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在西安，上一個看房驗資的是曲江的金茂，這一次是高新的綠城，需要100萬！

對于一個主力戶型185㎡起步，放風價超3萬+元/㎡的純改善小區(qū)，100萬驗資相當于15%的首付，既是保持高話題，也是試探購買力，更關鍵的是，高新人都吃這一套。

今天，西安新房亂彈系列，綠城長安·玉華一起聊聊。

很多行業(yè)內的人熟悉綠城，是從豪宅開始，比如馬云同款的桃花源別墅，藍色錢江大平層，元福里商業(yè)四合院，玫瑰園別墅，芝瀾月華大平層等。

但西安人了解綠城，還是從大量的普通住宅開始的，比如全運村，柳岸曉風，桂語蘭庭等，后續(xù)的西安和廬，南山云廬等雖有疊拼，但聲量有限。

直到2025年，奧體的桂冠東方，高新的長安玉華面世，綠城在西安真正意義的大宅長什么樣，大家才有直觀感受。

玉華實景

首當其沖，就是綠城高顏值，既是標簽，也是強項，大門，會所，外立面。

不同于傳統(tǒng)社區(qū)門的概念，長安玉華將玉樹的造型藝術化處理后，形成了廊柱+穹頂結構的入戶長廊，同時點綴鏡面水景+精致綠植，讓人耳目一新。

（長安玉華入戶實景）

會所部分，整體審美依舊在線，可見大量石材鋪陳，拼色處理，留白空間的運用，相比綠城海棠三章，錦海棠的，細節(jié)處理和高級感上，又有提升。

（長安玉華入會所實景）

功能上，泳池，KTV，私宴廳，茶空間，會客廳，健身房等一應俱全，也給到了這個定位的改善社區(qū)該有的軟硬裝牌面，會所的面積，裝修檔次，也是一流。

（長安玉華會所實景）

相比大門，會所觀感，審美，用料的提升，直觀的變化還是小區(qū)的外立面，這也是綠城的最強標簽，從全運村開始，綠城在外立面的顏值上，一直是領先的，即便是普通真石漆，也會復雜的線條造型。

這一次，在長安玉華，綠城真正意義實現了公建化外立面，即石材+玻璃+鋁板+陶板的全包裹，即便是側墻，隔墻，山墻也都用上了鋁板。

（長安玉華立面）

沒有真石漆，沒有涂料，沒有金屬漆，沒有EPS造型線條，高投入的成本，帶來了極高顏值的公建化外立面，這也是綠城這次的核心賣點。

（長安玉華立面實景）

室內部分，純2T2大平層，3.15-3.35米層高，起步建面約143㎡，最大面積約285㎡，精裝交付，主力戶型為143㎡、185㎡、190㎡。

自四代住宅興起，高贈送戶型內卷到今天，想要在室內做出太多差異化已非常困難。

一方面小區(qū)大小局限，南向面寬是有限制，高層南向18米已到極限，另一方面，贈送面積也有要求，并非無限的露臺贈送。

（長安玉華戶型圖）

戶型趨于雷同，要么四向或五向朝南，要么270°采光端廳，這一次長安玉華也不例外。

最大戶型為270°端廳+四面朝南，四室兩廳四衛(wèi)結構，區(qū)別僅在于各個房間的尺寸面積有差異。

主力戶型為多向朝南的寬廳結構，四室兩廳三衛(wèi)，同樣是房間尺寸和面積上有差異。

露臺則為東西或南北向錯層排布，考慮公建化外立面統(tǒng)一觀感，南向的露臺都有內退設計，而非突兀的外掛，在此前的海棠三章上也有同款設計。

（長安玉華樣板間實景）

相比如今各家在143㎡面積段五花八門的戶型，夸張的贈送，長安玉華的戶型，既傳統(tǒng)也經典。

沒有可以的拼贈送面積和露臺尺寸，而是在保持公建化外立面的基礎上，在室內拓展空間，同時用落地窗拓展更好視野。

并且，這也是綠城時隔許久重新回歸精裝交付的小區(qū)，精裝標準待定，但精裝交房，避免后期漫長的裝修期干擾，對于業(yè)主而言，體驗會好很多。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

一家獨大

長安玉華所在的高新軟東，對綠城而言，既是深耕，也是一家獨大。

從2023年開始，綠城先后落地月映海棠、春熙海棠、鳳鳴海棠、首開去化率就超過93%，業(yè)績6.1億，海棠三章也是高新第一個四代住宅小區(qū)。

（綠城海棠三章）

三章的成功，也促使綠城繼續(xù)在軟東拿地，在春風心語和秋月苑后，又在今年落地熙海棠，錦海棠，以及長安玉華，產品覆蓋剛需，剛改，大宅，占據軟東新房的多半壁江山。

無論從品牌名氣，交付能力，業(yè)績表現，產品創(chuàng)新，綠城在軟東是一家獨大，天地源，高科，紫薇，金泰，南飛鴻，都沒有和綠城較量的能力。

（絲路軟件城范圍）

上一次，綠城在新房市場有如此大的規(guī)模，還是奧體的全運村，整個軟東，對綠城而言，也缺乏有力的競爭對手，更多的還是自家產品的競爭，比如錦海棠與長安玉華。

在很長的時間內，軟東其實是不被看好的，作為魚化寨拆遷后，整片改造的區(qū)域，住宅為主，配套有限，缺乏產業(yè)，城市面貌比不上高新CID，產業(yè)人口又不如軟西。

但世事難料，在樓市最成功的反而是軟東，以海棠三章為例，自23年面世后，業(yè)績已超百億。

（海棠三章現場實景）

房價的問題，核心還是供應問題，高新CID，由于價格，供應無梯隊，且各家國企，央企內卷，導致高庫存，降價賣房。

軟西由于高入手價格，低兌現配套，又遇產品升級，二手破發(fā)，反而是軟東，供需和房價一直穩(wěn)定。

綠城所在的軟東，精準拿捏了老高新不想出三環(huán)，就地要改善的處境，對業(yè)主而言，不想高價接盤萬科翡翠國賓，保利天悅，就地置換唯一的選擇，也只剩綠城。

（萬科翡翠國賓二手價格）

等到熙海棠，錦海棠面世時，軟西的邦泰，軟東的越秀，天地源陸續(xù)面世，對手多了，需求就少了。

因此，對長安玉華而言，想要繼續(xù)保持綠城在軟東一家獨大的優(yōu)勢，門檻必須得更高，外立面，大門，會所必須要更卷，新房更要耳目一新，既是保護同品牌其他在售項目，也是避免后續(xù)的同質化競爭。

樓市下行已是事實，需求二八效應更不用多說，在高新當下，低價走量做剛需，對業(yè)主而言，選擇太多太多。

同樣的軟東，二手門檻不斷走低，唯有純改善，高端市場，需求有限，但價格不受限，才有機會。

（高新二手房貝殼指數）

當下的軟東，在185㎡以上的市場里，同樣也有供應斷層，除保利天悅，萬科翡翠國賓，融創(chuàng)星美御等五年房齡的三代住宅外，次新房里交付的，也只有綠城自己的二章。

但長安玉華有比二章在園林，外立面，戶型，裝修上又有升級，同樣500萬門檻，是你會怎么選？

綠城在軟東的多盤布局，外加軟東長期的土地，新房供應節(jié)奏緩慢，疊加高新人不出三環(huán)求穩(wěn)的心態(tài)，讓長安玉華有了多個安全保障，一家獨大既在新房，也在二手，因此擁有了獨立的定價權。

硬控高新

只要你是老高新，不出三環(huán)，就地改善，綠城對你就是硬控，更關鍵的是，高新的潛在購買力依舊強勁。

無論是2021年千人搖號，人均400萬門檻買西派國樾，還是2023年，業(yè)主花700萬買三章，或是2024年，人均500萬的門檻搖號買天瓚，高新的老錢們，實力驚人。

所以，驗資100萬看房，放風價3萬+元/㎡的長安玉華，這一次還會硬控高新人錢包嗎，評論區(qū)聊聊！

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作者：晴明

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