臨近年末，一線城市二手房市場展現(xiàn)出了市場活力，成交動能迅速恢復(fù)并積極促進(jìn)交易指標(biāo)修復(fù)。

市場信心正在修復(fù)

上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報告顯示，11月份一線城市二手住宅成交套數(shù)達(dá)49033套，創(chuàng)下自5月份以來新高。

該數(shù)據(jù)環(huán)比10月份的40714套大幅增長逾20%，甚至超過了被視為傳統(tǒng)旺季9月份的47176套，打破了市場固有的季節(jié)性規(guī)律，凸顯出二手房市場內(nèi)生的增長韌性。

從全年情況來看，一線城市二手房市場表現(xiàn)出積極的復(fù)蘇勢頭和持續(xù)向好態(tài)勢。

根據(jù)報告，截至11月，四個一線城市全年二手住宅累計成交519021套，不僅超越2024年同期的496532套，同比增長約5%，更是近四年來首次突破51萬套大關(guān)，達(dá)到近9年的第三高水平，僅次于2020和2021年。

易居研究院分析認(rèn)為，價格調(diào)整到位后，真實居住與改善需求正在集中釋放，也標(biāo)志著買賣雙方的市場預(yù)期發(fā)生積極且有力的扭轉(zhuǎn)，市場信心得到積極修復(fù)。特別是市場在經(jīng)歷2022年的周期性深度大調(diào)整后，已連續(xù)第三年實現(xiàn)穩(wěn)步回升，復(fù)蘇軌跡清晰且穩(wěn)健。

另外值得注意的是，519021套的成交量已明顯高于近9年的平均線（492957套）。在易居研究院看來，2023年房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化以來，依賴于各地積極有力且精準(zhǔn)的購房政策支持，市場基本面積極修復(fù)。同時，也得益于其他動力的有力驅(qū)動，包括市場自發(fā)的信心修復(fù)、價格調(diào)整到位后真實需求的釋放，以及置換鏈條的逐步暢通等。

整體來看，11月的量增態(tài)勢為市場注入了積極信號，為年末收官創(chuàng)造了更好基礎(chǔ)，更為2026年市場開局營造了積極氛圍。

四城整體表現(xiàn)積極向好

具體到四個城市的成交數(shù)據(jù)，上海成交量最高，其次是北京、廣州和深圳。

報告顯示，11月上海二手房成交量為22900套，環(huán)比增長24%，創(chuàng)下半年新高。從供給結(jié)構(gòu)來看，上海掛牌量有所減少，同比下降了18%。特別是急售房源占比下降，市場緊張情緒緩解，供需關(guān)系積極改善。疊加季節(jié)性需求釋放，年底往往是學(xué)區(qū)房傳統(tǒng)旺季，帶動優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源板塊成交放量。另一方面，上海二手房月度交易量持續(xù)位于榮枯線以上，價格經(jīng)過長期調(diào)整，推動市場預(yù)期看多，入市意愿增強(qiáng)。

北京市場韌性顯現(xiàn)，基礎(chǔ)交易量存在一定的支撐。11月成交量為14446套，環(huán)比增長20%；1-11月累計成交近16萬套，為近六年第二高。賣方在價格上的讓步使得調(diào)整基本到位，疊加“五環(huán)外不限套數(shù)”等新政繼續(xù)發(fā)揮支持作用。同時，核心資產(chǎn)的價格堅挺與流動性強(qiáng)，吸引了部分資產(chǎn)優(yōu)化型買家入市。

廣州方面，市場量價齊升，信心全面修復(fù)。11月成交量為9191套，環(huán)比增長23%；成交均價達(dá)2.2萬/㎡，環(huán)比上漲2%。值得一提的是，廣州全市11個區(qū)成交量全部環(huán)比上漲，顯示市場預(yù)期好轉(zhuǎn)具有全面性。一方面，置換鏈條激活。市區(qū)新盤和改善型項目入市，刺激了改善型業(yè)主“賣舊換新”，釋放出大量優(yōu)質(zhì)二手房源。另一方面，結(jié)構(gòu)性需求旺盛：剛需（60-90㎡）與高端改善（144㎡以上）兩頭熱銷，再加上舊改政策催化，對市場形成有力支撐。

深圳方面，11月二手房網(wǎng)簽量為4472套；錄得量為5762套，環(huán)比增長4%，連續(xù)9個月超過榮枯線（5000套）以上。新房市場的傳導(dǎo)，間接帶動了二手房關(guān)注度。業(yè)主議價空間加大，刺激了以剛需（300-500萬總價段）為主的購房者入市。另外，核心區(qū)域不限購，進(jìn)一步發(fā)揮“政策-市場”的聯(lián)動效應(yīng)。隨著掛牌均價調(diào)整幅度收窄，業(yè)主降價意愿減弱，買賣雙方對價格認(rèn)知逐步接近。

積極態(tài)勢或?qū)⒀永m(xù)

11月份二手房交易市場的向好數(shù)據(jù)，也對市場健康發(fā)展帶來積極作用。對此，報告指出，當(dāng)前成交量已恢復(fù)至歷史較高區(qū)間的八至九成水平，且后續(xù)增長的預(yù)期依然向好。

從短期來看，考慮到年底通常是傳統(tǒng)成交旺季，12月數(shù)據(jù)有望進(jìn)一步推高全年總量。同時，從中長期來看，一線城市的優(yōu)質(zhì)城市資源、調(diào)整充分的房價水平，結(jié)合購房者對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的認(rèn)可度提升，將使得二手房交易市場向好發(fā)展具備韌性和可持續(xù)性。

報告認(rèn)為，一線城市二手房市場將從“以價換量”逐漸走向“量價趨穩(wěn)”的新階段，市場交易積極態(tài)勢也會在2026年得到延續(xù)。

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