北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我現(xiàn)在有育新花園一套房子，是47平占坑房子，馬上孩子小學(xué)畢業(yè)，目前是老人居住，想改善老人居住面積，之前房子一居室太小了，目前看龍鄉(xiāng)小區(qū)70多平兩居室是220萬(wàn)，是否可以換一下？

或者置換周邊哪里，想挨著西三旗百匯買(mǎi)菜方便，以及這邊公交比較發(fā)達(dá)，目前建議置換嗎？

A：

1、房子是用來(lái)住的，既然是改善就該換就換唄。反正孩子也用完學(xué)位了，而明年又是確定性的進(jìn)入低谷期了，那留著用不上學(xué)位的房子，就是用溢價(jià)來(lái)和人口大趨勢(shì)對(duì)賭了。賭贏了不賺錢(qián)，賭輸了則是賠錢(qián)，我覺(jué)得犯不上。

2、算算租售比和溢價(jià)率吧。育新花園占坑兒房單價(jià)6萬(wàn)多接近7萬(wàn)，租金坪效是100塊錢(qián)，那租售比就是接近700。

而北京這面積小戶(hù)型的平均租售比是500，最低的能到400。那就自己算算溢價(jià)率吧，至少接近40%。也就是您這套房有100多萬(wàn)是發(fā)揮不出任何價(jià)值的，還得承擔(dān)保值風(fēng)險(xiǎn)。

3、不過(guò)龍鄉(xiāng)70多平的才220萬(wàn)，單價(jià)不到3萬(wàn)一平？那這套房便宜的不太正常了，或是有硬傷，或是有什么隱情。

問(wèn)清楚吧，別花錢(qián)買(mǎi)了個(gè)麻煩，或者是有可能沒(méi)實(shí)現(xiàn)改善的效果。任何商品都不怕便宜，人們買(mǎi)的也是圖個(gè)占便宜，但是便宜必須有便宜的道理，解釋不通的盡量謹(jǐn)慎。

或者說(shuō)如果是有硬傷，比如頂層底層或有遮擋噪音什么的，那就看自己是否能接受？另外這種房因?yàn)椴缓觅u(mài)才便宜，那將來(lái)出手時(shí)也會(huì)同等情況。但如果沒(méi)硬傷就更得小心了，去中介、物業(yè)、居委會(huì)都問(wèn)清楚，也可以跟鄰居大媽刺探一下情報(bào)，別有麻煩。

4、總之該換就換，自己算一下溢價(jià)率的風(fēng)險(xiǎn)和居住的性?xún)r(jià)比，做到心里有數(shù)。另外便宜的房源一定搞清楚原因，買(mǎi)個(gè)明白。如果沒(méi)有隱情和硬傷，那220萬(wàn)就撿漏兒了。龍鄉(xiāng)小區(qū)的小兩居能租5000來(lái)塊錢(qián)，租售比才400，絕對(duì)撿漏兒，性?xún)r(jià)比爆棚。

僅供參考。

二

Q:

最近家里有個(gè)關(guān)于換房的想法，想和您咨詢(xún)，聽(tīng)聽(tīng)您的建議。目前我自住在豐臺(tái)彩虹城，老人住在東城，大興黃村翰林庭院有一套3居室之前一直在出租，前一陣合同到期租戶(hù)走后，目前出租情況不太理想，并且房屋年久到了該裝修的時(shí)候。

想問(wèn)，大興的房屋是降價(jià)出租、重新裝修后不降價(jià)出租、還是賣(mài)掉置換豐臺(tái)彩虹城的2居室，哪個(gè)更合適一些？目前我自住1居室，如果置換彩虹城，可以將1居室出租，自住2居室。想聽(tīng)聽(tīng)您的建議。

A：

1、翰林庭院，要是我就不留著了。因?yàn)檫@種小區(qū)是典型的自住為主的，戶(hù)型偏大自住很舒服，但出租的話(huà)坪效偏低，收益率不劃算，而且價(jià)格走勢(shì)也弱。

三居室估計(jì)140平左右吧，價(jià)值500多萬(wàn)，但出租的話(huà)也就租到6000來(lái)塊錢(qián)，還未必好租。而且還有成本，就算是自采暖，但也有物業(yè)費(fèi)和空置期，一年落手里能有6萬(wàn)多就不錯(cuò)了，租金回報(bào)率明顯低于平均值。郊區(qū)本來(lái)就租金收益低于市區(qū)，您這就更低點(diǎn)兒了。

而且還得裝修，哪怕是5萬(wàn)塊錢(qián)，按十年折舊期，算上利息的話(huà)每年都大幾千，收益率就更低了。

再者這種小區(qū)在房齡新的時(shí)候可以算改善盤(pán)，但房齡越老，維護(hù)水平就越不好保證，價(jià)格走勢(shì)也就逐步偏弱，否則也不會(huì)現(xiàn)在的價(jià)格。那問(wèn)題來(lái)了，升值偏弱，租金偏低，成本偏高，留著的優(yōu)勢(shì)在哪里？

2、置換到彩虹城兩居自住，那首先看自己的居住體驗(yàn)了，房子是用來(lái)住的，覺(jué)得舒服就應(yīng)該換。

至于出租一居室肯定是劃算的，現(xiàn)在市區(qū)小戶(hù)型的平均租售比也就500，租金回報(bào)率至少2%以上。彩虹城一居室一般50來(lái)平吧，價(jià)值200萬(wàn)，租金只要達(dá)到4000就算收益正常，比翰林庭院的高多了。

3、從保值角度講彩虹城屬于中等，南城第一個(gè)市政配套齊全的小區(qū)，當(dāng)年號(hào)稱(chēng)CBD首選后花園?，F(xiàn)在看來(lái)各項(xiàng)都中等吧，地段兒不算多強(qiáng)，但隨著南城改造有所提高，這種小區(qū)的價(jià)格走勢(shì)沒(méi)占到便宜也不吃虧。

4、總之如果是我的話(huà)就先算賬，分開(kāi)了算然后再比較，那數(shù)字說(shuō)話(huà)心里有數(shù)，然后再做決定。

僅供參考。

三

Q:

跟某網(wǎng)友逗了半天咳嗽。他的大致觀點(diǎn)是：不管開(kāi)發(fā)商+中介+炒房客怎么吹，北京房?jī)r(jià)下跌就是不爭(zhēng)的事實(shí)，而且不光是北京，是全國(guó)房?jī)r(jià)都持續(xù)下跌，請(qǐng)問(wèn)怎么解釋?zhuān)?/p>

A：

1、好解釋?zhuān)茨腎D“股王歸來(lái)”就行了，好霸氣的名字哦，也解釋了投資市場(chǎng)的漲跌循環(huán)。這市場(chǎng)永遠(yuǎn)是一次次的輪回，北京房?jī)r(jià)也永遠(yuǎn)是曲折波段的向上。

2、您為什么要說(shuō)自己是“股王歸來(lái)”呢？是不是之前賠過(guò)??？賠干凈了就去搬磚打螺絲，然后攢點(diǎn)兒錢(qián)了就又去股市里沖浪，認(rèn)為自己這次是王者歸來(lái)了，是這意思吧？

那既然您認(rèn)為股市是波浪前行的，樓市怎么就不行呢？北京樓市在歷史上崩盤(pán)好幾次了，崩了就崩了唄，擦干凈提上褲子從頭開(kāi)始不就得了。這參考?xì)W美等先發(fā)國(guó)家的核心城市房?jī)r(jià)吧，漲漲跌跌無(wú)數(shù)次了，但大趨勢(shì)是永遠(yuǎn)向上的，就因?yàn)閷?duì)標(biāo)的貨幣也在持續(xù)增多。

3、其實(shí)您沒(méi)什么觀點(diǎn)的，只不過(guò)是因?yàn)橘I(mǎi)不起北京的房子，所以才唱衰。但如果您20年前買(mǎi)房了，那或許現(xiàn)在就該是另一套說(shuō)辭了：不管你們?cè)趺戳R，北京房?jī)r(jià)從幾千漲到幾萬(wàn)就是不爭(zhēng)的事實(shí)。

這就是屁股決定腦袋，立場(chǎng)決定觀點(diǎn)。您炒股就覺(jué)得股市有波浪，自己哪怕是賠了，也能成為下次歸來(lái)的王者。但您買(mǎi)不起北京房子，所以就持續(xù)唱衰了。理解您，挺不容易的。

4、不過(guò)多說(shuō)一句，20多年前我就總結(jié)了一個(gè)現(xiàn)象。就是買(mǎi)房的人大多數(shù)不炒股，而炒股的大多數(shù)買(mǎi)不起房。尤其是那些王者，夢(mèng)想都是等炒股發(fā)財(cái)了就買(mǎi)豪宅。但很奇怪，至今我也沒(méi)見(jiàn)過(guò)這種人，在波浪中陣亡的倒一波波的后浪催前浪，這是為什么呢？

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，說(shuō)實(shí)話(huà)我對(duì)您很失望，盛名之下其實(shí)難副，我們的要求您一項(xiàng)也沒(méi)做到。其實(shí)我們的要求很簡(jiǎn)單，海淀肯定有這種房，所以希望您上點(diǎn)心，別讓我們粉絲心寒。

A：

1、您心寒就寒吧，要不然就該我心寒了。

2、要求很簡(jiǎn)單是您自以為的，但在我看來(lái)一點(diǎn)兒都不簡(jiǎn)單，而是非常難，海淀也幾乎沒(méi)這種房。500萬(wàn)，兩居室，帶電梯，溢價(jià)低，學(xué)區(qū)好，保值好，環(huán)境好，即便是有這種房子，中介人家就不能自己買(mǎi)下嗎？就算自己錢(qián)不夠，誰(shuí)手機(jī)里沒(méi)幾個(gè)熟悉的投資客?。坑斜匾褤炻﹥旱臋C(jī)會(huì)讓給外人嗎？

3、我能理解您的心情，像您這種要求的我也經(jīng)常遇到，但我既不是中介也找不到這種房，想上心都沒(méi)這能力。我明天去西天問(wèn)我佛吧，但估計(jì)佛祖會(huì)說(shuō)“俺也沒(méi)轍”。

幫不上忙，僅供參考。

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