2025年東莞的住宅土地市場，就這么悄無聲息地收尾了。全年下來，成交的宅地掰著手指頭都能數(shù)清，市場涼意很明顯。

但在這種背景下，華潤置地在松山湖拿下的那塊臨湖宅地，卻結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)吸引了一波眼球。

總價19.1億，樓面價約2.16萬/㎡，這塊地成了今年討論度最高的地塊之一。很多人都在問：華潤這次出手，到底看中了什么？這塊地將來又可能做成什么樣的房子？

今天咱們就拋開那些宏大的敘事和吹捧，從這塊地本身的條件和市場情況出發(fā)，聊聊一些實(shí)在的推測。

這個盤注定是2026年東莞樓市焦點(diǎn)，為了能夠第一時間了解項(xiàng)目動態(tài)，有需要的朋友們，入群交流，未來的獨(dú)家資料，我們會首發(fā)在群里。

01

這塊地的“硬資本”在哪？

它受關(guān)注，首先是因?yàn)榈鬃哟_實(shí)不錯，有幾個繞不開的硬指標(biāo)。

首先，位置和景觀是王牌。地塊就在康莊路東側(cè)，直線距離“松湖煙雨”僅300米左右，是當(dāng)下市場里極為少見的一線臨湖住宅用地，這種自然資源在松山湖幾乎不可復(fù)制。

其次，低密是它的核心基因。1.2的容積率，是松山湖近十年出讓宅地中最低的，這意味著未來的建筑密度會很低，居住的舒適感和私密性先天就有優(yōu)勢。

更重要的是，這塊地在出讓時沒有捆綁配建安居房等要求。簡單說，開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上擁有更高的自主權(quán)，更容易做出有差異化的高端產(chǎn)品。

與松山湖內(nèi)類似項(xiàng)目及地王做個簡單對比：

所以，這塊地從出生就帶著改善甚至高端基因，尤其是其低容積率及臨湖屬性，在當(dāng)下市場是比較難得的。

02

未來可能會建成啥樣？

基于上述條件，結(jié)合開發(fā)慣例和市場邏輯，這個盤的產(chǎn)品輪廓已經(jīng)比較清晰了。

①產(chǎn)品：限高和容積率“鎖死”的高低配

1.2的超低容積率，加上白紙黑字的80米、45米、36米三級限高要求，基本上決定了產(chǎn)品的大方向。

最可能、也幾乎是唯一合理的方案，就是采用嚴(yán)格的高低配：在限高80米的區(qū)域，規(guī)劃小高層洋房，在45米和36米的區(qū)域布局多層洋房或類別墅。

尤其是靠近湖岸的黃金位置，必然會做成限高最低（如36米）、溢價最高的類別墅產(chǎn)品，以確保每一寸稀缺湖景的價值都被最大化。

②戶型：瞄準(zhǔn)的肯定是想“住得更好”的那群人

在戶型設(shè)計(jì)上，一個比較合理的推測是：洋房部分將以4房戶型作為絕對主力，僅搭配少量3房。

這背后是基于現(xiàn)實(shí)的市場考量，主要依據(jù)二手房數(shù)據(jù)。

這里有個關(guān)鍵原因：今年松山湖的新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)里，包含了大量人才房和三限房。這類政策性住房通常面積較小、價格受限，它們的大量成交會顯著拉低套均面積，因此并不能真實(shí)反映純粹市場購買力和客群的真實(shí)需求偏好。

同時，一個重要的市場結(jié)構(gòu)變化是：相當(dāng)一部分總預(yù)算有限、主要關(guān)注三房的首次置業(yè)客群，也被人才房、三限房分流。

二手房市場則像一面更清晰的鏡子。

數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度，松山湖二手房的套均面積達(dá)148㎡，這點(diǎn)這表明，在自由流通、不受政策限制的市場里，4房戶型是流通的絕對主流。

對于“潤湖庭院”這樣的項(xiàng)目而言，將主要貨量集中在市場接受度最高、總價承載能力更強(qiáng)的4房產(chǎn)品上，無疑是更穩(wěn)妥和高效的選擇。

這樣做既能精準(zhǔn)對接核心改善家庭的“一步到位”需求，也利于項(xiàng)目在開盤后快速去化，加速資金回籠。

而類別墅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，同樣需要順應(yīng)真實(shí)的市場需求。

貝殼成交數(shù)據(jù)顯示，今年松山湖二手別墅市場呈現(xiàn)明顯趨勢：成交集中于松山湖1號面積190㎡左右、總價約1000萬的小別墅產(chǎn)品，而以往三四百平、總價兩三千萬的頂豪戶型已逐漸失去市場。

這方面，一是受經(jīng)濟(jì)周期波動影響，二是與松山湖頂豪市場支撐力下滑有關(guān)。這里就不展開講，有機(jī)會專門寫一篇文章聊一聊。

該項(xiàng)目案名又叫“潤湖庭院”，既然叫庭院，那產(chǎn)品一定會有院落的特征。

基于此，我們認(rèn)為華潤依然會以1000萬左右的小別墅設(shè)計(jì)為主，搭配少量的大面積別墅，有助于在控制總價門檻、擴(kuò)大潛在客戶基數(shù)的同時，通過新規(guī)贈送空間來維持產(chǎn)品的競爭力與溢價。

③營造生活方式：比房子本身更重要

對于這個級別的項(xiàng)目，競爭早已超越了單純的戶型比拼，它必然會花大力氣去“販賣”一種湖邊的生活方式。

比如，如何通過布局和設(shè)計(jì)，讓盡可能多的住戶享有湖景視野，社區(qū)內(nèi)部的園林景觀如何與外部湖景對話、呼應(yīng)。

以及，考慮到松山湖大量高知、高收入的企業(yè)客群，社區(qū)是否會引入更有格調(diào)的公共會客空間、健身社交設(shè)施或貼心的管家服務(wù)。

這些“軟性”的附加值，往往是打動高端客群的最后一根稻草。

最后

說到底，“潤湖庭院”這個項(xiàng)目從拿地開始，就注定要面對市場上最挑剔的目光。

它不再是一個追求快速周轉(zhuǎn)的普通項(xiàng)目，它最終能否成功，取決于能否將土地的稀缺性，完美轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品力和生活價值的稀缺性。

對于市場而言，它的出現(xiàn)提供了一個觀察高端樓市風(fēng)向的窗口；對于購房者而言，則是多了一個值得仔細(xì)考量的頂級選項(xiàng)。

我們不妨保持平常心，看看這場在好地方進(jìn)行的“考試”，最終會交出怎樣的答卷。

這個盤注定是2026年東莞樓市焦點(diǎn)，為了能夠第一時間了解項(xiàng)目動態(tài)，有需要的朋友們，入群交流，未來的獨(dú)家資料，我們會首發(fā)在群里。

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