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在西安，上一個(gè)看房驗(yàn)資的是曲江的金茂，這一次是高新的綠城，需要100萬！

對(duì)于一個(gè)主力戶型185㎡起步，放風(fēng)價(jià)超3萬+元/㎡的純改善小區(qū)，100萬驗(yàn)資相當(dāng)于15%的首付，既是保持高話題，也是試探購買力，更關(guān)鍵的是，高新人都吃這一套。

今天，西安新房亂彈系列，綠城長安·玉華一起聊聊。

很多行業(yè)內(nèi)的人熟悉綠城，是從豪宅開始，比如馬云同款的桃花源別墅，藍(lán)色錢江大平層，元福里商業(yè)四合院，玫瑰園別墅，芝瀾月華大平層等。

但西安人了解綠城，還是從大量的普通住宅開始的，比如全運(yùn)村，柳岸曉風(fēng)，桂語蘭庭等，后續(xù)的西安和廬，南山云廬等雖有疊拼，但聲量有限。

直到2025年，奧體的桂冠東方，高新的長安玉華面世，綠城在西安真正意義的大宅長什么樣，大家才有直觀感受。

玉華實(shí)景

首當(dāng)其沖，就是綠城高顏值，既是標(biāo)簽，也是強(qiáng)項(xiàng)，大門，會(huì)所，外立面。

不同于傳統(tǒng)社區(qū)門的概念，長安玉華將玉樹的造型藝術(shù)化處理后，形成了廊柱+穹頂結(jié)構(gòu)的入戶長廊，同時(shí)點(diǎn)綴鏡面水景+精致綠植，讓人耳目一新。

（長安玉華入戶實(shí)景）

會(huì)所部分，整體審美依舊在線，可見大量石材鋪陳，拼色處理，留白空間的運(yùn)用，相比綠城海棠三章，錦海棠的，細(xì)節(jié)處理和高級(jí)感上，又有提升。

（長安玉華入會(huì)所實(shí)景）

功能上，泳池，KTV，私宴廳，茶空間，會(huì)客廳，健身房等一應(yīng)俱全，也給到了這個(gè)定位的改善社區(qū)該有的軟硬裝牌面，會(huì)所的面積，裝修檔次，也是一流。

（長安玉華會(huì)所實(shí)景）

相比大門，會(huì)所觀感，審美，用料的提升，直觀的變化還是小區(qū)的外立面，這也是綠城的最強(qiáng)標(biāo)簽，從全運(yùn)村開始，綠城在外立面的顏值上，一直是領(lǐng)先的，即便是普通真石漆，也會(huì)復(fù)雜的線條造型。

這一次，在長安玉華，綠城真正意義實(shí)現(xiàn)了公建化外立面，即石材+玻璃+鋁板+陶板的全包裹，即便是側(cè)墻，隔墻，山墻也都用上了鋁板。

（長安玉華立面）

沒有真石漆，沒有涂料，沒有金屬漆，沒有EPS造型線條，高投入的成本，帶來了極高顏值的公建化外立面，這也是綠城這次的核心賣點(diǎn)。

（長安玉華立面實(shí)景）

室內(nèi)部分，純2T2大平層，3.15-3.35米層高，起步建面約143㎡，最大面積約285㎡，精裝交付，主力戶型為143㎡、185㎡、190㎡。

自四代住宅興起，高贈(zèng)送戶型內(nèi)卷到今天，想要在室內(nèi)做出太多差異化已非常困難。

一方面小區(qū)大小局限，南向面寬是有限制，高層南向18米已到極限，另一方面，贈(zèng)送面積也有要求，并非無限的露臺(tái)贈(zèng)送。

（長安玉華戶型圖）

戶型趨于雷同，要么四向或五向朝南，要么270°采光端廳，這一次長安玉華也不例外。

最大戶型為270°端廳+四面朝南，四室兩廳四衛(wèi)結(jié)構(gòu)，區(qū)別僅在于各個(gè)房間的尺寸面積有差異。

主力戶型為多向朝南的寬廳結(jié)構(gòu)，四室兩廳三衛(wèi)，同樣是房間尺寸和面積上有差異。

露臺(tái)則為東西或南北向錯(cuò)層排布，考慮公建化外立面統(tǒng)一觀感，南向的露臺(tái)都有內(nèi)退設(shè)計(jì)，而非突兀的外掛，在此前的海棠三章上也有同款設(shè)計(jì)。

（長安玉華樣板間實(shí)景）

相比如今各家在143㎡面積段五花八門的戶型，夸張的贈(zèng)送，長安玉華的戶型，既傳統(tǒng)也經(jīng)典。

沒有可以的拼贈(zèng)送面積和露臺(tái)尺寸，而是在保持公建化外立面的基礎(chǔ)上，在室內(nèi)拓展空間，同時(shí)用落地窗拓展更好視野。

并且，這也是綠城時(shí)隔許久重新回歸精裝交付的小區(qū)，精裝標(biāo)準(zhǔn)待定，但精裝交房，避免后期漫長的裝修期干擾，對(duì)于業(yè)主而言，體驗(yàn)會(huì)好很多。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對(duì)一私聊房哥答疑）

一家獨(dú)大

長安玉華所在的高新軟東，對(duì)綠城而言，既是深耕，也是一家獨(dú)大。

從2023年開始，綠城先后落地月映海棠、春熙海棠、鳳鳴海棠、首開去化率就超過93%，業(yè)績6.1億，海棠三章也是高新第一個(gè)四代住宅小區(qū)。

（綠城海棠三章）

三章的成功，也促使綠城繼續(xù)在軟東拿地，在春風(fēng)心語和秋月苑后，又在今年落地熙海棠，錦海棠，以及長安玉華，產(chǎn)品覆蓋剛需，剛改，大宅，占據(jù)軟東新房的多半壁江山。

無論從品牌名氣，交付能力，業(yè)績表現(xiàn)，產(chǎn)品創(chuàng)新，綠城在軟東是一家獨(dú)大，天地源，高科，紫薇，金泰，南飛鴻，都沒有和綠城較量的能力。

（絲路軟件城范圍）

上一次，綠城在新房市場有如此大的規(guī)模，還是奧體的全運(yùn)村，整個(gè)軟東，對(duì)綠城而言，也缺乏有力的競爭對(duì)手，更多的還是自家產(chǎn)品的競爭，比如錦海棠與長安玉華。

在很長的時(shí)間內(nèi)，軟東其實(shí)是不被看好的，作為魚化寨拆遷后，整片改造的區(qū)域，住宅為主，配套有限，缺乏產(chǎn)業(yè)，城市面貌比不上高新CID，產(chǎn)業(yè)人口又不如軟西。

但世事難料，在樓市最成功的反而是軟東，以海棠三章為例，自23年面世后，業(yè)績已超百億。

（海棠三章現(xiàn)場實(shí)景）

房價(jià)的問題，核心還是供應(yīng)問題，高新CID，由于價(jià)格，供應(yīng)無梯隊(duì)，且各家國企，央企內(nèi)卷，導(dǎo)致高庫存，降價(jià)賣房。

軟西由于高入手價(jià)格，低兌現(xiàn)配套，又遇產(chǎn)品升級(jí)，二手破發(fā)，反而是軟東，供需和房價(jià)一直穩(wěn)定。

綠城所在的軟東，精準(zhǔn)拿捏了老高新不想出三環(huán)，就地要改善的處境，對(duì)業(yè)主而言，不想高價(jià)接盤萬科翡翠國賓，保利天悅，就地置換唯一的選擇，也只剩綠城。

（萬科翡翠國賓二手價(jià)格）

等到熙海棠，錦海棠面世時(shí)，軟西的邦泰，軟東的越秀，天地源陸續(xù)面世，對(duì)手多了，需求就少了。

因此，對(duì)長安玉華而言，想要繼續(xù)保持綠城在軟東一家獨(dú)大的優(yōu)勢，門檻必須得更高，外立面，大門，會(huì)所必須要更卷，新房更要耳目一新，既是保護(hù)同品牌其他在售項(xiàng)目，也是避免后續(xù)的同質(zhì)化競爭。

樓市下行已是事實(shí)，需求二八效應(yīng)更不用多說，在高新當(dāng)下，低價(jià)走量做剛需，對(duì)業(yè)主而言，選擇太多太多。

同樣的軟東，二手門檻不斷走低，唯有純改善，高端市場，需求有限，但價(jià)格不受限，才有機(jī)會(huì)。

（高新二手房貝殼指數(shù)）

當(dāng)下的軟東，在185㎡以上的市場里，同樣也有供應(yīng)斷層，除保利天悅，萬科翡翠國賓，融創(chuàng)星美御等五年房齡的三代住宅外，次新房里交付的，也只有綠城自己的二章。

但長安玉華有比二章在園林，外立面，戶型，裝修上又有升級(jí)，同樣500萬門檻，是你會(huì)怎么選？

綠城在軟東的多盤布局，外加軟東長期的土地，新房供應(yīng)節(jié)奏緩慢，疊加高新人不出三環(huán)求穩(wěn)的心態(tài)，讓長安玉華有了多個(gè)安全保障，一家獨(dú)大既在新房，也在二手，因此擁有了獨(dú)立的定價(jià)權(quán)。

硬控高新

只要你是老高新，不出三環(huán)，就地改善，綠城對(duì)你就是硬控，更關(guān)鍵的是，高新的潛在購買力依舊強(qiáng)勁。

無論是2021年千人搖號(hào)，人均400萬門檻買西派國樾，還是2023年，業(yè)主花700萬買三章，或是2024年，人均500萬的門檻搖號(hào)買天瓚，高新的老錢們，實(shí)力驚人。

所以，驗(yàn)資100萬看房，放風(fēng)價(jià)3萬+元/㎡的長安玉華，這一次還會(huì)硬控高新人錢包嗎，評(píng)論區(qū)聊聊！

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作者：晴明

有意玉華，和我聊聊