錢會流向不缺錢的人，愛會流向不缺愛的人。

這句話放在當前的深圳新房市場，毫無違和感。在“賣房難”的背景下，成交熱度總是流向不缺熱度的片區(qū)和樓盤，之后就是我們看到的旱的旱死，澇的澇死——

既有豪宅項目一天大賣130億，也有一大批房產越賣越便宜，越便宜越不好賣。

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從成交數(shù)據(jù)來看，今年前11月，深圳新房住宅累計網(wǎng)簽了35039套，去年同期是31203套。

雖然表面上環(huán)比增長了12%，但由于最近一年的深圳新房統(tǒng)計數(shù)據(jù)把現(xiàn)售住宅加了進去，單對比預售住宅的話，實際成交熱度也要打個折扣。

聚集11月份——

深圳預售+現(xiàn)售新房住宅網(wǎng)簽量為2644套，環(huán)比微降0.3%，同比大降71.8％，與去年924新政后的火爆行情形成了鮮明對比。

整體去化率怎么樣呢？

參考克而瑞的數(shù)據(jù)，11月深圳新房項目開盤平均去化率為23%，環(huán)比小幅回升。背后是頂豪熱銷與普宅滯銷并行，除了深圳灣沄璽紅紅火火，其他大多都較為冷清。

像在寶安、龍華、龍崗、坪山等郊區(qū)，今年不少樓盤的折扣都開到了8.5-9折左右，可還是比較難撩動剛需。其中，均價最低的坪山，滯銷情況最為明顯。

南山福田的一些樓盤，前兩三年入市的，如今還沒有賣完的也不少見。

庫存方面——

深圳中原數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，全市新房住宅存量面積約329.1萬㎡。

按近一年的平均銷售速度計算，當前存量房的去化周期已延長至約12.6個月，較上月增加了1.5個月。

反映出在當前的市場下，整體去化速度放緩，買方市場特征持續(xù)凸顯。

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為什么新房市場整體不溫不火？

其一，二手房價持續(xù)回調，新房失去價格優(yōu)勢。

當前深圳二手房掛牌量居高不下，不少業(yè)主為了促成交易，主動降價拋售。一些前幾年的網(wǎng)紅盤大部分都出現(xiàn)了價格破發(fā)，這意味著許多新房在算上供樓時間與成本后，并不具備價格競爭力。

結果就是二手房以60％的成交占比，持續(xù)占據(jù)主導地位。

其二，供應結構失衡，資金向核心區(qū)聚集。

目前深圳預售新房住宅約3萬套，加上在售現(xiàn)樓的話，總量5萬套以下，實際不算特別多。

但遠郊與近郊片區(qū)新房存量較大，在市場整體冷靜的背景下，即便后續(xù)政策寬松、市場回暖，資金也更可能流向配套成熟、保值屬性更強的核心區(qū)域。

其三，剛需市場分流，保障房形成潛在競爭。

部分缺乏突出亮點的剛需新房，難免與價格更低的保障性住房形成客群重疊。對于預算有限的購房者而言，這是一個需要權衡的現(xiàn)實選擇。

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進入12月，預計新房推盤節(jié)奏將繼續(xù)，年末促銷力度可能加大。

二手房市場能否延續(xù)回暖勢頭，很大程度上取決于買賣雙方的價格博弈以及是否有新的預期政策落地。深圳樓市，正在各方謹慎中尋找新的平衡點。

在深圳樓市，剛需想要買一套具有升值潛力的房子，是不是猶如海底撈針？
盡管很多人不愿意承認，但是從市場來看，情況的確如此。隨著住房保障工作加快推進，越來越多的保障房入市，必然會拉低很多普通房子的稀缺性。
所以目前留給剛需的選擇只有兩個：

1、把買房當作消費品，不用考慮漲跌問題，自己住得開心就行。
2、把買房當作投資品，選個勢能強的潛力板塊，以改善為核心。
對于買房人，特別是剛需買房人來說，購房思路不應該是找便宜的房子，而應該找未來在市場中有競爭力的房子。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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