不知道你有沒(méi)有這種感覺(jué)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，好像跟以前不太一樣了。

以往人們談及買(mǎi)房，一開(kāi)口便是新房期房學(xué)區(qū)房，好像買(mǎi)了準(zhǔn)能掙錢(qián)，可如今，越來(lái)越多的人，開(kāi)始在二手房市場(chǎng)里周旋。數(shù)據(jù)是不會(huì)騙人的，去年全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市，每成交10套房，有6套是二手房；到了今年，這個(gè)比例還在不斷上升，前10個(gè)月都快靠近三分之二。

這意味著什么？意味著咱們過(guò)去那套“買(mǎi)房必漲”的邏輯，真的該換換了。

我有一位老相識(shí)，前兩年老是覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)回升，緊緊握著兩套老舊小戶型，怎么都不肯賣(mài)掉，今年看到同小區(qū)差不多的戶型，掛牌價(jià)一降再降，心里開(kāi)始發(fā)慌，最終頂不住了.可是等他狠了狠心想要往外拋售的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)僅僅自家小區(qū)掛著待售的就有二十多套，想要趕緊脫手，只能把價(jià)格掛得比別人還低。

這就是現(xiàn)在的現(xiàn)實(shí)：二手房成了市場(chǎng)的主角。

當(dāng)市面上，大多數(shù)買(mǎi)賣(mài)都集中在二手房時(shí)，定價(jià)的主動(dòng)權(quán)，就不再掌握在開(kāi)發(fā)商手中了，新房要是還擺著架子定高價(jià)，買(mǎi)家根本不會(huì)理會(huì)畢竟周邊小區(qū)就有現(xiàn)成的房源，價(jià)格實(shí)在，還能親自上門(mén)查看，誰(shuí)還愿意等你兩年后才交房的期房。

所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的新盤(pán)也“懂事”了：同樣的價(jià)格，送車(chē)位、送裝修、甚至送家電；或者悄悄把實(shí)際使用面積做大了。這種“降價(jià)不降面”的操作，在前幾年根本不敢想。

背后的道理很簡(jiǎn)單：房子太多了。

每年都會(huì)有眾多新房交付，這些新房過(guò)了幾年就會(huì)變?yōu)槎址?，就好像滾雪球似的，二手房市場(chǎng)的規(guī)模只會(huì)持續(xù)擴(kuò)大，就算僅有10%的業(yè)主想要賣(mài)房，絕對(duì)數(shù)量也是相當(dāng)可觀的，這就形成了一個(gè)典型的買(mǎi)方市場(chǎng)選擇權(quán)，在買(mǎi)家那邊，要是賣(mài)家想要成交，就需要在價(jià)格方面做些妥協(xié)。

這種根本性的轉(zhuǎn)變，意味著房地產(chǎn)已經(jīng)從增量時(shí)代邁入了“存量時(shí)代“。

對(duì)我們普通人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房的思路真的要變了。

首先，不要還抱著囤房等漲的想法。除了自己住，你手里那些位置普通、房齡老舊、品質(zhì)不好的房子，真得考慮去優(yōu)化，未來(lái)的市場(chǎng)里，好房子和普通房子的差別會(huì)越發(fā)顯著，就好像買(mǎi)車(chē)的時(shí)候，新車(chē)一上市，老款就會(huì)降價(jià)，房子也是這樣，新一代的房產(chǎn)在戶型，小區(qū)環(huán)境、節(jié)能技術(shù)等方面都在不斷進(jìn)步，老房子自然就會(huì)相對(duì)相降價(jià)。

其次，對(duì)于加杠桿要格外小心。之前市場(chǎng)火爆，房子容易售賣(mài)，敢貸500萬(wàn)的人心里有數(shù)，真要是急需用錢(qián)，降個(gè)30萬(wàn)就能快速變現(xiàn)，可現(xiàn)在，市場(chǎng)流動(dòng)性減緩，你要是想要虧本出售離場(chǎng)，或許都得排隊(duì)。近期出現(xiàn)的貸款賣(mài)房情形，就是業(yè)主承受不了月供，而房子又賣(mài)不出去，只能帶著貸款售賣(mài)這樣被動(dòng)的局面，避免出現(xiàn)。

最后，回歸到居住本身，挑選房子的時(shí)候，多多詢問(wèn)自己，這房子居住起來(lái)是否舒適，周邊配套是否便捷，物業(yè)是否可靠？要是未來(lái)5年不打算售賣(mài)，我是否樂(lè)意一直居住在這里，這些問(wèn)題，比這房子能增值多少更加重要。

說(shuō)到底，房子終歸是用來(lái)住的。當(dāng)市場(chǎng)褪去投資狂熱，我們反而能更清醒地看待它——不是印鈔機(jī)，不是階級(jí)躍遷的保證，只是一個(gè)家。

在這個(gè)意義上，買(mǎi)房邏輯“反了”，其實(shí)是回歸常識(shí)了。