與背景：

該項目成都首店位于西南地區(qū)文旅新地標(biāo)——天府國際動漫城，目前正處于籌備開業(yè)階段。定位為高品質(zhì)公寓酒店，致力于為商旅人士提供融合酒店服務(wù)與居家舒適感的住宿體驗。項目總房量131間，其中22間規(guī)劃為公寓用途，裝修標(biāo)準(zhǔn)（不含消防）約為10.5萬元/間。

憬黎TULIP LODJ源自法國盧浮集團，目前累計簽約項目40個，計劃于2025年新增門店15家。雙方將充分發(fā)揮各自優(yōu)勢：依托錦江酒店遍布全國的開發(fā)資源與供應(yīng)鏈體系，加速Q(mào)uest品牌在中國的落地與后續(xù)項目拓展；同時結(jié)合雅詩閣在高端服務(wù)公寓與公寓酒店領(lǐng)域的運營經(jīng)驗，共同將憬黎打造為高品質(zhì)公寓酒店品牌。

·運營策略：

合資公司與特許經(jīng)營模式：依托合資公司平臺，雅詩閣輸出其高端服務(wù)公寓的運營標(biāo)準(zhǔn)和品牌管理經(jīng)驗，而錦江酒店則利用其遍及全國的屬地化開發(fā)團隊、強大的供應(yīng)鏈平臺和市場資源，實現(xiàn)品牌的快速落地和高效運營。該項目有鮮明的地方運營特色，是真正把“住酒店”變成“玩社群”。不僅提供酒店式服務(wù)，更圍繞Z世代的興趣，打造了電競、漫畫、聲優(yōu)等主題社群和專屬空間，并依托雅詩閣的國際化資源，持續(xù)引入海外特色活動和社區(qū)大使，讓每位住客都能在沉浸式的動漫氛圍中，找到同好、玩在一起。

雙品牌協(xié)同拓展：合作不僅推動憬黎品牌的發(fā)展，同時也將雅詩閣旗下的Quest格詩庭品牌引入中國，實現(xiàn)雙品牌在中國市場的協(xié)同布局和增長。

第六站：成都軌道寓見雙鳳橋店

TOD之上的“青年社區(qū)”樣本

游學(xué)第六站，我們來到了成都軌道集團打造的TOD保障性租賃住房標(biāo)桿項目——軌道城市·寓見雙鳳橋店

成都軌道集團在保障性租賃住房領(lǐng)域一次重要的創(chuàng)新實踐。它不僅僅是一個居住空間，更是一個旨在為青年群體打造一站式生活解決方案的新型社區(qū)模型。

1. 項目簡介

成都軌道集團打造的TOD保障性租賃住房標(biāo)桿項目——軌道城市·寓見雙鳳橋店，位于雙鳳橋地鐵站上蓋，于2024年推出，是成都市首個TOD保租房項目。項目共提供1431套精裝房源，戶型面積為30–70㎡，以一室及兩室兩廳為主，月租金1376–2700元，低于武侯區(qū)公寓類產(chǎn)品市場平均租金水平的46%-66%。

租賃通過微信小程序辦理，簽訂《成都市保障性租賃住房租賃合同》，一人一碼，同區(qū)內(nèi)不得再租賃其他房源。合同期最短1年、最長不超過5年，租金可按月或季度支付，預(yù)收不超過3個月，押金為1個月租金。租期超過1年的，自第二年起租金不遞增。物業(yè)費為4.2元/㎡·月，水、電按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，物業(yè)服務(wù)費及網(wǎng)絡(luò)等使用費用由承租人另行承擔(dān)。

項目配套約3700㎡的“隔壁子·未來社區(qū)生活中心”，集成圖書館、食堂、健身房、就業(yè)服務(wù)站等公共功能，構(gòu)建一站式社區(qū)生活場景。

2. 建設(shè)背景與理念

該項目是成都落實保障性租賃住房政策的重要實踐，依托TOD模式推動“站城人產(chǎn)”融合發(fā)展，助力職住平衡。成都軌道集團專門成立運營子公司，以“自建新建+自主運營”方式打造“軌道城市·寓見”品牌，構(gòu)建TOD全業(yè)態(tài)生活圈。目前，集團已在全市11個TOD項目中啟動建設(shè)超過2.5萬套保租房，總建筑面積超98萬平方米，總投資達107億元，預(yù)計服務(wù)超4萬名新市民與青年人。

“隔壁子·未來社區(qū)生活中心”作為項目的重要組成部分，旨在回應(yīng)青年群體在租房中面臨的居住品質(zhì)低、通勤不便、社區(qū)配套不足等痛點，推動“軌道+社區(qū)+生活”深度融合，打造一個在步行范圍內(nèi)即可滿足居住、工作、消費與休閑需求的未來社區(qū)樣本。該項目現(xiàn)已實現(xiàn)滿租，其中30歲以下租客占比超過80%，非成都戶籍人群超過90%，精準(zhǔn)服務(wù)了新市民和青年群體的安居需求。

3. 運營策略與商業(yè)模式

在精細化的運營之下，"隔壁子"成功地將多元空間盤活為一個充滿活力的青年社區(qū)。

?社群驅(qū)動的活力源泉：運營方深諳社群的重要性，建立了夜校、健身、閱讀等10個主題社群。更為創(chuàng)新的是其"隔壁子社群共創(chuàng)聯(lián)盟"機制，例如，要求興趣社群商家入駐前，必須先為社區(qū)貢獻兩場沙龍活動，形成了良好的資源互換和內(nèi)容共創(chuàng)生態(tài)。

?"公益+商業(yè)"的可持續(xù)探索：項目并不以高額利潤為首要目標(biāo)，而是探索一種可持續(xù)的微利模式。通過運營提升空間價值，吸引政府與國企合作，實現(xiàn)資源置換與長期合作機會。其主要收入來源于場地租賃、參訪接待（市場化收費，如1500元/次）、培訓(xùn)課程等。同時，通過引入多元業(yè)態(tài)和合作方，以輕資產(chǎn)運營模式降低自身投入（項目上就兩個工作人員）。

?智慧化運營工具：項目開發(fā)了自有小程序，用于活動的發(fā)布、招募和報名，極大地提升了運營效率和用戶體驗。

項目成效：

? 助力青年安居：為超360戶應(yīng)屆高校畢業(yè)生等群體減免租金，切實降低了青年生活成本。

? 構(gòu)建成長生態(tài)：累計開展活動超90場，覆蓋3600余人次，顯著增強了青年的歸屬感與社會連接。

? 激活TOD價值：作為樣板項目，推動了成都軌道TOD保租房體系的快速發(fā)展，年內(nèi)計劃再投運4700余套房源。

行業(yè)方向：

? 從"居住空間"到"成長平臺"的轉(zhuǎn)變：未來青年社區(qū)的核心競爭力，正在從硬件比拼轉(zhuǎn)向為青年提供社交、學(xué)習(xí)、創(chuàng)業(yè)支持的軟性平臺。

? "社群共創(chuàng)"是維持活力的關(guān)鍵：鼓勵并賦能用戶成為內(nèi)容的創(chuàng)造者和活動的組織者，是社區(qū)保持高頻更新和持久吸引力的不二法門。

? "輕資產(chǎn)、強運營"模式具備優(yōu)勢：與國企合作，專注于運營環(huán)節(jié)，這種模式更靈活，也更易于在復(fù)雜的國有資產(chǎn)管理要求下實現(xiàn)落地與復(fù)制。

個人思考

基于此行所見所思，URI記錄核心收獲如下：

1. 品牌本質(zhì)是可感知的價值體系：硬件與文化理念易趨同，品牌核心在于細節(jié)統(tǒng)一感——從空間視覺、員工服務(wù)到物品配置、需求響應(yīng)均遵循統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，背后依托嚴(yán)密管理體系與執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，這是住房租賃行業(yè)品牌化建設(shè)的關(guān)鍵，需將產(chǎn)品、服務(wù)、社群與文化系統(tǒng)融合。

2. 品牌傳播應(yīng)聚焦用戶價值場景：過往傳播多圍繞企業(yè)自身功能屬性，未來需轉(zhuǎn)向用戶視角，聚焦“助力青年職業(yè)起航”“營造家庭溫馨港灣”“定制企業(yè)安居方案”等具體場景，讓品牌承諾嵌入用戶生活軌跡。

3. 品牌運營需強化私域陣地建設(shè)：面對注意力碎片化，需構(gòu)建自有數(shù)字化內(nèi)容體系與私域運營矩陣，通過精準(zhǔn)內(nèi)容、達人合作及社群互動沉淀用戶資產(chǎn)，將流量轉(zhuǎn)化為粉絲，進而培育高黏性、高推薦意愿的品牌忠實用戶。

4. 產(chǎn)品線需平衡獨特性與統(tǒng)一性：參考多品牌協(xié)同案例，需建立清晰“品牌梯隊”策略，明確各品牌定位、邊界與聯(lián)動機制，實現(xiàn)“高端樹形象、中端?，F(xiàn)金流、保障型拓市場”的良性發(fā)展，同時強化母品牌背書，形成品牌合力。

綜上，本次研學(xué)印證：未來租賃行業(yè)競爭將是品牌生態(tài)的競爭，需加快從“住房租賃服務(wù)商”向“新市民與青年成長伙伴”的角色升級，后續(xù)將把所學(xué)轉(zhuǎn)化為品牌行動，助力贏得用戶認同與市場信任。

下篇精彩繼續(xù)。。。

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數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

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