前幾天，蘭州發(fā)布樓市新規(guī)。

除了業(yè)內(nèi)迅速反應(yīng)，很多購(gòu)房者還有點(diǎn)沒(méi)理解過(guò)來(lái)，這個(gè)政策最終會(huì)引發(fā)什么樣的效應(yīng)。

一些讀者朋友給我們發(fā)私信問(wèn)：這新規(guī)到底是啥意思??？往年發(fā)新政策不都是搭配一些補(bǔ)貼的手段，今年咋沒(méi)有了，一點(diǎn)實(shí)惠都沒(méi)得……

其實(shí)，這次的新規(guī)20條，可以看作是在2024年11月蘭州發(fā)布的立體生態(tài)住宅規(guī)，也是就四代宅基礎(chǔ)上的產(chǎn)品豐富和升級(jí)措施。

它的主要目的是優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃，讓以后的住宅、商業(yè)產(chǎn)品有更多的形態(tài)和升級(jí)空間。

只不過(guò)，這次的新規(guī)完全可以看作是純面向改善市場(chǎng)的。

比如，鼓勵(lì)桃樹(shù)坪、青白石、九州、三條嶺、鹽池、沙井驛、范家坪、廣家坪、彭家坪、蘭工坪、華林坪、伏龍坪等高坪區(qū)域建別墅。

以及住宅產(chǎn)品優(yōu)化是以140平及以上為界限，讓開(kāi)發(fā)商能在打造這類產(chǎn)品的時(shí)候，有更多的操作空間，把得房率拉到極致。

以后蘭州的大平層，就可以在空中戶屬花園的基礎(chǔ)上，把兒童房、餐廳等打造成兩層loft空間，室內(nèi)其他的贈(zèng)送空間也會(huì)更多。

這也就是目前西安、北京、重慶、武漢、杭州等城市出現(xiàn)的一個(gè)新物種，將大平層使用場(chǎng)景別墅化的第五代住宅。

如果說(shuō)產(chǎn)品代際，大家可能會(huì)覺(jué)得有點(diǎn)虛無(wú)，但說(shuō)實(shí)打?qū)嵉牡梅柯?，肯定人人都能感受到?/p>

這類產(chǎn)品可以將使用率干到150%或者更高，就好比140平的房子，實(shí)際體驗(yàn)?zāi)苓_(dá)到200平以上。

這種產(chǎn)品，在戶型空間使用率上肯定是降維打擊。

以后的社區(qū)也會(huì)擁有更豐富的公共空間，各類的架空層、下沉庭院、會(huì)所配套、社區(qū)大堂等都不計(jì)容或者不計(jì)建筑密度，開(kāi)發(fā)商的可操作空間會(huì)更大。

不過(guò)針對(duì)開(kāi)篇讀者的疑問(wèn)，以前蘭州的樓市新政，確實(shí)基本是搭配刺激消費(fèi)的措施來(lái)實(shí)施的。

目前蘭州執(zhí)行的是2024年6月，蘭州發(fā)布的優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施。

從這個(gè)時(shí)期起，限購(gòu)限售取消、商貸首套認(rèn)定放寬、首付比例降低，個(gè)稅優(yōu)惠、購(gòu)房補(bǔ)貼、商貸公積金貸款利率降低/額度提升、房票安置……

能刺激買房的措施，蘭州幾乎全部拉開(kāi)了口子。

這個(gè)16條政策是試行2年，針對(duì)首套二套三套的購(gòu)房補(bǔ)貼一開(kāi)始是執(zhí)行到2025年年中，到期后，又把補(bǔ)貼延期到了今年年底。

所以網(wǎng)友猜測(cè)，預(yù)計(jì)接下來(lái)蘭州大概率還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)相應(yīng)的強(qiáng)化政策來(lái)刺激購(gòu)房，也有一定的道理。

政策說(shuō)完了，咱們?cè)賮?lái)看一下新房市場(chǎng)。

今年蘭州樓市的基本格局是，3代、3.5代、4代以及二手房混戰(zhàn)，而且目前主城還在持續(xù)供地。

截止目前，2025年蘭州主城各區(qū)已成功出讓11宗居住用地。

目前還有城關(guān)駝鈴廠/東崗店子街/下徐家灣/農(nóng)民巷、七里河毛條廠、土門墩商儲(chǔ)10宗居住/商業(yè)地塊正在掛牌出讓階段，都是12月底陸續(xù)出結(jié)果。

這些地塊，部分項(xiàng)目已經(jīng)入市，還有一部分是2026入市。

除此之外，蘭州還有一大批修規(guī)過(guò)的住宅用地，正在推介、等待出讓。

其中城關(guān)區(qū)有中牧集團(tuán)蘭州生物藥廠原址地塊、北面灘地塊、雁兒灣地塊，以及范家灣、草場(chǎng)街城中村改造項(xiàng)目打捆地塊。

七里河則主要是，西站南北廣場(chǎng)豐富的土儲(chǔ)，機(jī)車廠拆遷、豪布斯卡周邊都還有余量。

安寧有七里河污水廠原址、洄水灣地塊，以及消防總隊(duì)北側(cè)地塊、植物園周邊地塊、仁壽山大道以東儲(chǔ)備地塊。

西固，還有原城市運(yùn)動(dòng)公園西地塊……

這些蓄勢(shì)待發(fā)，已經(jīng)出讓、即將出讓的新地塊，加上現(xiàn)在已經(jīng)啟動(dòng)的華曜·覌蘭、綠城·雁鳴海棠、保利·安瀾天珺、勝財(cái)壹號(hào)院、景嘉詩(shī)悅，以及已經(jīng)拿地的中海安寧商務(wù)區(qū)新項(xiàng)目、勝財(cái)西固新項(xiàng)目等……

2026年的蘭州樓市，至少有20多個(gè)新盤要扎堆入市。

這種瘋狂程度，十年前常見(jiàn)，近幾年絕對(duì)罕見(jiàn)。疊加現(xiàn)在樓市新規(guī)20條，明年的新房產(chǎn)品，會(huì)卷到飛起，樓市也會(huì)進(jìn)入激烈混戰(zhàn)狀態(tài)。

這一點(diǎn)從供地節(jié)奏和土地指標(biāo)就能感受到，最近我們也參與了幾個(gè)新項(xiàng)目的產(chǎn)品交流會(huì)。

最大的感受就是，蘭州現(xiàn)在真正進(jìn)入了產(chǎn)品瘋狂、迅速迭代的一個(gè)階段。

今年四代宅項(xiàng)目的入市已經(jīng)給市場(chǎng)造成了一定的沖擊，但顯然，產(chǎn)品端的迭代，還在繼續(xù)。

在新規(guī)發(fā)布之前，很多已經(jīng)拿地的項(xiàng)目，比如保利天珺，就已經(jīng)在研究怎么樣把產(chǎn)品做的和之前入市的四代宅相比，有系統(tǒng)化的區(qū)隔了。

但同時(shí)另一個(gè)感受就是，新房產(chǎn)品越來(lái)越明顯地面向了絕對(duì)的改善群體。

明年板上釘釘要入市的幾個(gè)新盤，產(chǎn)品不管是起步面積還是產(chǎn)品定位，基本都是一水兒的高端改善定位。

品牌房企基本都會(huì)拿出自己產(chǎn)品庫(kù)里最高端的產(chǎn)品系，本地強(qiáng)企也都是鉚足了勁，要證明自己的實(shí)力。

再加上這次新規(guī)的發(fā)布，蘭州樓市以后的走向基本就很明朗了。

新盤完完全全錨定改善，新產(chǎn)品面前人人自危，二手房一二代住宅往往只能讓利，三代住宅想方設(shè)法加速去化。

此外，今年因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)的持續(xù)火熱，比如難得出現(xiàn)了土拍大戰(zhàn)，加上新產(chǎn)品的席卷，讓很多人覺(jué)得蘭州樓市開(kāi)始火起來(lái)了。

其實(shí)，盡管蘭州新房的市場(chǎng)聲量很高，但現(xiàn)實(shí)更要冷靜。

根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)：2025年1-10月新房+二手成交套數(shù)47718套，同比下降5%（新房減少29%，二手增加8%）。

二手房占比來(lái)到了74%，同比提升8個(gè)點(diǎn)。

新房同比去年來(lái)看，1-10月蘭州主城四區(qū)成交量同比下降25%。

主城中心區(qū)新房主力成交面積在100-130平，占比56%，140平以上占比16%，因?yàn)樾马?xiàng)目主力供應(yīng)集中在這個(gè)面積段。

從成交總價(jià)來(lái)看，中心城區(qū)140萬(wàn)以上的產(chǎn)品占比34%，郊區(qū)100萬(wàn)元以下的占比從2024年的45%擴(kuò)增至2025年的57%。

這主要也是供應(yīng)端決定的，主城核心供應(yīng)產(chǎn)品偏改善，郊區(qū)舊規(guī)產(chǎn)品去庫(kù)存，總價(jià)持續(xù)下探。

另一方面，二手房依然穩(wěn)定，每月新增2千套左右，截至10月，蘭州二手房掛牌存量近5萬(wàn)套。

成交主力面積段110㎡以下占比73%，成交總價(jià)120萬(wàn)元以下占比82%，60萬(wàn)元以下占比35%。

蘭州改善主導(dǎo)新房市場(chǎng)，剛需流向二手、保障市場(chǎng)，不管是供給端還是需求端，剛需減少、改善主導(dǎo)的特征將越來(lái)越明顯。

行業(yè)大環(huán)境的波動(dòng)，催生了產(chǎn)品主義的回歸，20條新政加持，20多個(gè)新項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)，再加上持續(xù)混戰(zhàn)的二手市場(chǎng)，左右拉扯的買房人……

接下來(lái)的蘭州樓市，將徹底瘋狂！

作者=指蘭針·邊璋

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