“面朝大海，春暖花開”，是很多人向往的理想生活，也是海景房開放商們主打的噱頭之一。

然而，海景房到底值不值得買？投資性價(jià)比到底如何，其實(shí)很多人并沒有算清楚。

以山東威海乳山市（尤其是銀灘區(qū)域）為例，這里可以說(shuō)是全國(guó)海景房負(fù)面案例的“教科書”。

乳山的海景房主要問(wèn)題不在于風(fēng)景不好，而在于這里畸形的市場(chǎng)模式和產(chǎn)品屬性。

有媒體曾經(jīng)報(bào)道過(guò)，一位北京投資者在2008年以約4000元/平米的價(jià)格購(gòu)入乳山銀灘一套海景房，總價(jià)40萬(wàn)。十年后，二手房掛牌價(jià)僅50萬(wàn)，但掛牌數(shù)年無(wú)人問(wèn)津，最終只能以30多萬(wàn)的價(jià)格虧本出售。而同期，他若在北京購(gòu)買一套普通住宅，價(jià)值可能已翻了幾倍。

乳山銀灘的海景房項(xiàng)目遍地開花，修建了數(shù)百個(gè)小區(qū)，但本地人口有限?？罩寐蕵O高，常年被稱為“鬼城”。巨大的新房供應(yīng)量持續(xù)沖擊著本就稀少的二手房市場(chǎng)需求，導(dǎo)致二手房流動(dòng)性極差。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，你買的不是資產(chǎn)，而是一件很難變現(xiàn)的“不動(dòng)產(chǎn)”。

“免費(fèi)旅游看房團(tuán)”的套路：開發(fā)商組織大巴車從全國(guó)各地拉來(lái)潛在客戶，包吃包住。在過(guò)程中，銷售人員會(huì)營(yíng)造“搶購(gòu)”氛圍，用各種話術(shù)（如“未來(lái)通高鐵”、“政府搬遷規(guī)劃”）讓你沖動(dòng)下單。你以為的“抄底價(jià)”，往往是經(jīng)過(guò)精心包裝的高價(jià)。

新房售價(jià)看似比大城市便宜（如每平米1萬(wàn)元），但這通常是銷售團(tuán)隊(duì)的“釣魚價(jià)”。二手房市場(chǎng)的真實(shí)成交價(jià)往往只有新房?jī)r(jià)格的60%-70%甚至更低。你一旦買入，資產(chǎn)瞬間縮水。

曾有一位在乳山過(guò)冬的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，整個(gè)小區(qū)只有寥寥幾戶亮燈，暖氣因?yàn)槿胱÷什蛔銦o(wú)法正常供應(yīng)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也因經(jīng)費(fèi)問(wèn)題大幅下降。周邊商業(yè)配套（超市、餐館、醫(yī)院）因客流稀少而紛紛關(guān)閉，生活極其不便。

也就是說(shuō)，即使房子空著，你每年也需要支付物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)（北方）。這些看似不多的費(fèi)用，積累十幾年也是一筆不小的開支，而且無(wú)法產(chǎn)生任何收益。初步算一下買入和持有成本就可以得出答案：

買入成本：總價(jià) 5 萬(wàn)元，稅費(fèi) + 中介費(fèi)約 3000 元，裝修 8 萬(wàn)元，合計(jì)約 13.3 萬(wàn)元。

持有成本：年物業(yè)費(fèi) 300 元，冬季電取暖約 1500 元，維護(hù)與空置損耗約 700 元，年合計(jì)約 2500 元。

收益預(yù)期：旺季月租約 500 元，年出租約 3 個(gè)月，年租金約 1500 元；租金回報(bào)率約 1.1%，遠(yuǎn)低于理財(cái)與房貸利率。

變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：5 年后若折價(jià) 10% 出售，扣除交易成本，凈虧損大概率超 2 萬(wàn)元。

根據(jù)以上很容易得出結(jié)論：這樣的海景房純投資性價(jià)比極低，僅適合長(zhǎng)期自住且能接受高持有成本的人群。

因?yàn)檫@類房產(chǎn)幾乎不具備抗通脹能力。由于人口沒有凈流入，產(chǎn)業(yè)支撐薄弱，房產(chǎn)價(jià)值沒有長(zhǎng)期上漲的基礎(chǔ)。銀行對(duì)這類流動(dòng)性差、風(fēng)險(xiǎn)高的房產(chǎn)評(píng)估謹(jǐn)慎，抵押貸款難度大，金融屬性很弱。

對(duì)于普通上班族而言，資金有限，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，投資的首要原則是 “安全”和“流動(dòng)性” 。乳山這類海景房恰恰違背了這兩大核心原則。

機(jī)會(huì)成本巨大：假設(shè)您有50萬(wàn)資金。投入乳山海景房，十年后可能貶值且無(wú)法變現(xiàn)。但如果投入一線城市或強(qiáng)二線城市的房產(chǎn)、指數(shù)基金甚至定期理財(cái)，年化收益率保守估計(jì)在3%-5%以上，十年后復(fù)利效應(yīng)可觀。這筆“沉睡”的資金錯(cuò)過(guò)了太多增值機(jī)會(huì)。

背離核心投資邏輯：房地產(chǎn)投資的黃金法則是 “Location, Location, Location!”（位置?。?。核心是 “人口凈流入、產(chǎn)業(yè)支撐、配套資源” 。乳山這類旅游地產(chǎn)，完全不具備這些核心要素，僅僅滿足的是情感需求，而非投資邏輯。

普通人購(gòu)買這類海景房，更像是進(jìn)行一項(xiàng)“消費(fèi)”，而非“投資”。你花錢買了一段時(shí)期的度假幻想，卻要承擔(dān)長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

所以，乳山類的海景房并不適合普通人投資，流動(dòng)性差、回報(bào)率低、隱性成本高。如果只是為了海邊度假，優(yōu)先選擇短租 / 長(zhǎng)租、分時(shí)度假等輕資產(chǎn)模式，靈活度高、成本可控、風(fēng)險(xiǎn)低，也明顯更加劃算。（圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)）