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摘要：

規(guī)模排行：2025年11月，TOP30企業(yè)開業(yè)規(guī)模榜合計開業(yè)房源量增長至140.9萬間，管理規(guī)模榜合計管理房源量增長至200.7萬間。

政策動向：中央層面強調要為保障性住房建設提供金融支持，如專項債收儲、保障性住房再貸款等。地方層面，上海推動保障性住房擴容提質，北京“十五五”時期將完善“市場+保障”的住房供應體系、租購并舉的住房制度。佛山、成都、重慶支持通過存量轉化的方式增加保障性住房/保租房供給。天津支持REITs高質量發(fā)展，完善項目儲備庫。廣州、天津出臺租賃補貼相關政策，減輕居民租房負擔。

市場運行：2025年11月，住房租賃行業(yè)進入傳統(tǒng)淡季，50城住宅平均租金為34.36元/平方米/月，環(huán)比下跌0.60%，同比下跌3.57%。

土地情報：11月重點22城共成交191宗涉宅用地，合計規(guī)劃建筑面積約1357萬平方米，其中上海成交5宗涉租用地，租賃住房規(guī)劃建筑面積約6.7萬平方米。

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企業(yè)格局

1.規(guī)模排行

從開業(yè)規(guī)模榜來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2025年11月，TOP30集中式長租公寓企業(yè)累計開業(yè)房源量為140.9萬間，較10月增加0.2萬間。琴樂寓首次進入榜單，瓴寓國際等企業(yè)有新項目開業(yè)，開業(yè)規(guī)模有所增長。

從管理規(guī)模榜來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2025年11月，TOP30集中式長租公寓企業(yè)累計管理房源量為200.7萬間，較10月增加2萬間。入榜企業(yè)無變化，美寓、聯(lián)投新青年、浦發(fā)有家、華潤有巢等有新收購或新簽約項目，管理房源量增加較多。

2.企業(yè)動態(tài)

■建設運營

11月，多個保障性租賃住房項目入市或啟動配租，以地方國企開發(fā)的項目為主，如西安安居集團旗下安居·樂筑（全運村店）等8個項目、義烏建投集團建投·璞寓（赤岸店）等。同時有多個人才專項租賃住房、人才公寓、青年公寓開業(yè)或啟動配租，如拱墅城建資產旗下得家·新匯石公寓、兩江新區(qū)龍盛xin智寓等。此外亦有部分服務式公寓、公寓酒店開業(yè)，如杭州嘉里城公寓、合肥馨樂庭廬陽公寓酒店。

表：2025年11月住房租賃企業(yè)建設運營動態(tài)

資料來源：中指研究院綜合整理

■業(yè)務拓展

11月，東南青年匯公寓公司成功中標南京市六合區(qū)兩個人才公寓項目的現(xiàn)場管理工作，福州新投發(fā)展集團旗下新投海瑜公寓首個輕資產項目落地，雅詩閣中國與廣州方景投資簽約，將雅詩閣Ascott引入廣州白云堡·悅融居項目，金地草莓社區(qū)與昌發(fā)展成立合資公司共同運營三合莊集體土地租賃住房項目，瓴寓國際中標杭州臨平春蠶高新云府人才公寓項目。

表：2025年11月住房租賃企業(yè)業(yè)務拓展動態(tài)

資料來源：中指研究院綜合整理

■品牌建設

11月，蘇州地鐵旗下星連公寓首發(fā)亮相，西安安居集團推出長租公寓品牌“樂漾公寓”，首發(fā)項目同步啟幕。

表：2025年11月住房租賃企業(yè)品牌建設動態(tài)

資料來源：中指研究院綜合整理

■融資動向

11月，資產證券化方面，廣州安居集團成功發(fā)行全國首單數(shù)字人民幣托管CMBS，烏魯木齊保障性租賃住房ABS項目狀態(tài)更新為“已反饋”；債券方面，北京保障房中心成功發(fā)行10億元公司債。

表：2025年11月住房租賃市場融資情況

資料來源：中指研究院整理

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政策動向

1.住房租賃市場指導與支持政策

■中央層面：為保障性住房建設提供金融支持

11月7日，財政部發(fā)布《2025年上半年中國財政政策執(zhí)行情況報告》。其中提到，上半年各地積極擴大專項債券投向領域和用作項目資本金范圍，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房用作保障性住房等。下一步，財政部將用好相關政策工具，協(xié)助做好融資平臺改革轉型、中小金融機構改革化險、土地收儲和收購存量商品房用作保障性住房等工作。

11 月 11 日，中國人民銀行發(fā)布《 2025 年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》。其中提到， 2025 年三季度穩(wěn)步實施保障性住房再貸款政策，優(yōu)化抵押補充貸款管理，支持政策性開發(fā)性金融機構為保障性住房建設、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設等提供信貸支持， 9 月末抵押補充貸款余額約 1.0 萬億元。下一階段將著力推動保障性住房再貸款等金融政策措施落地見效，完善房地產金融基礎性制度，助力構建房地產發(fā)展新模式。

■地方層面：政策聚焦市場培育、保障性住房供給、租住補貼等多個方面

市場培育方面，上海提出要推動保障性住房擴容提質，北京“十五五”時期將完善“市場+保障”的住房供應體系、租購并舉的住房制度。保租房供給以存量盤活為主，佛山探索存量合法商辦用房按現(xiàn)狀臨時轉換用于保障性住房，成都允許閑置和低效利用的商業(yè)辦公等非居住存量房屋改建用作保障性租賃住房，重慶有序推進盤活存量商品房轉為保障性住房改革。規(guī)范管理方面，深圳市福田區(qū)保租房管理辦法于12月1日施行，核心內容涵蓋保障方式、配租規(guī)則、補貼標準及申請流程等多個方面。金融支持方面，天津支持REITs高質量發(fā)展，完善項目儲備庫，全面梳理包含租賃住房在內的12個支持領域的存量基礎設施資產。租住補貼方面，廣州調整公租房輪候家庭在輪候期間領取住房租賃補貼時限，天津擬將住房租賃補貼（一類）申請家庭戶籍條件，由市內六區(qū)戶籍家庭擴大到全市城鎮(zhèn)戶籍家庭。

表：2025年11月地方出臺的住房租賃市場指導與支持政策

資料來源：中指研究院整理

2.租賃住房供應

贛州：近年來，贛州市堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，不斷完善城鎮(zhèn)住房保障體系，以公租房、保障性租賃住房、配售型保障性住房和人才住房為主，構建了“求職免費一張床、穩(wěn)定就業(yè)一間房、安居租購一套房”全鏈條住房保障體系。截至目前，全市共籌集各類保障性住房32.89萬套。

北京：1-10月，北京市建設籌集保租房51744套（間），完成全年5萬套（間）任務的103%；竣工各類保障房82948套（間），完成全年8萬套（間）任務的104%。

珠海：“十四五”以來，珠海已籌集保障性住房和人才住房7.8萬套，完成進度達97.5%，總投資超170億元，發(fā)放租賃補貼5310萬元。

杭州：2025年，杭州已推出保障性租賃住房項目17個、房源1.1萬套，提前超額完成年度目標任務。截至目前，“杭州小哥碼”上展示藍領公寓房源超1萬余套（間），累計為近3000名新就業(yè)群體提供住房保障。

濟南：“十四五”期間，濟南累計籌集保障性租賃住房13.2萬套(間)，保障近20萬戶住房困難家庭。在貨幣化補貼方面，累計發(fā)放高層次人才購房補貼2.1萬人、24.3億元，發(fā)放各類租房補貼21萬戶(次)、約8億元。

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市場運行

1.整體租金：11月50城住宅平均租金環(huán)比下跌0.60%，同比下跌3.57%

2025年11月，住房租賃行業(yè)進入傳統(tǒng)淡季，50城住宅平均租金環(huán)比跌幅繼續(xù)擴大。根據(jù)中指50城住宅租賃價格指數(shù)，11月，全國50個城市住宅平均租金為34.36元/平方米/月，環(huán)比下跌0.60%，跌幅較10月擴大0.11個百分點；同比下跌3.57%，跌幅較10月收窄0.06個百分點。

圖：2021年7月至2025年11月50城住宅平均租金及環(huán)比漲跌

數(shù)據(jù)來源：租賃版

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2.重點城市租金：50城中僅北海住宅平均租金環(huán)比有所上漲

2025年11月，住宅平均租金環(huán)比上漲的城市個數(shù)為1個，較10月減少1個。具體來看，北海環(huán)比上漲0.86%。

2025年11月，住宅平均租金環(huán)比下跌的城市個數(shù)為49個，較10月增加1個。具體來看，西安、北京、青島環(huán)比跌幅在1.0%以上，其中西安跌幅最大，為1.32%；太原、廈門等20個城市跌幅在0.5%（含）-1.0%之間；哈爾濱、貴陽等19個城市跌幅在0.3%-0.5%之間；常州、重慶（主城區(qū)）等6個城市跌幅在0.1%（含）-0.3%之間；嘉興跌幅在0.1%以內。

圖：2025年11月50個城市住宅平均租金及環(huán)比漲跌

數(shù)據(jù)來源：租賃版

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2025年11月，重點22城共成交191宗涉宅用地，總體規(guī)劃建筑面積約1357萬平方米，重慶成交規(guī)模依舊居首。具體城市來看，重慶宅地成交規(guī)模近250萬平方米，成都、武漢、福州、合肥成交規(guī)模在100-200萬平方米之間，南京、蘇州、無錫、上海、寧波成交規(guī)模在50-100萬平方米之間，其余10個城市成交規(guī)模在50萬平方米以內。

11月重點22城中共成交5宗涉租用地，租賃住房規(guī)劃建面合計6.7萬平方米。地塊均來自上海2025年第九批次土拍，其中4宗住宅用地需配建5%的保租房，1宗租賃住房用地，受讓人應當按出讓年限整體持有全部租賃住房物業(yè)。

表：2025年11月重點22城涉宅用地成交信息

數(shù)據(jù)來源：租賃版

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