2025年12月，黃浦江S灣潮向之處，中糧·北外灘壹號(hào)的一房一價(jià)正式亮相了。作為中糧“壹號(hào)系”在上海的第五部作品，項(xiàng)目以約14.38萬元/平方米的均價(jià)，推出90套185-228平方米的“天際大平層”。在豪宅產(chǎn)品極度內(nèi)卷的時(shí)代，它提供了一個(gè)審視核心資產(chǎn)價(jià)值的新坐標(biāo)。

低區(qū)靜享園林詩意，中區(qū)對(duì)話歷史風(fēng)貌，高區(qū)坐擁天際地標(biāo)，每一層價(jià)格都在訴說一個(gè)產(chǎn)品時(shí)代與價(jià)格時(shí)代交匯的稀缺故事。

4年前，同屬北外灘核心區(qū)的新弘北外灘以12.98萬元/㎡入市，首開即罄；時(shí)隔4年北外灘核心區(qū)再次迎來新盤，中糧北外灘壹號(hào)以14.38萬元/平方米入市，更強(qiáng)的產(chǎn)品力，更頂級(jí)的豪宅開發(fā)商，更強(qiáng)的裝標(biāo)，價(jià)格卻停在了限價(jià)的年代。

01

價(jià)格梯度與景觀價(jià)值的精密綁定

效果圖僅做示意

中糧·北外灘壹號(hào)作為北外灘歷史風(fēng)貌街區(qū)地塊內(nèi)唯一的高層住宅，其“高層獨(dú)棟”的規(guī)劃形態(tài)，從根本上重塑了居住的均好性價(jià)值。項(xiàng)目坐擁南向超150米無遮擋的遼闊視野，使項(xiàng)目東單元觀江、西單元賞景，抑或是中間套的明朗南向，各戶型皆能享有充沛采光與開闊景觀。

項(xiàng)目的定價(jià)體系，與不同樓層及方位所享有的稀缺景觀資源形成了深度綁定，形成了一套基于視野價(jià)值的內(nèi)在邏輯。但獨(dú)棟的樓棟規(guī)劃，讓價(jià)值的均好性體現(xiàn)到產(chǎn)品上，景觀視野價(jià)值普適到每一戶內(nèi)，不論高中低房源，均有很好的視野景觀。匹配上價(jià)格，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)更加明顯。

高區(qū)最高限價(jià)16.6萬/㎡，為頂級(jí)視野付費(fèi)，而不為泡沫溢價(jià)買單。

自19層至24層，壯麗的北外灘天際線在眼前展開，更能與480米浦西新地標(biāo)從容共語。在這樣的景觀價(jià)值面前，單價(jià)僅定格于14-16萬/㎡。最高價(jià)格限定在16萬/㎡，相較黃浦江兩岸同類濱江項(xiàng)目動(dòng)輒30萬+的行情，中糧·北外灘壹號(hào)顯露出清晰而克制的定價(jià)姿態(tài)：為頂級(jí)視野付費(fèi)，而不為泡沫溢價(jià)買單。

效果圖僅做示意

14萬/㎡左右的中區(qū)，對(duì)望480m的浦西第一高樓，城市視野不再是高區(qū)獨(dú)享

中區(qū)房源，承接著低區(qū)的靜謐與高區(qū)的壯闊，在此實(shí)現(xiàn)了北外灘天際視野與陽光舒居生活的完美平衡。即可與480米浦西新地標(biāo)從容共語，也能俯瞰北外灘歷史風(fēng)貌區(qū)的連綿屋瓦與街巷脈絡(luò)。享南向超150米無遮擋規(guī)劃所帶來的充沛日照，讓陽光成為日常的慷慨饋贈(zèng)。這一區(qū)域單價(jià)區(qū)間為13.5-15萬/㎡，以從容的定價(jià)，同時(shí)兌現(xiàn)了稀缺的文化資源占有與明亮的舒居生活體驗(yàn)。

效果圖僅做示意

11.7萬起，低區(qū)也能享受陽光視野平權(quán)

低樓層與城市歷史街區(qū)及風(fēng)貌別墅共生，靜觀梧桐葉影、紅瓦流光，私享一方靜謐園林。在此親近自然的境地里，總價(jià)2188萬元起即可入駐，單價(jià)僅以“11萬+”為頭。S灣濱江沿岸同級(jí)房源單價(jià)已普遍邁過20萬，且空間往往更為局促，于此更可見項(xiàng)目的誠意與性價(jià)比。不同傳統(tǒng)的低區(qū)房源，社區(qū)高層+風(fēng)貌的規(guī)劃，讓低區(qū)也沒有視野遮擋，采光、視野依舊很棒。

示意圖

中糧·北外灘壹號(hào)的定價(jià)體系，精準(zhǔn)呼應(yīng)了不同樓層所錨定的稀缺資源：高區(qū)承接天際地標(biāo)，中區(qū)坐擁文史視野與無遮日照，低區(qū)浸潤靜謐園林。每一層價(jià)格都清晰對(duì)應(yīng)其不可復(fù)制的景觀與體驗(yàn)價(jià)值。尤其是低區(qū)“11萬+”的入手門檻，在濱江區(qū)域同級(jí)別產(chǎn)品價(jià)格普遍高位的當(dāng)下，構(gòu)成了稀缺的價(jià)值洼地。

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戶型解析：功能主義與景觀價(jià)值的融合

項(xiàng)目推出約185㎡和約228㎡兩種全四房戶型，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上均體現(xiàn)出極高水準(zhǔn)。

約185㎡（中間套）：超級(jí)性價(jià)比之選

該戶型雖是中間套，但因南向直面別墅區(qū)，中低區(qū)樓層采光與視野亦十分優(yōu)越，可直接眺望未來的480米城市地標(biāo)。戶型采用經(jīng)典的“四葉草”格局，實(shí)現(xiàn)四房三衛(wèi)，南向雙套房，全屋無過道浪費(fèi)，空間利用率極高。它以出色的功能性和極高的質(zhì)價(jià)比，成為預(yù)算范圍內(nèi)追求實(shí)用與舒適的理想選擇。

約228㎡（邊套）：居住體驗(yàn)的頂格呈現(xiàn)

該戶型均為邊套，擁有更私密的居住體驗(yàn)和客餐廳陽臺(tái)連續(xù)17米的無遮轉(zhuǎn)角景觀面，戶型尺度更為闊綽，客廳采用轉(zhuǎn)角采光，最大化引入景觀；主臥套房尺度奢華。因?yàn)榻ㄖ⒚嬲姹蓖鉃┦澜鐣?huì)客廳，東西邊套陽臺(tái)可直觀欣賞北外灘的未來城景，東邊套部分房源甚至能將陸家嘴“三件套”框入每日窗景；西邊套依舊視野通透，南北無遮擋，西向有下午的采光優(yōu)勢(shì)，高區(qū)房源完全任何遮擋，視野價(jià)值巨大。它代表了項(xiàng)目對(duì)高端居住體驗(yàn)和稀缺景觀價(jià)值的頂格兌現(xiàn)。

03

價(jià)格區(qū)間與選房策略

基于一房一價(jià)表，不同預(yù)算的購房者可以清晰地找到自己的目標(biāo)區(qū)間：

值得關(guān)注的是價(jià)格重疊現(xiàn)象：約有3套低區(qū)約228㎡房源的總價(jià)，與約20套中高區(qū)約185㎡房源重合。這為購房者提供了有趣的選擇：是偏好更大面積與邊套的私密感，還是更青睞中高區(qū)樓層的開闊視野與高度。

項(xiàng)目的誠意在價(jià)格梯度上尤為明顯：

低區(qū)房源：憑借“靜擁一方園林”的靜謐性和極具吸引力的總價(jià)（最低總價(jià)約2188萬起），構(gòu)成了入駐北外灘核心區(qū)的珍貴機(jī)會(huì)。低區(qū)三套房源存在近百萬的顯著價(jià)差，性價(jià)比突出。

中高區(qū)樓層：價(jià)差平緩（約185㎡戶型層差約9-18萬），鼓勵(lì)購房者根據(jù)預(yù)算優(yōu)先選擇更高樓層。數(shù)據(jù)表明，自3層以上，采光與視野已基本不受影響。

04

總結(jié)：產(chǎn)品時(shí)代與限價(jià)時(shí)代的珍貴交匯

中糧·北外灘壹號(hào)的一房一價(jià)表，不僅僅是一份銷售價(jià)格清單，更是一份清晰的價(jià)值聲明。 中糧·北外灘壹號(hào)坐落于虹口北外灘核心區(qū)唐山路818號(hào)，與黃浦江直線距離僅約百米。這一區(qū)位是北外灘歷史風(fēng)貌核芯區(qū)，是上海“一江一河”戰(zhàn)略核心段，是與陸家嘴、外灘共同構(gòu)成的世界S灣黃金三角的重要組成部分。

頂配產(chǎn)品力，定格價(jià)值錨

在2025年產(chǎn)品力角逐白熱化的上海豪宅市場(chǎng)中，中糧·北外灘壹號(hào)是“誠意之作”的鮮明注腳。作為中糧大悅城上海第五座“壹號(hào)系”，其社區(qū)規(guī)劃、會(huì)所配置、至臻戶型與裝標(biāo)細(xì)節(jié)，展現(xiàn)了全方位的產(chǎn)品雄心。最大的誠意在于價(jià)格：首開均價(jià)約14.38萬元/㎡，最低單價(jià)約11萬起。

回顧2021年，同屬北外灘板塊的新弘北外灘首開價(jià)約12.98萬元/㎡；同年，位于北外灘居住外溢區(qū)的中糧瑞虹海景壹號(hào)以約11.5萬元/㎡入市。四年間1.4萬元/㎡的溫和價(jià)差，年均增幅僅約2%，遠(yuǎn)低于同等級(jí)別資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格增長。這意味著，在經(jīng)歷產(chǎn)品力巨大飛躍后，市場(chǎng)正進(jìn)入一個(gè)珍貴的窗口期，“產(chǎn)品為王”遇見“價(jià)格洼地”。

傳奇壹號(hào)系，藏品級(jí)臻稀

中糧大悅城“壹號(hào)”系，作為中糧大悅城與上海一江一河版圖同頻共生的高端作品，穿越16年周期，始終屹立在上海高端人居行列，陸家嘴海景壹號(hào)、蘇河灣天悅壹號(hào)、前灘海景壹號(hào)、瑞虹海景壹號(hào)，每一座壹號(hào)系，都是專屬定制作品，皆定義高端生活的新標(biāo)尺。16年里四座壹號(hào)系，匯集1800套頂端人居物業(yè)入市，全程超5.3萬人追捧，僅約3.3%壹號(hào)作品入手機(jī)會(huì)。壹號(hào)，即稀缺；壹號(hào)，即藏品。

北外灘封面，天際線臻席

北外灘840萬方商辦規(guī)劃勾勒出世界級(jí)CAZ的宏偉藍(lán)圖，與之形成鮮明對(duì)比的，是住宅用地的極度稀缺。板塊內(nèi)可售高層住宅屈指可數(shù)，未來供應(yīng)亦將集中于風(fēng)貌類物業(yè)。在此背景下，作為首發(fā)高層作品，中糧·北外灘壹號(hào)僅呈獻(xiàn)90席房源，其價(jià)值已遠(yuǎn)超居住本身——這是在城市核心藍(lán)圖既定、價(jià)值爆發(fā)前夜，對(duì)稀缺入場(chǎng)席位的精準(zhǔn)鎖定。占有它，即意味著占有北外灘確定的未來。

在上海邁向全球卓越城市的進(jìn)程中，北外灘是正在繪就的全新全球都市濱水CAZ封面。選擇這里，不僅是選擇一處居所，更是選擇一種與城市脈絡(luò)共同生長的視角和未來。當(dāng)最好的產(chǎn)品遇見最好的價(jià)格，這本身，便是時(shí)代給予的饋贈(zèng)。

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