當(dāng)城市化從增量擴(kuò)張時(shí)代，轉(zhuǎn)向存量提升時(shí)代，人們對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的認(rèn)知與追逐，重新回到了核心地段。

盡管溫州各種新老“豪宅”很多，但總體演變脈絡(luò)，是從大南門出發(fā)，到中央綠軸，再到濱江CBD。如今，這也是溫州人公認(rèn)的三個(gè)好地段。

那么，這三個(gè)好地段之間，到底有哪些區(qū)別？今后誰的前景更好？

01

大南門的市中心地位，源于1987年的人民路改建。

人民路是溫州古城墻所在地，大南門、小南門也是對兩座城門的俗稱。人民路的改造，依托的是老城的歷史文化基礎(chǔ)。

進(jìn)入上世紀(jì)90年代，人民路兩側(cè)相繼建成了鹿城大廈、金臺大廈、環(huán)球大廈、開太天廈、東聯(lián)大廈、銀河大廈等商住樓，吸引著當(dāng)時(shí)的富豪入住這些“大廈”。

當(dāng)時(shí)，在溫州，“大廈”就是高端住宅的代名詞，外墻磚還成了高端住宅的標(biāo)志。

人民路

1999年，當(dāng)人民路全面建成，大南門也成了市中心，需要拓展這個(gè)市中心，便開始向南推進(jìn)，啟動(dòng)了大南門改造。

這時(shí)候，聯(lián)合廣場、鴻锳大廈、誠達(dá)大廈、國正大廈、金馬大廈、南方大廈、華都大廈、華盛大廈等相繼亮相，還是一批“大廈”。

大致到了2005年，大南門一帶大體建成，進(jìn)一步鞏固了市中心地位，也成了當(dāng)時(shí)幾個(gè)新晉高端住宅聚集區(qū)之一。

遺憾的是，大南門改造同樣以“大廈”形式的商住樓推進(jìn)，既無法體現(xiàn)溫州的歷史文化，又沒能構(gòu)建起現(xiàn)代化商圈。

大南門這些商住樓，大多底下為商業(yè)裙樓，缺乏小區(qū)與園林景觀。外立面不再使用外墻磚，而是普通涂料。這種商住樓，后來很快被市場淘汰。

目前，大南門一帶，只有后來建的國際豪庭、檀境還能算個(gè)高端住宅。

顯然，從商業(yè)到住宅，大南門都缺乏前瞻性，為這座傳統(tǒng)市中心后來的式微奠定了基礎(chǔ)。

大南門

2011年的房價(jià)巔峰，大南門這些商住樓，二手房曾高達(dá)50000元/㎡以上。2021年另一個(gè)房價(jià)高峰，就不到20000元/㎡了。

如今，這些“老舊大”有沒有10000元/㎡都成了問題。

盡管大南門還住著一些“老錢”，但搬走的越來越多，徹底被高凈值人群拋棄。

02

上世紀(jì)末，除了舊城改造，溫州還提出新城開發(fā)。當(dāng)時(shí)另一個(gè)高端住宅聚集地，自然在新城。

現(xiàn)在大家所稱的“新城”，主要指新城大道兩側(cè)，但其實(shí)按當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，包括南側(cè)的城市中心區(qū)、北側(cè)的濱江商務(wù)區(qū)，形成一座大新城。

然而，2005-2010年，溫州城市建設(shè)停滯了一段時(shí)間，導(dǎo)致這座大新城至今都尚未全面建成，而最早的新城大道兩側(cè)都老了。

新城大道

說起新城的豪宅，最早的是伯爵山莊，當(dāng)年它在溫州的地位，不輸現(xiàn)在的鹿城廣場。

后來，沿著新城大道兩側(cè)，建設(shè)了一批商住樓。沿著蒲州河，建設(shè)了一批別墅區(qū)。如今這些商住樓老了，別墅區(qū)依舊是溫州的鼎豪。

1999年，錦繡路（車站大道以東）—新城大道以南，確定為城市中心區(qū)，確定將市政府搬遷至此，并圍繞世紀(jì)廣場建設(shè)一系列公共場館。

2004年年底，市政府搬遷至此后，溫州城市建設(shè)竟意外地放慢了腳步。哪怕2010年之后溫州城市建設(shè)加速了，城市中心區(qū)依舊無動(dòng)于衷。

城市中軸線

直到2014年，溫州提出打造城市中軸線，在原城市中心區(qū)基礎(chǔ)上，啟動(dòng)了中央綠軸區(qū)域的建設(shè)。

緊接著，溫州大公館、白麓城、溫州府、溫州悅府、市府路壹號等新盤，接連登場，房價(jià)大致30000元/㎡左右。

這批商品房以石材干掛或真石漆為外立面，依舊保持著早幾年歐式住宅的暖色調(diào)，但建筑風(fēng)格上較歐式住宅有所簡化。

產(chǎn)品類型，并不僅限于高層住宅，包括小高層、洋房、聯(lián)排、疊墅等，高度、容積率普遍沒那么高，具有一定的舒適性。

中央綠軸區(qū)域部分住宅

后來，中央綠軸區(qū)域不斷向南拓展，都會道1號、翡翠天地、天悅、天珺、第五大道等新盤接連亮相。

這批商品房建筑演變?yōu)楝F(xiàn)代風(fēng)格，外立面采用鋁板及大面積玻璃，對城市形象起到了較大的提升，房價(jià)也曾高達(dá)30000元/㎡以上，甚至朝著40000元/㎡奔去。

2021年的房價(jià)巔峰，中央綠軸區(qū)域二手房曾高達(dá)50000元/㎡以上。如今，即便房價(jià)有所回落，依舊大多高達(dá)30000元/㎡上下（不含安置房、2010年前交付的商品房）。

相比較大南門依托老城的歷史文化，中央綠軸區(qū)域是一座依托行政資源與公共配套的新區(qū)。盡管建設(shè)周期長、住房新舊不一，但依舊是溫州的頭部新區(qū)，聚集著一定規(guī)模的高凈值人群。

03

當(dāng)新城大道以南的中央綠軸區(qū)域大體建成，溫州的城市建設(shè)重點(diǎn)，便轉(zhuǎn)向了新城大道以北的濱江商務(wù)區(qū)。準(zhǔn)確地說，是學(xué)院東路以北的濱江CBD。

其實(shí)，在舊城改造、新城開發(fā)的同時(shí)，江濱路、甌江路上一眾新老豪宅，已開發(fā)了20余年，還誕生了鹿城廣場這樣的標(biāo)桿。

如今，當(dāng)江濱路、甌江路沿線的開發(fā)，一路向東，正好推到了濱江CBD。

甌江路沿線部分住宅

除了早期零星幾個(gè)項(xiàng)目，濱江CBD的高端住宅開發(fā)，大致始于2019年，主要是西北片的濱江上品、九悅、江山云起。

2022年起，伴隨著濱江CBD加速推進(jìn)，天樾璽、濱江瑧品、瑞府相繼亮相，溫州高凈值人群的購房區(qū)域，被轉(zhuǎn)移至濱江CBD。

為了與濱江CBD的商辦建筑相符，這批新盤均以大面積玻璃為外立面，質(zhì)感較中央綠軸區(qū)域有了明顯提升，但容積率也普遍較高，均為高層住宅，還有超高層住宅。

2022-2023年，濱江CBD新盤售價(jià)還在40000元/㎡以上，甚至有接近50000元/㎡的，現(xiàn)在大多已不足40000元/㎡。

濱江CBD部分住宅

如今，濱江CBD這些新盤，陸續(xù)迎來了交付。不過，濱江CBD還在持續(xù)建設(shè)中，除了前期建設(shè)的金融機(jī)構(gòu)大樓，如今還在建設(shè)青山、正泰、華峰、萬洋等企業(yè)總部大樓。

可以看出，濱江CBD是一座依托金融、貿(mào)易、商務(wù)等資源的新區(qū)，在建設(shè)品質(zhì)方面較中央綠軸區(qū)域有了進(jìn)一步提升，承擔(dān)起溫州大都市封面形象。

大南門已是過去時(shí)，中央綠軸區(qū)域似乎也過了巔峰時(shí)刻，而濱江CBD依舊處在風(fēng)口之上。可預(yù)見的未來，溫州很難再有一座能取代濱江CBD的高能級新區(qū)。

04

可以看出，除了鹿城廣場、湯家橋別墅區(qū)等少數(shù)真正的豪宅，多數(shù)高端住宅都經(jīng)不起歲月的洗禮，地段變遷、產(chǎn)品迭代，都可能影響其資產(chǎn)價(jià)值。

大南門的“大廈”已經(jīng)老去，而中央綠軸區(qū)域那些真石漆的高端住宅，也會有老去的一天。濱江CBD似乎能瀟灑得更久一些，但未來的城市、產(chǎn)品會如何演變，誰也不知道。

那么，大南門就真的要徹底衰落了嗎？

恰恰相反，依托老城歷史文化的大南門，可以賦予高端住宅更高的價(jià)值——文化。

當(dāng)城市更新成為今后城市建設(shè)的主題，大南門一帶那些老舊小區(qū)拆除后，若能按照溫州歷史風(fēng)貌來建設(shè)低密度的風(fēng)貌建筑，通過建筑展現(xiàn)歷史文化與地方風(fēng)情，足以成就更珍貴、能傳承的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大南門就有望吸引高凈值人群回流。

這樣的風(fēng)貌住宅，以現(xiàn)在的建筑質(zhì)量，舊不是問題，甚至可能越舊越吃香。

亟待更新的舊城

這一點(diǎn)，無論誰中央綠軸區(qū)域，還是濱江CBD，以及溫州其他板塊，都無法做到。哪怕在建筑形式上做到了，也講不好故事，更缺乏靈魂。

當(dāng)然，這與大南門那些老去的“大廈”無關(guān)，它們的高度與形態(tài)，注定無法傳承這些歷史文化。

而倘若老城區(qū)繼續(xù)建設(shè)密密麻麻高層住宅，則很難再現(xiàn)昔日榮光。

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