對廣州業(yè)主而言，比房價下跌更扎心的，是房子買了卻不知何時才能收樓。

最近，樓市君注意到這么一條帖子：

有業(yè)主在2022年買了房子，迄今為止已經(jīng)3年，房子還沒有到手...

壹

三年前，這位業(yè)主花了20多萬，在金沙洲買了濱江壹號的房子，心心念念等著收樓。

可這一等就是三年，樓沒收到，最近卻聽到風聲說——小區(qū)好像爛尾了？

這位業(yè)主提到的濱江壹號，位于白云金沙洲板塊，緊鄰地鐵6號線沙貝站。華為廣州研發(fā)中心就在該小區(qū)對面。

｜廣州樓市發(fā)布攝

從地理位置來看，無論是配套還是江景資源，基本面都相當不錯。

樓市君翻查了一下資料，該項目早在2021年底官宣開放樣板間，吸引了不少買家入手。

到了2024年11月，項目官宣全面封頂。

｜來源：廣州市白云區(qū)金沙街商會

理想很美好，現(xiàn)實卻很骨感。

4年過去了，結(jié)合最近網(wǎng)友發(fā)出的圖片看，目前項目還沒有正式收樓。

8棟樓當中，據(jù)說有部分進入驗收階段，但由于質(zhì)量未符合規(guī)定，沒有一戶業(yè)主真正住進去。

有住在隔壁小區(qū)的業(yè)主，曬圖并表示：濱江壹號停工很久了，今年幾乎沒有動工動作，外腳手架也并未拆除。

｜來源：小紅書

仔細看項目內(nèi)部，還有不少建筑材料裸露在工地上，已經(jīng)荒廢了較長一段時間。

再對比一下去年10月，廣州白云發(fā)布發(fā)的進展圖，該項目的施工似乎沒有非常明顯的變化。

｜來源：廣州白云發(fā)布

更讓人著急的是，原定收樓時間已經(jīng)過了，開發(fā)商卻遲遲沒有發(fā)布任何官方交付公告。

而項目的官微，也已經(jīng)兩個多月沒更新，仿佛悄悄按下了靜音鍵。

｜來源：金沙濱江壹號官微

樓市君翻了翻社群，有業(yè)主在今年年中收到開發(fā)商回復，交付可能要拖到2026年5月。

如果消息屬實，從購房到交付有可能超過5年。

而現(xiàn)在，網(wǎng)上還有不少中介推廣這個項目，打著“江景現(xiàn)樓總價20萬起”的廣告賣使用權…

一邊是遲遲等不到收樓，一邊是近乎停擺的工地，濱江壹號到底什么時候能走上正軌，成了業(yè)主心頭最大的問號。

貳

看到這里，估計很多人都會納悶：這項目到底怎么回事？

其實早在2022-2023年， 白云官方已經(jīng)兩度點名，提示金沙濱江壹號存在交易風險。

｜白云住建和交通局公告截圖

從官方披露的情況來看，該項目存在著兩個較大的市場風險。

一是：項目的開發(fā)運營商，并非土地權屬人，土地真正的所有者是白云沙鳳經(jīng)濟聯(lián)社。

換句話說，操刀該商業(yè)項目的開發(fā)商—— 廣州昊天置業(yè)有限公司 ，其實只有土地使用權，其與買家簽訂的合同，實則為租賃合同。

置業(yè)者在2054年土地年限到期之后，使用權將會被沙鳳村收回。

｜金沙濱江壹號

｜廣州樓市發(fā)布 攝

而根據(jù)法律規(guī)定，租賃合同最長不能超過20年，超出部分并不受法律保護。

如果開發(fā)商和買家簽的是30年合同，那就要特別警惕了。正因如此，白云住建局也明確提示，要謹慎簽訂一次性支付全部租金的合同。

二是：該項目存在著擅自更改規(guī)劃和加建行為，可能導致無法通過竣工驗收，導致推遲交付。

｜來源：白云區(qū)住房建設和交通局

但據(jù)了解， 項目總共規(guī)劃有8棟商業(yè)樓棟，產(chǎn)品主要為36-105平的loft復式公寓。

這點顯然與規(guī)劃內(nèi)容里面提到“無獨立雙層結(jié)構(gòu)”，存在著一些出入。

｜金沙濱江壹號樓棟分布圖

因此，這很可能會影響竣工驗收手續(xù)的辦理，從而給交付、入住帶來一定的風險。

如今，金沙濱江壹號一再延遲交付，再次向外界敲響警鐘。

叁

當然，金沙濱江壹號也不是唯一一個被白云區(qū)住建局發(fā)出提示風險的項目。

樓市君搜了一下，白云還通報了包括海特云谷產(chǎn)業(yè)園、云星匯、國信未來城等多個項目。

｜來源：白云區(qū)官網(wǎng)

由此可見 ，很多類 似的商業(yè)項目，都存在類似的風險。

像金沙濱江壹號這類使用權公寓，雖然具有國有土地性質(zhì)，但通常只持有一個“大證”，產(chǎn)權無法分割到戶。

買家支付的所謂“房款”，實際上購買的不是房屋產(chǎn)權，而是長達數(shù)十年的使用權。換句話說，你并不是在買房，而是在預付未來幾十年的租金。

根據(jù)《民法典》第七百零五條，簽訂合同的最長租期 不超過20年 ， 預付租金不得超過12個月。 根據(jù)《廣州市直管房租賃管理辦法》，直管房住宅每期合同的期限原則上不超過5年，直管房非住宅每期合同的期限原則上不超過6年。

以及根據(jù)廣州《關于規(guī)范新增租賃住房有關管理工作的通知》文件， 使用權的項目 并非購買行為，僅相當于長租。

｜廣州市規(guī)自局截圖

這意味著，如果開發(fā)商與買家簽訂的是30年甚至更長的合同，超出的年限存在被認定無效的風險。一旦物業(yè)被收回，承租人追回款項將面臨很大困難。

另外關于學位問題，使用權公寓通常不帶有學位，但租住此類房屋的子女有可能就近入學。

根據(jù)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，滿足以下條件的租戶子女才可以申請入學：

• 擁有本市戶籍的適齡兒童少年；

• 人才綠卡持有人的子女等政策性照顧借讀生；

• 符合積分入學條件且監(jiān)護人在本市無自有產(chǎn)權住房，并以租賃房屋為唯一居住地的來穗人員隨遷子女。

｜金沙洲航拍圖

｜廣州樓市發(fā)布 攝

既然有風險又不確定，為什么這類項目，仍然吸引部分買家呢？

對許多年輕人來說，市中心新房價格高，而地段稍好的租房價格也不菲，想要節(jié)省開支就只能選擇城中村、或老舊小區(qū)，或者這種低價使用權公寓。

但大家需要清醒認識到，每一個看似“命運的饋贈”，都可能在暗中標好了價格。

這類使用權公寓一旦因違規(guī)被強制拆除，買家很可能面臨“錢房兩空”，且無法獲得賠償。

樓市君建議，置業(yè)者在面對此類產(chǎn)品時，務必通盤考量潛在風險，審慎做出選擇。