童鞋們，我開(kāi)了一個(gè)新的股票分享號(hào)《朱羅紀(jì)價(jià)投筆記》，重點(diǎn)記錄我的股市投資體會(huì)，涉及到我的投資框架、操作紀(jì)律、實(shí)盤(pán)分享。未來(lái)大號(hào)《朱羅紀(jì)》會(huì)一如既往的保持更新，但不同于《朱羅紀(jì)》以城市、房地產(chǎn)為核心的公共分享，新開(kāi)小號(hào)多為企業(yè)價(jià)值分析。對(duì)于股票投資（包括港美股）有興趣的小伙伴，歡迎關(guān)注交流。要強(qiáng)調(diào)的是，我講的一切只是我自己的觀察與分享，不構(gòu)成任何投資建議，請(qǐng)大家結(jié)合自身風(fēng)格與偏好謹(jǐn)慎操作。祝你投資順利，日進(jìn)斗金。

兩份新聞值得分析一下。

一份是深圳年終的收官賣(mài)地，基本宣告今年的土地行情結(jié)束。下面還有最后一塊地，12.10日開(kāi)賣(mài)，位于梅林，很小的地塊。

三塊地之前已經(jīng)分析過(guò)《》，重復(fù)不贅。今天賣(mài)掉的兩塊地，呈現(xiàn)的一個(gè)很大的特征是：非中心區(qū)域的地價(jià)也大幅降下來(lái)了。

超總這塊地，中海拿下，總地價(jià)31.86億，溢價(jià)率42.5%，折合樓面價(jià)77360元/平米。對(duì)比先前的深灣玖序地塊——樓面地價(jià)約6萬(wàn)/平米（未剔除自持面積，若剔除，則樓面地價(jià)在約8.4萬(wàn)/平米）?？紤]到自持比較，兩者樓面價(jià)在大賬計(jì)算上應(yīng)該差不多。

本項(xiàng)目相比深灣玖序，競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)，表現(xiàn)為：容積率更低——住宅部分僅3.1只能做高層，玖序則6.0，超高層，將帶來(lái)更低的建筑高度、更低的居住密度；取消限制——無(wú)限價(jià)，玖序當(dāng)時(shí)則有毛坯限價(jià)13.3萬(wàn)/平米、精裝限價(jià)14.3萬(wàn)/平米）；以及無(wú)配建——沒(méi)有自持，玖序當(dāng)時(shí)則要求有自持約5.85萬(wàn)平米，令項(xiàng)目整體回報(bào)率有所削弱。

同一個(gè)開(kāi)發(fā)商拿下，有利于成本均攤、統(tǒng)一設(shè)計(jì)以及連片開(kāi)發(fā)。這是整個(gè)深圳灣沿線(xiàn)唯一的一塊3.1容積率的項(xiàng)目，比今年在售將售的任何一個(gè)超級(jí)豪宅項(xiàng)目，容積率都要低。唯一的一個(gè)同類(lèi)項(xiàng)目，是南街坊地塊。弱點(diǎn)是地塊太小了、太低了，景觀可能全部被遮，做不到?jīng)V璽那么強(qiáng)的影響力，市場(chǎng)預(yù)估難以接受和沄璽相若的定價(jià)，希望這次能把陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)出來(lái)。

光明地塊，龍湖以底價(jià)7.66億拿下光明馬田宅地，溢價(jià)率0，樓面價(jià)12040元/平米。樓面價(jià)創(chuàng)下光明樓市至少是過(guò)去7年的最低紀(jì)錄（有可能是10年），并且逼近了光明安居樓盤(pán)樓面地價(jià)成本。

這是光明今年賣(mài)出的第二塊地，同在今年，之前的6月27日，深業(yè)+天健+光明建發(fā)聯(lián)合體以19.94億元競(jìng)得光明A509-0074地塊，樓面價(jià)18380元/平米。顯著下跌。

同在馬田區(qū)域，2018年華潤(rùn)拿下的公園九里地塊，樓面價(jià)是24026元/平米（未剔除保障房部分），腰斬級(jí)下跌。

同為龍湖、同在馬田，前年3月，龍湖搖號(hào)競(jìng)得光明馬田A629-1340地塊，即如今的龍湖御湖境項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)樓面地價(jià)大約是16309元/平米。繼續(xù)下跌。

龍湖本次拿地的價(jià)格，還不錯(cuò)，預(yù)計(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)不錯(cuò)的利潤(rùn)。不過(guò)話(huà)說(shuō)回來(lái)，龍湖這樣的拿地，要說(shuō)為了賺多錢(qián)也未必，更多可視為是維持在深圳市場(chǎng)存在的方法。沒(méi)地了，就要補(bǔ)點(diǎn)庫(kù)存。

從這兩塊地看，非常鮮明的特征：K型市場(chǎng)、分化市場(chǎng)《》。城市中心寶藏地塊，依然可以實(shí)現(xiàn)很好的價(jià)格——無(wú)論是地價(jià)還是未來(lái)的售價(jià)，都可以保持很頑強(qiáng)的狀態(tài)。但是在城市副中心，顯示出嚴(yán)峻的市場(chǎng)壓力，尤其是光明，近年來(lái)的放地導(dǎo)致供應(yīng)量實(shí)在太大，地價(jià)的下跌嚴(yán)重快于整體市場(chǎng)走勢(shì)。

這兩塊地賣(mài)完，深圳今年累計(jì)國(guó)有宅地出讓收入為283.02億，不足300億。創(chuàng)下2013年以來(lái)最低紀(jì)錄，僅相當(dāng)于2021年高峰期的不足1/3。

另一份新聞，是今天的ZZJ會(huì)議，說(shuō)了這么一段話(huà)：

要堅(jiān)持內(nèi)需主導(dǎo)，建設(shè)強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)；堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，加緊培育壯大新動(dòng)能；堅(jiān)持改革攻堅(jiān)，增強(qiáng)高質(zhì)量發(fā)展動(dòng)力活力；堅(jiān)持對(duì)外開(kāi)放，推動(dòng)多領(lǐng)域合作共贏；堅(jiān)持協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合和區(qū)域聯(lián)動(dòng)；堅(jiān)持“雙碳”引領(lǐng)，推動(dòng)全面綠色轉(zhuǎn)型；堅(jiān)持民生為大，努力為人民群眾多辦實(shí)事；堅(jiān)持守牢底線(xiàn)，積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。

就看最后一句，但是看不出來(lái)啥，房地產(chǎn)顯然是需要化解風(fēng)險(xiǎn)的“重點(diǎn)領(lǐng)域”。要等，一般這個(gè)會(huì)開(kāi)完，就輪到ZY經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議了，更具體的政策會(huì)在那個(gè)會(huì)議上出現(xiàn)——比如赤字率、降準(zhǔn)降息、貼息政策、減稅政策、拉動(dòng)內(nèi)需提高保障的政策等等，都可能有。

市場(chǎng)的共識(shí)性預(yù)期，是包含了雙降的，事實(shí)上也有繼續(xù)（大幅）下降的條件和空間。降是應(yīng)該會(huì)降，只是會(huì)否達(dá)到預(yù)期的問(wèn)題。目前的5年期LPR是3.5%，但是如果你再考慮到實(shí)際的通縮形勢(shì)，那市場(chǎng)承擔(dān)的利率水平可能都要去到4%了，太貴了，大A炒一年都不賺不到4%。之前有些傻子說(shuō)不降息是因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)，美聯(lián)儲(chǔ)上次降了他們卻不吭了，可愛(ài)。不如大大方方的承認(rèn)是為了保銀行，但最終還是……可能……難保。

貼息與減稅都是非常正確的政策。貼息一定要大貼（最好貼一半），否則沒(méi)有用；減稅還有空間，但估計(jì)沒(méi)戲。上次說(shuō)的太多，被刪了，不說(shuō)了。

再等等看，看看會(huì)發(fā)生什么。

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