01

近半澳首次購房者花光積蓄買房！專家警告“危險”

首次購房者正將名下的每一澳元都用來買房，專家警告，這種“存款歸零”的做法是一場賭博，正在加劇購房者面臨的風(fēng)險。

Finder的一份報告顯示，全澳近一半首次購房者在調(diào)查中稱自己超預(yù)算買房，高于2022年的38%，因為飆升的房價迫使他們花得更多。

在超支人群中，越來越多人表示他們?yōu)榱速I房花光所有積蓄。

Finder的研究顯示，在過去一年時間，這類首次購房者約占所有超原定預(yù)算買家的一半。

Finder指出，這一趨勢主要因為房價迅速上漲，使得首次購房者在開始買房之初設(shè)定的預(yù)算很快變得不足。

PropTrack的數(shù)據(jù)表明，悉尼的獨立屋中位價在截至12月的一年內(nèi)上漲12.1萬澳元，而公寓中位價上漲約5.2萬澳元。

這種情況迫使買家投入更多積蓄來應(yīng)對極端的房價上漲，否則就可能被擠出市場。

Finder房貸專家Richard?Whitten表示，對于首次購房者來說，這是一種危險的處境。

“在沒有任何應(yīng)急儲蓄的情況下買房，意味著你接下來的幾年將過得十分拮據(jù)，因為你既要還貸，又要設(shè)法再存一些錢?！?/p>

“緊急開支隨時可能發(fā)生，而陷入這種狀況的買家將毫無準(zhǔn)備?！?/p>

Whitten還表示，在未來可能加息的情況下，零存款首次購房者的增加可能會對更廣泛的市場造成影響。

“如果利率在2026年上調(diào)——這完全有可能——零存款的買家在還貸壓力進一步增加后，將更難再攢下任何積蓄?！?/p>

在接受Finder每月消費者信心調(diào)查的28位經(jīng)濟學(xué)家中，有一半表示他們預(yù)計不會再降息，三分之一表示未來6個月可能加息。

Macquarie?University?Business?School的Geoffrey?Kingston表示，澳聯(lián)儲或于下周二的董事會會議上“按兵不動”，但補充說：“我們很可能會在2026年看到1-2次的加息?！?/p>

My?Housing?Market的經(jīng)濟學(xué)家Andrew?Wilson表示，如果通脹如預(yù)期那樣持續(xù)上升，加之近期勞動力市場溫和疲軟加劇，澳聯(lián)儲在2026年“可能面臨艱難的決策”。

02

2026澳洲買房看這里！專家預(yù)測100個熱門區(qū)，房價漲幅或達6.9%

以下郊區(qū)正經(jīng)歷由高檔化（gentrification）、城市重新規(guī)劃或人口結(jié)構(gòu)變遷所驅(qū)動的深刻轉(zhuǎn)型：有些本就是炙手可熱的市場，卻因供需嚴(yán)重失衡而持續(xù)承壓；另一些則曾是昔日熱點，經(jīng)歷冷卻后如今正站在復(fù)蘇的臨界點上。2026年“全澳百大熱點郊區(qū)”榜單由REA集團牽頭，聯(lián)合一個由行業(yè)專家組成的評審小組共同編制，依據(jù)多項關(guān)鍵增長動力甄選而出——這些因素不僅有望在未來一年支撐房價穩(wěn)健上揚，更具備跑贏整體市場表現(xiàn)的潛力。

榜單中約三分之二的郊區(qū)位于首府城市，其余三分之一分布于區(qū)域中心。其中最實惠的入選郊區(qū)房價中位數(shù)低于40萬澳元，另有多個區(qū)域總租金收益率超過7%，凸顯其對投資者的吸引力。

2026 三大核心趨勢：基建、奧運、區(qū)域轉(zhuǎn)型

REA集團高級經(jīng)濟學(xué)家埃莉諾·克雷格（Eleanor Creagh）指出，眾多上榜郊區(qū)位于新興增長走廊內(nèi)，其房價前景將直接受益于重大基礎(chǔ)設(shè)施項目，如西悉尼新機場、地鐵延伸線及體育場館建設(shè)?！耙话銇碚f，房價上漲與投資者興趣往往集中在新就業(yè)崗位、交通升級、物流便利性與預(yù)期人口增長交匯之處，”她表示。

西悉尼在榜單中表現(xiàn)尤為突出，尤其圍繞新機場及其配套基礎(chǔ)設(shè)施走廊，疊加新建地鐵與鐵路連接，正形成強勁的發(fā)展動能。昆州的入選區(qū)域則呈現(xiàn)雙軌特征：布里斯班內(nèi)城區(qū)受益于持續(xù)的高檔化進程，而更廣泛的東南昆士蘭則依托相對可負(fù)擔(dān)的房價、強勁的就業(yè)增長、交通樞紐地位以及2032年奧運會相關(guān)基建投資，共同支撐自住買家與投資者的雙重需求。

值得注意的是，達爾文今年上榜郊區(qū)數(shù)量超過過去三年總和，成為表現(xiàn)最亮眼的首府城市——在經(jīng)歷長達十年的低迷后，其房價在過去12個月的漲幅僅次于珀斯，強勢反彈。

在首府城市之外，“可負(fù)擔(dān)性”成為區(qū)域熱點的核心主題。但這些崛起的區(qū)域中心并非依賴單一產(chǎn)業(yè)，而是具備多元經(jīng)濟基礎(chǔ)?！吧习竦膮^(qū)域性郊區(qū)多集中于較大的區(qū)域中心城市，其經(jīng)濟由醫(yī)療、教育、農(nóng)業(yè)、物流及旅游業(yè)共同支撐，抗風(fēng)險能力更強，”克雷格補充道。

市場背景：連續(xù)上漲但增速分化

PropTrack數(shù)據(jù)顯示，受利率預(yù)期改善提振借貸能力與買家信心，全國房價已連續(xù)11個月錄得上漲。投資者活動日益活躍，疊加政府對首次置業(yè)者的政策支持，進一步推動市場熱度。

然而，增長格局正在分化?！斑^去一年，達爾文、霍巴特、墨爾本和悉尼的年度房價漲幅加速最為顯著，此前疲軟的市場正重獲動能，”克雷格指出，“與此同時，布里斯班、阿德萊德和珀斯雖仍維持強勁上漲，但增速相較去年同期已不再加快?！?/p>

隨著通脹壓力持續(xù)，多數(shù)經(jīng)濟學(xué)家已下調(diào)對2025–2026年降息的預(yù)期，甚至有觀點認(rèn)為澳洲央行下一步更可能是加息而非降息。對此，克雷格警示：“鑒于利率預(yù)計將在較長時間內(nèi)維持高位，住房可負(fù)擔(dān)性限制或?qū)?dǎo)致2026年全國房價整體漲幅放緩。”

榜單編制方法論

“Hot 100”榜單由包括全國性房地產(chǎn)機構(gòu)負(fù)責(zé)人、專業(yè)買家代理、市場研究員、資深投資者及學(xué)術(shù)專家組成的跨領(lǐng)域小組共同評選，并輔以PropTrack的權(quán)威數(shù)據(jù)與宏觀經(jīng)濟分析。郊區(qū)提名基于以下八大增長動力：

• 可負(fù)擔(dān)性：或為低總價門檻，或相較周邊區(qū)域具相對價格優(yōu)勢；

• 生活舒適度：涵蓋餐飲、零售、公園等提升生活方式的配套設(shè)施；

• 家庭吸引力：包括住宅類型多樣性、社區(qū)安全及優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)臨近度；

• 區(qū)位優(yōu)勢：靠近CBD、交通樞紐或自然景觀（如海灘、河岸）；

• 投資前景：租賃市場需求旺盛，租金回報率高，具升值潛力；

• 中產(chǎn)階級化趨勢：街區(qū)面貌、商業(yè)業(yè)態(tài)與居民構(gòu)成正經(jīng)歷積極轉(zhuǎn)變；

• 人口增長預(yù)期：本地人口規(guī)模預(yù)計顯著上升；

• 基礎(chǔ)設(shè)施投入：已有或規(guī)劃中的重大公共投資項目將惠及該區(qū)域。

該榜單不僅反映當(dāng)前市場熱點，更旨在識別那些具備結(jié)構(gòu)性增長引擎、有望在未來數(shù)年持續(xù)領(lǐng)跑的潛力郊區(qū)。

03

澳首房族年入十八萬購房難，新州僅5%房產(chǎn)可負(fù)擔(dān)

畢馬威(KPMG)最新研究揭示，澳大利亞首次購房者面臨前所未有的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。年收入達十八萬澳元的家庭，在新南威爾士州僅能負(fù)擔(dān)市場上5%的房產(chǎn)，在維多利亞州的選擇范圍也縮減至10%。

根據(jù)畢馬威的分析報告，住房可負(fù)擔(dān)性前景持續(xù)惡化，購房者如今需要比五年前更高的收入才能承擔(dān)房貸。

具體數(shù)據(jù)顯示，在2019-2020財年，年收入為十五萬澳元的平均首房買家家庭，能夠負(fù)擔(dān)全澳約30%的房產(chǎn)。然而，到了2024-2025財年，盡管支撐房貸所需的收入門檻已升至十八萬澳元，符合預(yù)算的房產(chǎn)比例卻暴跌至僅12%。這種下滑在各州表現(xiàn)顯著:維多利亞州首房買家的可負(fù)擔(dān)比例從五年前的15%降至當(dāng)前的10%；新南威爾士州的可負(fù)擔(dān)比例則穩(wěn)定在5%，研究機構(gòu)認(rèn)為這標(biāo)志著該州的住房市場已觸及“不可負(fù)擔(dān)性極限”。昆士蘭州的惡化程度更為劇烈，可負(fù)擔(dān)比例從五年前的60%驟降至如今的15%，西澳大利亞州也在同期從60%下滑至25%。

畢馬威城市經(jīng)濟學(xué)家特里·朗斯利(Tery Rawnsley)直言，購買首套房已成為“一個極具挑戰(zhàn)性的過程”。他指出：“社會上出現(xiàn)了一群人，他們可能正走向'永久租房者’的道路。另一些人雖有積蓄，卻發(fā)現(xiàn)在市場上實際找到那僅占5%、10%或12%的自己能負(fù)擔(dān)得起的房源異常困難。”朗斯利強調(diào)，這必然導(dǎo)致各種妥協(xié)，“無論是選擇遠離工作地點的新開發(fā)增長區(qū)域，還是購買更小面積的公寓”。他進一步警告，這將產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，“包括通勤時間大幅延長，甚至影響人們實現(xiàn)預(yù)期的生育計劃”。

此項研究發(fā)布之際，適逢澳大利亞儲備銀行(Reserve BankofAustralia)召開年內(nèi)最后一次政策會議。盡管2025年已進行了三次降息，將官方利率降至3.6%，但也推高了房價。目前市場預(yù)期進一步降息的可能性較低。

朗斯利的研究方法基于2019-20年澳大利亞統(tǒng)計局(ABS)的收入與住房調(diào)查數(shù)據(jù)，由于后續(xù)缺乏同類調(diào)查，他通過追蹤首房買家房貸規(guī)模增長、房價中位數(shù)漲幅以及“父母銀行”(bank ofmum and dad)支持等因素，推算出當(dāng)前首房平均購買價格已攀升至七十六萬澳元，買家需要約十八萬澳元的家庭年收入才能負(fù)擔(dān)相應(yīng)的貸款。

朗斯利特別指出新南威爾士州數(shù)據(jù)的停滯意義:“新州五年數(shù)據(jù)未變動，恰恰反映了該州住房市場在過去10到20年間一直是不可負(fù)擔(dān)性的震中’。它已經(jīng)惡化到無法再惡化的地步了?！彼稳菹つ崾袌觥皹O其艱難”，年入十八萬的家庭僅有二十分之一(5%)的機會找到負(fù)擔(dān)得起的房產(chǎn)，“這將繼續(xù)把更多年輕人擠出悉尼”。

盡管近期墨爾本房市趨于平緩，買家在當(dāng)?shù)厝杂惺种坏臋C會找到負(fù)擔(dān)得起的房產(chǎn)。但朗斯利提醒:“即使是墨爾本的那些新開發(fā)區(qū)域，入門級房產(chǎn)價格也正逼近八十萬澳元大關(guān)。首房買家可能不得不考慮這些新區(qū)內(nèi)更舊的房源，或者轉(zhuǎn)向中環(huán)近郊區(qū)(middle-ring suburbs)的兩居室公寓市場，以尋求性價比更高的選擇?！?/p>

面對嚴(yán)峻形勢，各級政府正試圖增加住房供應(yīng)。然而，朗斯利呼吁需要更多真正落在首房買家預(yù)算范圍內(nèi)的住房。

安保資本(AMP)首席經(jīng)濟學(xué)家謝恩·奧利弗(Shane Oliver)也認(rèn)為，2010年代末期的公寓建設(shè)熱潮曾對緩解住房負(fù)擔(dān)壓力有所助益，現(xiàn)在需要再次推動類似建設(shè)。“應(yīng)劃出更多區(qū)域允許建造單元房，簡化建筑商和開發(fā)商的審批流程,”奧利弗建議，“重點應(yīng)放在建造更小的住宅而非大戶型，增加聯(lián)排別墅、雙拼別墅(duplexes)等類型。同時推廣房屋和公寓的模塊化、預(yù)制化建筑形式?！?/p>

他還提出更長遠的解決方案:“我們應(yīng)著眼于將發(fā)展分散到主要城市以外的區(qū)域中心并擴大其規(guī)模，而居家辦公的普及為實現(xiàn)這一目標(biāo)提供了途徑?！?/p>

04

全澳2025年度最貴房產(chǎn)盤點！富人區(qū)買家畫像大公開，大都來自這些行業(yè)

過去一年澳大利亞最昂貴的房產(chǎn)交易已揭曉，凸顯高端住宅與普通住房之間日益擴大的價格鴻溝。PropTrack最新數(shù)據(jù)顯示，售價最高的住宅價值達普通澳宅（中位價95.2萬澳元）的70倍。

REA集團經(jīng)濟執(zhí)行經(jīng)理安格斯·摩爾（Angus Moore）指出，盡管整體房價在過去一年上漲5.5%，高端市場（前5%）表現(xiàn)卻相對滯后。降息雖普遍支撐房市，但對中低價房產(chǎn)影響更顯著，因買家借貸能力受限?！柏?fù)擔(dān)能力仍極具挑戰(zhàn)，尤其在珀斯、阿德萊德和布里斯班，房價持續(xù)快速攀升。”

升級型買家活躍推動了高價市場。摩爾表示：“近期售房者比例較高，反映許多業(yè)主借資產(chǎn)增值加速換房?！?/p>

年度十大豪宅交易集中于少數(shù)頂級地段。悉尼東郊占據(jù)主導(dǎo)——全國最貴十宗住宅銷售中九宗位于CBD以東海濱區(qū)。蘇富比國際地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人邁克爾·帕利爾（Michael Pallier）解釋：“該區(qū)域土地稀缺、毗鄰優(yōu)質(zhì)學(xué)校、距CBD近且景觀優(yōu)越，自然成為奢侈品市場核心?！?/p>

墨爾本方面，Toorak包攬十大最貴交易中的六席，包括3330萬澳元的四層“風(fēng)水堡壘”及1930萬澳元的混凝土豪宅。當(dāng)?shù)刂薪榧s翰·邦吉奧尼奧（John Bongiornio）稱：“作為墨爾本頂級住宅區(qū)，Toorak始終供不應(yīng)求?！彼嘤^察到買家結(jié)構(gòu)變化：越來越多科技新貴涌入，尋求長期持有的標(biāo)志性資產(chǎn)。

布里斯班高端市場則由漢密爾頓與阿斯科特引領(lǐng)，半數(shù)頂級交易集中于此。經(jīng)紀(jì)人莎拉·哈克特（Sarah Hackett）指出，成功企業(yè)家及海外買家愿為稀缺性支付溢價：“他們視之為‘永遠的家’，并耐心等待獨特物業(yè)以創(chuàng)造價值?！钡V業(yè)、農(nóng)業(yè)及科技領(lǐng)域財富變現(xiàn)正驅(qū)動需求，包括近年出售軟件公司的年輕富豪。

首府以外，拜倫灣與黃金海岸成為非都市區(qū)熱點。拜倫灣Belongil Beach一棟新建五臥豪宅以3350萬澳元成交；鄰近Broken Head的度假屋“Ohanah”（毗鄰克里斯·海姆斯沃斯居所）售出3600萬澳元。黃金海岸美人魚海灘兩處物業(yè)分別以2750萬及2340萬澳元刷新紀(jì)錄。陽光海岸Noosa Heads亦錄得2680萬澳元海濱別墅交易。

值得注意的是，盡管利率下調(diào)提振整體市場，高端房產(chǎn)更多受高凈值人群商業(yè)環(huán)境與財富狀況驅(qū)動?！叭谫Y成本對其影響較小，稀缺性、地段與生活方式才是關(guān)鍵?！蹦柨偨Y(jié)道。

*本文圖片均源自網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系后臺刪除

10

12-2025

09

12-2025

08

12-2025