臨近年底，沒想到廣州二手行情“翹尾”了。

據(jù)房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，11月廣州二手網(wǎng)簽9191套，環(huán)比增長近23%，熱度趕超金九銀十。

再來看個總數(shù)，今年前11個月廣州二手已累計網(wǎng)簽99312套，年內(nèi)破10萬大關(guān)幾乎是板上釘釘。

而廣州各區(qū)，MVP當屬海珠，二手網(wǎng)簽量占比超過13%，紅盤成交價站上10萬+/平...

｜海珠航拍

|廣州樓市發(fā)布 攝

壹

海珠二手，可以用兩個關(guān)鍵詞來概括：盤子大，且有價有市。

數(shù)據(jù)顯示，今年11月，廣州11區(qū)二手網(wǎng)簽套數(shù)全面飄紅，但仔細看火爆程度又不同。

中心區(qū)唯一成交破1000套的區(qū)域，只有海珠。

海珠不僅以1172套超過了東大倉增城的1081套，還以近20%的環(huán)比漲幅超過了番禺，是“量+勢”綜合最猛的那一個。

｜圖源：房地產(chǎn)中介協(xié)會

再把時間線拉長來看，今年前11個月，海珠二手持續(xù)高位跑量，平均每月去化1176套，累計達到了12940套。

而這個數(shù)據(jù)，占了全市同期超過13%的份額，可見整個海珠二手市場非�；钴S。

當然，一二手市場部分客群是互通的，尤其今年新規(guī)產(chǎn)品優(yōu)勢明顯，二手是不是就賣不過新房？

樓市君也拉了中指院海珠新房每月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來對比，可以看到，海珠二手依然占大頭。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

什么原因？

一方面，海珠二手掛牌量多達16313套，交易基數(shù)龐大。

放在全市來看，海珠掛牌量16313套，已經(jīng)排進了前三，作為廣州老三區(qū)之一，很多二手業(yè)主都有急切的換房需求。

交易基數(shù)大+交投旺盛，成交量自然也不低。這就跟很多大盤常年位居成交榜前列是一個道理。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

另一方面，海珠賣一買一能覆蓋新房價格的較少，部分置換需求仍流入二手。

樓市君篩選了下，海珠在售二手房中，80平以內(nèi)的房源多達9300套，占比57%，120平以內(nèi)占比77%。

假設(shè)按照目前海珠二手成交均價2.93萬/平計算，80平總價是234萬左右，120平總價351萬左右。

而海珠小戶型目前總價基本在350萬以上，這也意味著多數(shù)賣舊買新，價格很難完全覆蓋，部分置換需求流入二手市場。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

比如光大花園、翠城花園、保利花園等，就有不少業(yè)主在同小區(qū)置換。

以光大花園為例，項目五期組團中，戶型跨度小到70平小兩房，大到184平四房，提供小換大、舊換新的條件。

加上小區(qū)生活氛圍濃厚，旁邊就是凱德樂峰廣場和太古倉，不少業(yè)主換房都沒離開小區(qū)，這也推高了二手的市場份額。

貳

具體到板塊，像東曉南、前進路、逸景路等，形成多個流量中心。

并且海珠二手“單盤熱度”在全市都非常突出，今年11月廣州十大活躍樓盤中，海珠就占了4席。

像金碧花園、逸景翠園、光大花園，都是出了名的二手標桿了。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

從整體來看，目前海珠二手主要有“兩股勢力”在拱火，量和價都有支撐。

1、傳統(tǒng)熱門二手穩(wěn)定輸出：有盤年銷107套，最快3天成交。

據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，近一年海珠去化前10榜中，最低門檻是60套，前進路最高年銷107套。

這些單價2-3萬/平的傳統(tǒng)熱門二手，就像海珠二手的10駕馬車，給海珠二手市場帶來“量”的優(yōu)勢。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

以成交量最高的前進路為例，這里主要以老破小房源為主。

29平總價41萬，35平總價76萬，70平總價158萬... 性價比很高。

｜圖源：貝殼找房

低總價門檻，吸引了不少海珠“首置客”安家，甚至有房源最快3天成交。

這也從側(cè)面反映，在海珠多個大型商業(yè)落地、新中軸舊改強勢發(fā)展下，更多年輕人看好海珠，并果斷在此安家。

｜圖源：貝殼找房

2、次新網(wǎng)紅新勢力價格堅挺：整體掛牌5萬+，有盤成交10萬+/平。

除了傳統(tǒng)熱門二手，兩年前交付的新盤也陸續(xù)進入二手市場，成為“新勢力”。

中海觀瀾府、觀云府和觀澔府三大標桿、琶洲南TOD以及時代大家，目前掛牌單價都在5萬+/平以上，琶洲南TOD整體掛牌10萬+。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

不止掛牌，這些紅盤的成交價也實實在在拉高了海珠二手的天花板。

比如此前，琶洲南TOD一套約315.82平南北對流低樓層，賣出了3500萬總價，單價11.08萬/平。

近期，中介證實項目又一套140平二手以總價1430萬成交，折合單價10.2萬/平，10萬+成交基本已成共識。

｜圖源：聊天截圖

還有一線江景的中海觀瀾府，前不久也被曝出一套約160平二手，實際成交總價1268萬，單價約7.9萬/平，比海珠部分新房價格高。

｜圖源：聊天截圖

總體而言，海珠二手量價齊飆，同區(qū)置換伴隨著更多買家涌入，有價有市。

究其根本，是海珠的經(jīng)濟大盤越做越大，利好不斷兌現(xiàn)，舊改炙手可熱的市場信心的體現(xiàn)。

接下來，大家還想看哪個區(qū)的二手，歡迎評論區(qū)留言~