城市服務(wù)是我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中持續(xù)演進(jìn)的核心議題。伴隨城市建設(shè)目標(biāo)與重心的動(dòng)態(tài)調(diào)整，其核心指向始終是推動(dòng)“人”與“城”的共生共榮。在此進(jìn)程中，物業(yè)企業(yè)參與的城市服務(wù)內(nèi)容不斷拓展深化：從基礎(chǔ)的環(huán)衛(wèi)服務(wù)，延伸至精細(xì)化的社區(qū)管理、智慧化的生活體驗(yàn)，并進(jìn)一步覆蓋支撐城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的營(yíng)商環(huán)境服務(wù)，逐步構(gòu)建起一個(gè)龐大而復(fù)雜的服務(wù)生態(tài)系統(tǒng)。相應(yīng)地，物業(yè)企業(yè)在融入城市服務(wù)體系時(shí)，其服務(wù)定位、核心目標(biāo)及發(fā)展策略也隨之進(jìn)行著深刻調(diào)整與升級(jí)。

服務(wù)內(nèi)涵的深化：從“基礎(chǔ)保障服務(wù)”到驅(qū)動(dòng)“城市價(jià)值運(yùn)營(yíng)”

今年7月，中央城市工作會(huì)議首次提出“人民城市”的概念，即建設(shè)“創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧”的現(xiàn)代化人民城市。并且部署了七大重點(diǎn)任務(wù)：①著力優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系；②著力建設(shè)富有活力的創(chuàng)新城市；③著力建設(shè)舒適便利的宜居城市；④著力建設(shè)綠色低碳的美麗城市；⑤著力建設(shè)安全可靠的韌性城市；⑥著力建設(shè)崇德向善的文明城市；⑦著力建設(shè)便捷高效的智慧城市。

圖源：克而瑞物管整理

在七大重點(diǎn)任務(wù)下，克而瑞物管認(rèn)為當(dāng)前城市運(yùn)營(yíng)已進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新時(shí)期。物業(yè)企業(yè)如果想要搶抓中央政策導(dǎo)向下的城市運(yùn)營(yíng)新機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，需聚焦三大核心發(fā)力點(diǎn)：通過(guò)服務(wù)升級(jí)提升效率、通過(guò)空間改造煥發(fā)活力、通過(guò)內(nèi)容與價(jià)值運(yùn)營(yíng)注入靈魂。城市運(yùn)營(yíng)需通過(guò)“硬件適配+內(nèi)容迭代”，構(gòu)建“以運(yùn)維和服務(wù)高效為基礎(chǔ)底座、空間重塑、價(jià)值創(chuàng)造為核心的”的全景圖，以實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

圖源：克而瑞物管整理

存量時(shí)代下，城市運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)空間依然具有極大想象空間。根據(jù)克而瑞物管預(yù)估，2026年僅城市服務(wù)營(yíng)收規(guī)模便達(dá)1.7萬(wàn)億元，面對(duì)巨大市場(chǎng)空間，企業(yè)服務(wù)模式創(chuàng)新成為其是否具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的必要因素，也是能否抓住機(jī)遇的關(guān)鍵路徑。

過(guò)往，傳統(tǒng)城市服務(wù)模式存在兩大痛點(diǎn)，制約了運(yùn)營(yíng)效率與服務(wù)品質(zhì)：

• 激勵(lì)機(jī)制“門(mén)前雪凈”：傳統(tǒng)治理多以“不出事”為目標(biāo)，缺乏主動(dòng)溯源、系統(tǒng)治理的動(dòng)力，導(dǎo)致“整治－回潮”的循環(huán)往復(fù)，效果難以持續(xù)。

• 治理能力投入有限：由于業(yè)務(wù)分散、合同期不穩(wěn)定，管理主體往往不愿進(jìn)行大規(guī)模的資本和技術(shù)投入，導(dǎo)致城市治理長(zhǎng)期停留在人海戰(zhàn)術(shù)，模式難以升級(jí)。

面對(duì)傳統(tǒng)模式的瓶頸，一批頭部企業(yè)正積極探索創(chuàng)新的城市運(yùn)營(yíng)模式，旨在通過(guò)系統(tǒng)性思維重塑城市公共服務(wù)的生產(chǎn)與組織流程，有效激活城市運(yùn)營(yíng)效率，從而抓住高質(zhì)量發(fā)展的新機(jī)遇。

以保利物業(yè)為例，2023年就推出了“全域飛輪”模型，以期在城市治理中實(shí)現(xiàn)服務(wù)升級(jí)與效率提升，以“密度增加、減負(fù)減壓”為核心，圍繞安全、形象、資產(chǎn)三大維度，打造了文明城市創(chuàng)建、閑置資產(chǎn)盤(pán)活、城市微改造等九大應(yīng)用場(chǎng)景，旨在實(shí)現(xiàn)城市服務(wù)的乘數(shù)效應(yīng)。

萬(wàn)物云為順應(yīng)城市精細(xì)化管理需求，搶抓市場(chǎng)機(jī)遇，其率先提出的“物業(yè)城市”理念已迭代至2.0版本。從1.0的“城市大管家”，到2.0融入系統(tǒng)性思維和流程管理，再到“理想之地”城市模型，萬(wàn)物云不斷深化其全域智能運(yùn)營(yíng)能力。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活則從“智慧場(chǎng)景統(tǒng)籌、空間價(jià)值提升、城市活力運(yùn)營(yíng)”三大維度切入，積極探索服務(wù)升級(jí)路徑。通過(guò)構(gòu)建“需求+場(chǎng)景”的鏈接，不僅提供基礎(chǔ)的物管服務(wù)，更著眼于通過(guò)專業(yè)的活動(dòng)策劃、內(nèi)容營(yíng)銷、資源整合，實(shí)現(xiàn)從價(jià)值識(shí)別到價(jià)值提升的全流程服務(wù)，最終提升城市空間的活力與價(jià)值。

在新的城市服務(wù)模式中，物業(yè)企業(yè)的關(guān)注點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)為對(duì)“全域、需求鏈接、資產(chǎn)盤(pán)活（微改造+策劃運(yùn)營(yíng)）、空間價(jià)值、智能化”等維度的綜合梳理，并結(jié)合企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，形成獨(dú)具特色的創(chuàng)新模式，共同推進(jìn)城市發(fā)展。

保利物業(yè)：從“治理”到“新運(yùn)營(yíng)”躍升

人民城市理念強(qiáng)調(diào)城市發(fā)展的根本目的是服務(wù)于人民生活，體現(xiàn)了以人為本的價(jià)值追求。在新課題下，保利物業(yè)給出了新的答卷——以“全域景城服務(wù)”模式，回應(yīng)現(xiàn)代化人民城市治理時(shí)代命題。

2025年11月27日至28日，保利物業(yè)第五屆“鎮(zhèn)長(zhǎng)論壇”召開(kāi)，會(huì)議以“全新全域 美好共生”為主題，結(jié)合當(dāng)前政策導(dǎo)向，以“社會(huì)治理與協(xié)同”和“高質(zhì)量”發(fā)展為核心，探索從“單向供給”到“價(jià)值閉環(huán)”的保利“全域服務(wù)模式”，推動(dòng)城市服務(wù)邁向新高度。

在“現(xiàn)代化人民城市”建設(shè)目標(biāo)下，保利物業(yè)以國(guó)企使命擔(dān)當(dāng)，以及企業(yè)發(fā)展規(guī)模、多業(yè)態(tài)管理、高密度覆蓋等企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略支撐，構(gòu)建其城市公共服務(wù)的新模式：將“全域”作為藍(lán)圖底本，“人”為服務(wù)主體，“景－城”循環(huán)共生為核心的“全域景城服務(wù)”模式。

圖：保利物業(yè)全域景城模式

• 以景興城、以城亮景

城市發(fā)展邁向綜合治理與精細(xì)化運(yùn)營(yíng)已是必然趨勢(shì)。保利物業(yè)提出“全域景城服務(wù)”模式，正是根植于對(duì)“創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧”城市發(fā)展理念的深刻洞察，以及強(qiáng)調(diào)城市的人民性，實(shí)現(xiàn)人民的“體驗(yàn)感、獲得感、幸福感”，從而形成獨(dú)具特色的實(shí)施路徑——“三景”：把生態(tài)資源轉(zhuǎn)化為風(fēng)景資產(chǎn)，在風(fēng)景資產(chǎn)中植入多元消費(fèi)場(chǎng)景，通過(guò)風(fēng)景場(chǎng)景共生、治理運(yùn)營(yíng)共融，形成城市長(zhǎng)期發(fā)展愿景。

保利物業(yè)景城模式的核心既是“景”，也是“運(yùn)營(yíng)”。

景是以“景觀資源”為基礎(chǔ)，通過(guò)融入產(chǎn)業(yè)生態(tài)和文旅運(yùn)營(yíng)促進(jìn)城市發(fā)展。區(qū)別于傳統(tǒng)治理模式，這一模式是將景觀資源的挖掘和培育放大，重視景觀營(yíng)造、體驗(yàn)感與城市規(guī)劃運(yùn)營(yíng)的融合，從而讓城市具備景區(qū)特質(zhì)。

運(yùn)營(yíng)是打通“景區(qū)－城市－產(chǎn)業(yè)”，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)提效和一體化統(tǒng)籌。將景區(qū)納入城市全域資源配置體系，通過(guò)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)改變單一游覽的方式，疊加更多“生態(tài)保護(hù)、休閑消費(fèi)、民生服務(wù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展”等主題功能，實(shí)現(xiàn)同一空間承載多重服務(wù)價(jià)值。除了景區(qū)與城市融合，保利物業(yè)放大景區(qū)范圍，將景區(qū)與周邊城區(qū)、社區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)整合為統(tǒng)一治理單元，推動(dòng)治理資源跨區(qū)域調(diào)配、治理標(biāo)準(zhǔn)全域統(tǒng)一，解決城市治理中“條塊分割、資源分散”的低效問(wèn)題。

我們認(rèn)為保利物業(yè)景城模式最大的亮點(diǎn)是“價(jià)值循環(huán)”，在景觀資源的核心支撐下，以運(yùn)營(yíng)能力推動(dòng)“景觀價(jià)值→民生價(jià)值→產(chǎn)業(yè)價(jià)值→城市品牌價(jià)值”的無(wú)限循環(huán)，實(shí)現(xiàn)城市綜合價(jià)值提升。

景城模式不僅讓城市中“景”的價(jià)值最大化，也讓“運(yùn)營(yíng)”能力在城市服務(wù)中的關(guān)鍵作用得到最大體現(xiàn)。

• 價(jià)值閉環(huán)：“景、城、人”循環(huán)共生

保利物業(yè)希望讓人民在城市中，遇見(jiàn)風(fēng)景、享受場(chǎng)景、成就愿景。

保利物業(yè)基于全國(guó)百余城市、70個(gè)全域化項(xiàng)目、50多個(gè)A級(jí)旅游景區(qū)的全域服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，沉淀8大類50多個(gè)全域服務(wù)場(chǎng)景，聯(lián)動(dòng)保利系統(tǒng)內(nèi)外，以及產(chǎn)業(yè)鏈伙伴生態(tài)資源，精準(zhǔn)研發(fā)“景城全域服務(wù)體系”的一體化解決方案，以“四大產(chǎn)品”提供全流程保障。

①景城規(guī)劃：以“統(tǒng)一規(guī)劃+一體化運(yùn)營(yíng)”貫穿一張藍(lán)圖。梳理各類資源的融合路徑，圍繞環(huán)境煥新、設(shè)施煥新、服務(wù)煥新三大領(lǐng)域，搭建軟硬件增效路徑。

②景城運(yùn)營(yíng)：實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)增效、提升景區(qū)經(jīng)營(yíng)效能，通過(guò)文化、業(yè)態(tài)、資本、數(shù)字化四線賦能，讓資源和資產(chǎn)價(jià)值煥發(fā)新生機(jī)。

③景城治理：依托智慧治理中樞平臺(tái)，推進(jìn)城市空間與環(huán)境兩大維度的微更新，實(shí)現(xiàn)治理模式向“精準(zhǔn)高效”的根本性升級(jí)，塑造“主客共享、全齡友好”的溫暖城市體。

④景城生態(tài)：眾智成城，著力構(gòu)建開(kāi)放共贏的“景城生態(tài)”。匯聚保利體系內(nèi)外的廣泛資源，拓寬資金渠道，為項(xiàng)目的高效、可持續(xù)落地提供堅(jiān)實(shí)保障，真正實(shí)現(xiàn)“眾智成城”的協(xié)同發(fā)展格局。

“景城規(guī)劃－景城運(yùn)營(yíng)－景城治理－景城生態(tài)”四大產(chǎn)品，構(gòu)成了“景城全域服務(wù)體系”，它是一套從頂層設(shè)計(jì)到運(yùn)營(yíng)一體化的解決方案，也是保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)“景、城、人”的和諧共生，共建現(xiàn)代化人民城市的實(shí)施路徑。

• 落地實(shí)踐：三大項(xiàng)目，驗(yàn)證景城模式價(jià)值

研究頭部企業(yè)的最大價(jià)值在于其系統(tǒng)性和務(wù)實(shí)性，他們往往憑借其規(guī)模、資源和先發(fā)優(yōu)勢(shì)，率先探索并形成了一套從戰(zhàn)略規(guī)劃、資源整合、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)到持續(xù)迭代的成熟范式。保利物業(yè)從提出“全域飛輪”到“全域景城”歷時(shí)兩年多，但其總結(jié)驗(yàn)證周期更久，并且分別在街區(qū)、景區(qū)等不同類型的城市空間中進(jìn)行落地和驗(yàn)證。

在廣州市長(zhǎng)洲街道，保利物業(yè)通過(guò)“治理+運(yùn)營(yíng)”雙驅(qū)動(dòng)，聯(lián)動(dòng)激活街區(qū)、社區(qū)與文旅資源，實(shí)現(xiàn)街區(qū)閑置資源的活化，成功推動(dòng)長(zhǎng)洲街道向“網(wǎng)紅地標(biāo)”轉(zhuǎn)型。

該項(xiàng)目累計(jì)盤(pán)活超7000平方米閑置土地，打造多個(gè)高品質(zhì)旅游配套項(xiàng)目，包括打造智慧停車(chē)場(chǎng)、文塔夜市，以及將閑置驛站升級(jí)為便民咖啡屋，反哺設(shè)施管養(yǎng)等。一系列舉措成效顯著，有效帶動(dòng)就業(yè)，并榮獲3項(xiàng)市級(jí)治理獎(jiǎng)項(xiàng)，吸引50+批次省內(nèi)外調(diào)研；通過(guò)治理效能提升與成本優(yōu)化，提升了街道服務(wù)水平并大幅降低了運(yùn)營(yíng)成本。 長(zhǎng)洲由此蛻變?yōu)椤耙徊揭痪?、宜居宜游”的基層治理示范樣板，有力?yàn)證了資源活化與降本增效路徑的可復(fù)制性。

圖：長(zhǎng)洲街道智慧停車(chē)場(chǎng)

在廣州海珠濕地，保利物業(yè)通過(guò)系統(tǒng)性運(yùn)營(yíng)和場(chǎng)景構(gòu)建將生態(tài)資源轉(zhuǎn)化為市民共享的活力空間。以“景區(qū)IP打造+商業(yè)運(yùn)營(yíng)”的方式，構(gòu)建花朝節(jié)、花神大賽、觀鳥(niǎo)大賽等五大主題場(chǎng)景，顯著提升了公眾參與度；配套推出的自然學(xué)堂等活動(dòng)，有效實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)收；同步升級(jí)服務(wù)配套，讓濕地兼具“旅游目的地”和“日常休憩地”雙重功能。

截至今年10月，海珠濕地游客接待量達(dá)到85萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)超70%；更以全國(guó)唯一身份斬獲世界級(jí)城市公園大獎(jiǎng)，驗(yàn)證了生態(tài)資源向城市名片和民生福祉的高效轉(zhuǎn)化路徑。

圖：海珠濕地“自然研學(xué)課堂”

在深圳西涌國(guó)際濱海旅游區(qū)，保利物業(yè)以“服務(wù)+運(yùn)營(yíng)”重塑濱海價(jià)值，將其變?yōu)閺?fù)合型文旅目的地。有效撬動(dòng)大規(guī)模產(chǎn)業(yè)資本落地；聯(lián)動(dòng)市政開(kāi)通旅游專線服務(wù)10萬(wàn)+游客；以全國(guó)沖浪賽助推大鵬獲評(píng)國(guó)家級(jí)戶外運(yùn)動(dòng)目的地；“五一”熒光派對(duì)主題活動(dòng)，顯著提升游客吸引力與收入水平；全域營(yíng)銷策略，助力西涌打響全國(guó)知名度。保利物業(yè)入駐服務(wù)不到一年，就讓西涌實(shí)現(xiàn)政企民游四方共贏，讓景城融合紅利持續(xù)釋放。

圖：“五一”西涌熒光沙灘派對(duì)

小結(jié)

從“城市服務(wù)”“城市治理”“城市運(yùn)營(yíng)”等概念的涌現(xiàn)，到“物業(yè)管家”“城市管家”“大物管”“智慧城市”等模式的提出，其核心都是回應(yīng)城市發(fā)展進(jìn)程中一個(gè)根本性課題：如何在推進(jìn)城市建設(shè)、提升治理效能的同時(shí)，更好地滿足民生需求、實(shí)現(xiàn)人本價(jià)值的回歸。這些探索本質(zhì)上是在尋求城市建設(shè)、精細(xì)治理與民生福祉三者之間的動(dòng)態(tài)平衡與協(xié)同發(fā)展。

保利物業(yè)“全域景城模式”服務(wù)體系是以現(xiàn)代化人民城市建設(shè)為目標(biāo)，創(chuàng)新以“景”為核，突破景城邊界，驅(qū)動(dòng)“景、城、人”和諧共生。通過(guò)“治理夯實(shí)基地、運(yùn)營(yíng)激活價(jià)值、服務(wù)聯(lián)結(jié)共生”三位一體，重塑城市空間價(jià)值，推動(dòng)物業(yè)行業(yè)向城市綜合運(yùn)營(yíng)商躍遷，也通過(guò)廣州長(zhǎng)洲街區(qū)、海珠濕地、深圳西涌等標(biāo)桿項(xiàng)目，成功探索出“資源活化－場(chǎng)景構(gòu)建－產(chǎn)業(yè)賦能” 的閉環(huán)路徑，進(jìn)一步驗(yàn)證了城市價(jià)值再造需從空間資產(chǎn)提效破題——以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)撬動(dòng)經(jīng)濟(jì)民生雙收益，為行業(yè)開(kāi)辟“政企民游共贏”的高質(zhì)量發(fā)展新航道。

- The end -

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

克而瑞，成立于 2006 年，行業(yè)領(lǐng)先的中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋 400 個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，克而瑞服務(wù)于 TOP100 強(qiáng)中 95% 以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購(gòu)房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、物管等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業(yè) AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據(jù)。