銀行直銷房并不是中國(guó)的發(fā)明，日本銀行也干過(guò)這種事，不幸的是，加速了日本樓市的崩潰。

日本銀行為什么要下場(chǎng)直銷房？

當(dāng)然是因?yàn)榉績(jī)r(jià)暴跌，出現(xiàn)了房企和個(gè)人貸款違約潮，銀行收回大量抵押房產(chǎn)，不良貸款立即飆升，兩年內(nèi)從不足 1 萬(wàn)億日元飆升至 40 萬(wàn)億日元，占貸款總額的 8%，為滿足《巴塞爾協(xié)議》的資本充足率要求，銀行只能通過(guò)賣房回籠資金。

《巴塞爾協(xié)議》是全球性的銀行監(jiān)管準(zhǔn)則，總資本充足率不低于8%，這是銀行風(fēng)險(xiǎn)緩沖的界線，如果壞賬率過(guò)高，風(fēng)險(xiǎn)緩沖界線將失效，銀行為了避免這種情況發(fā)生，干脆把違約收回的大量抵押房產(chǎn)直接賣掉，那么 ，反過(guò)來(lái)也可以說(shuō)，銀行直銷房子，說(shuō)明已經(jīng)出現(xiàn)了一定規(guī)模的房企和個(gè)人貸款違約，銀行出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)緩沖界線失效的擔(dān)憂，從而做出積極處置的反應(yīng)。

但是日本銀行直銷房結(jié)果并不好。

銷售方式是低價(jià)甩賣，個(gè)人和企業(yè)均可購(gòu)買，中國(guó)現(xiàn)在也是這種情況，但日本當(dāng)初用力太猛，等于在拉低市場(chǎng)的邊際價(jià)格，原本堅(jiān)守的投資客失去了預(yù)期，跟風(fēng)降價(jià)拋售，隨后自住民眾也因擔(dān)心資產(chǎn)貶值加入拋售行列，形成二手房踩踏。日本房?jī)r(jià)從 1991 年開(kāi)始持續(xù)下跌，直至 2010 年才企穩(wěn)，期間平均跌幅高達(dá) 45%。

這是一個(gè)惡循環(huán)，銀行沒(méi)有擺脫危機(jī)，相反，不良貸款規(guī)模持續(xù)惡化，一些銀行直接倒閉了。

中國(guó)沒(méi)有這種問(wèn)題，因?yàn)楸举|(zhì)上一家大銀行。

相信能這么干，已經(jīng)有了日本的前車之鑒，而日本銀行直銷房無(wú)疑是一場(chǎng)大敗局。它不僅沒(méi)化解房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)，反而加劇房?jī)r(jià)暴跌，還沖擊了金融體系與普通民眾生活，拖累日本經(jīng)濟(jì)陷入 “失去的二十年”。

中國(guó)銀行直銷會(huì)有什么不同嗎？

中國(guó)最大的不同是過(guò)程由政策掌控，收放節(jié)奏政策說(shuō)了算，既然本質(zhì)上是一家大銀行，有國(guó)家信用背書(shū)，不存在銀行破產(chǎn)的問(wèn)題，但不排除會(huì)形成反向預(yù)期，拉低二手房?jī)r(jià)格。雖然目前銀行直銷房占比不高，為二手房總成交的1%-3%，但預(yù)期更重要，人們會(huì)以銀行低價(jià)房源做標(biāo)桿，重新評(píng)估邊際價(jià)格，反向預(yù)期一旦形成，1%的成交量也能成為南美洲的那只扇動(dòng)翅膀的蝴蝶，引發(fā)二手房市場(chǎng)的連鎖降價(jià)反應(yīng)。

總之，銀行直銷房在年底來(lái)得真的不是時(shí)候。