先拋出我們的觀點：酒店核心經(jīng)營指標正在復蘇，今年第四季度大概率會實現(xiàn)正向增長。

好物業(yè)、便宜的物業(yè)正在變多，酒店項目正在成為回報確定性較高的投資項目之一。

具體原因，大家可以往下看。

頭部酒店經(jīng)營數(shù)據(jù)逐漸向好

我們關注酒店集團，不應該過分看重其營收和凈利潤的變化。

《酒管財經(jīng)》認為，各個酒店集團在營收和凈利潤方面的變化，具有很強的迷惑性。因為其直營門店數(shù)量的變化、非主營業(yè)務的波動，都會引發(fā)相關數(shù)據(jù)出現(xiàn)變化。

對于酒店投資人來說，這些并不能反映整個市場的變化。對于投資人，關注核心經(jīng)營數(shù)據(jù)，比營收和凈利潤更具價值。

◎華住集團方面：

• 今年第三季度，大陸酒店RevPAR 為256 元，同比-0.1%；其中 OCC 同降 0.8個百分點至 84.1%，ADR 同增 0.9%至304 元。
• 如果再看Q2數(shù)據(jù)，大陸RevPAR同比下降3.8%，OCC 同比下降1.6%，ADR同比下降1.9%。
• 不難看出，Q3下滑態(tài)勢已經(jīng)獲得扭轉(zhuǎn)。而根據(jù)該公司預測，等到Q4，集團 RevPAR 同比持平或略增。

◎錦江酒店集團方面：

• 錦江酒店集團的核心經(jīng)營指標的變動曲線與此類似。
• 2025年Q3：
• 中國大陸境內(nèi)有限服務型酒店ADR為245.0 元/間，OCC 為69.8%，對應RevPAR 為170.9元。
• 如果再看同比增速，三季度RevPAR 同比-1.99%，相較于二季度的-5.0%以及一季度的-5.31%持續(xù)收窄。
• OCC方面的表現(xiàn)也是遵循這一路徑。
• 大陸業(yè)務Q3 有限服務型酒店平均入住率為 69.77%，同比下滑3.59的百分點。相較于二季度的-3.7%，出現(xiàn)收窄。
• ADR方面更不用說，今年Q3為 245.01 元，同比增加3.06個百分點。而在今年Q2，錦江酒店在這一維度的數(shù)據(jù)還下滑了1.8%。

◎首旅酒店方面：

• 首旅酒店同樣如此。
• 今年Q3，全部酒店平均 RevPar 為 165 元，同比下滑2.8%；而在今年Q2，這一指標下滑5.7%。
• OCC在Q3為68.9%，同比下滑0.8%。而在Q2，這一指標下滑幅度為2.0%。
• ADR在Q3為259 元，同比下滑2.0%；而在Q2，這一指標下滑幅度為2.8%。

◎亞朵酒店方面：

• 亞朵酒店的發(fā)展趨勢同樣類似。
• 今年Q3，亞朵酒店RevPar為371元，同比下滑2.2%；而在今年Q2，這一指標下滑4.3%；
• OCC在Q3為80.2%，同比下滑0.1%；在今年Q2，這一指標下滑2.0%；
• ADR在Q3為447元，同比下滑1.9%；在今年Q2，這一指標下滑1.8%。

結(jié)合本土四大酒店集團數(shù)據(jù)可大致得出一個結(jié)論：

盡管三季度仍處下滑態(tài)勢，但本土主流連鎖品牌酒店的核心經(jīng)營指標正處于下滑收窄以及止跌上揚的邊緣。部分數(shù)據(jù)（如ADR）已經(jīng)呈現(xiàn)上升狀態(tài)。

不過，除亞朵外的三大酒店集團客房總規(guī)模占我國住宿業(yè)客房的比例只有12%有余，并不能完整展示整個住宿行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。

這里我們再參考一下STR的數(shù)據(jù)。

根據(jù)STR超1.8萬家內(nèi)地酒店的樣本數(shù)據(jù)，2025年10月中國酒店市場釋放積極信號，平均房價成為推動收入改善的核心因素，10月入住率同比減少1.3%，平均房價增加3.6%，RevPAR同比增加2.2%。截至10月末，全國酒店市場年累計RevPAR指數(shù)達到96，與去年差距縮小至4%以內(nèi)。

中國飯店協(xié)會最新發(fā)布的數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)類似的觀點。

2025年10月，中國住宿業(yè)消費指數(shù)（HCI）為106.3，環(huán)比9月增長19.8%，呈現(xiàn)V字形強力復蘇狀態(tài)。指數(shù)結(jié)果達到5月以來的最高峰。

圖源：中國住宿業(yè)消費指數(shù)

“中國住宿業(yè)消費指數(shù)（HCI）”由“平均房價指數(shù)”、“入住率指數(shù)”、“在線預訂指數(shù)”、“酒店餐飲營收指數(shù)”和“信心指數(shù)”五個分項指數(shù)構(gòu)成。

其中，在平均房價方面，10月平均房價指數(shù)為103.3，環(huán)比9月增長10.7%。經(jīng)濟型、舒適型、高檔型、豪華型酒店10月客房價格點數(shù)環(huán)比9月分別增長10.4%、10.4%、11.6%和10.7%。

入住率方面，10月入住率指數(shù)為100.1，環(huán)比9月增長9.5%；

在線預訂指數(shù)方面，10月在線預訂指數(shù)為102.8，環(huán)比9月微降1.4%，但仍高于100基準線。10月在線預訂指數(shù)下降并非代表消費需求不足，而是大量住宿預訂行為在9月提前釋放所致。

信心指數(shù)方面，10月住宿業(yè)信心指數(shù)為100，環(huán)比9月增長20%。10月各項核心指標（入住率、房價、餐飲營收）出現(xiàn)明顯增幅，從業(yè)者看到真實收益增長信心大幅改善。

所以，單純從酒店行業(yè)的維度來看，整個市場沒有完全恢復，但目光所及之處，我們已能看到市場正在變好。

外部因素更加友好

歸根結(jié)底，酒店行業(yè)屬于服務業(yè)，它與出行、經(jīng)濟活力密切相關。我們衡量酒店行業(yè)未來的發(fā)展，必須綜合衡量其他相關因素。

先看整體經(jīng)濟增長。

2025年1—9月份，社會消費品零售總額的累計值達到365877億元，累計增速為4.46%。

再具體到出行方面，國慶中秋假日8天，全國國內(nèi)出游8.88億人次，較2024年國慶節(jié)假日7天增加1.23億人次；國內(nèi)出游總花費8090.06億元，較2024年國慶節(jié)假日7天增加1081.89億元。

據(jù)商務部商務大數(shù)據(jù)監(jiān)測，國慶中秋假期全國重點零售和餐飲企業(yè)銷售額按可比口徑同比增長2.7%。10月1日至7日，商務部重點監(jiān)測的78個步行街（商圈）客流量、營業(yè)額同比分別增長8.8%和6.0%。

所以說，酒店行業(yè)依賴的需求端的基本盤，一直存在且在逐漸向好。

從酒店投資的角度來看，影響投資回報周期的因素，除了收入之外，支出也是重要的考量目標。而對于酒店投資支出中，物業(yè)租金是重要的衡量因素。

尚美數(shù)智酒店集團創(chuàng)始人馬英堯，在前兩天舉行的發(fā)布會上提到，要加碼直營。其中核心原因就是目前的各城商圈租金水平較兩年前下降超一半，已經(jīng)來到了酒店回報率最好的階段。

《酒管財經(jīng)》專門檢索了相關數(shù)據(jù)。

據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，截至2025年第三季度末，京滬兩城甲級寫字樓市場空置率水平輕微改善，較上季度分別減少0.4個百分點和0.1個百分點。而廣深兩城空置率水平仍未出現(xiàn)改善信號，兩者全市空置率環(huán)比分別上升0.9個百分點及1.2個百分點。

圖源：戴德梁行

另據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，2025年1-9月期間，重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢）累計平均租金單價為2.73元/平方米/天，較上年同期下滑11.9%。

期間重點八城累計平均辦公租金單價同比均出現(xiàn)不同程度的下滑，同比變動區(qū)間為-21.2%至-3.2%。

這意味著，市場上有一大批優(yōu)質(zhì)的、低價的物業(yè)。綜合來看，當下可能真是布局酒店投資的一個好機會。

哪類酒店更具投資前景？

對于未來的酒店投資，關注下沉市場、中高端酒店等都是老生常談的話題。《酒管財經(jīng)》認為，未來行業(yè)的一些小趨勢值得大家關注。

更具性價比的經(jīng)濟型酒店，依然具有競爭力。

這類產(chǎn)品由原本的租金紅利逐漸向品牌紅利靠攏。投資人需要找到更具競爭力的連鎖品牌。

另外，同樣是經(jīng)濟型酒店，市場上已經(jīng)逐漸分化成兩類。一種是常規(guī)的經(jīng)濟型酒店產(chǎn)品，另一種則是逐漸向中端靠攏的經(jīng)濟型品牌。

《酒管財經(jīng)》認為，對于酒店投資人來說，控制單房造價成本，可能比未來的高RevPar 更靠譜。

并不是所有的酒店品牌都是品牌，投資更應關注頭部酒店集團的核心品牌或高成長勢能品牌。

行業(yè)馬太效應愈發(fā)明顯，酒店品牌紅利兌現(xiàn)期已經(jīng)到來。未來的酒店競爭，一定是生態(tài)的競爭。連鎖酒店品牌背靠的會員生態(tài)、供應鏈生態(tài)、門店運營等，都將影響未來的投資回報。

傳統(tǒng)商務酒店已經(jīng)過剩，旅居產(chǎn)品將更具競爭力，如果具備文化溢價屬性更佳。

千島湖洲際度假酒店 圖源：洲際官網(wǎng)

這源于旅居人群擴容，及用戶對于在地化、生活方式的追求。此外，我國處于從經(jīng)濟上行向文化上行的轉(zhuǎn)型期。任何具有文化屬性的酒店品牌，將會獲得更大溢價空間。如果這份文化屬性又能跟在地化、旅居相契合，該類酒店產(chǎn)品將更具核心競爭力。

長短租逐漸模糊，靈活長住品牌將受追捧。

傳統(tǒng)短住酒店，都是在一個池子里撈魚。而靈活長住酒店品牌，將在短住和長住兩個市場尋找增量。但是，投資人在選擇具體品牌時需要更加謹慎。

在全服務酒店投資中，更受年輕人歡迎的軟品牌（非標）更具投資價值。

很多登味兒十足的傳統(tǒng)品牌，投資回報周期正在被拉長。相反，在籌建、設計以及后續(xù)運營更加靈活的軟品牌，反而能夠更加靈活的應對市場。不過，這是建立在酒店業(yè)主團隊同樣足夠?qū)I(yè)的基礎上。