關(guān)于11月份樓市到底如何，傳的是撲朔迷離。

特別是幾家研究機構(gòu)沒有發(fā)布2025年1-11月中國房企銷售額排行榜，關(guān)于11月份的市場情況更是充滿了猜想。

實際上，我們可以從一些信息中，看出11月份的市場真相。

那就是上市房企發(fā)布的11月份銷售簡報。

這個數(shù)據(jù)，肯定要比研究機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)更為準確，也就更為接近真相。

我們不妨從這些數(shù)據(jù)，讀懂11月份的樓市真相。

01

保利置業(yè)單月同比增長，金茂前11月同比增長

地產(chǎn)房劍整理了15家上市房企所發(fā)布的2025年11月份銷售數(shù)據(jù)。

這15家房企的銷售規(guī)模，均位居中國百強房企之中，有A股上市的、有港股上市的，有千億規(guī)模的、有百億規(guī)模的，有已經(jīng)暴雷的、有目前健康的，有央企、有民企……基本可以覆蓋各種類型的房企。

從這15家房企今年11月份單月的銷售情況來看，沒有意外，九成都是下降的，只不過降幅大小不同罷了，由此可見11月份的市場還是比較難的。

在11月份銷售額同比下降的13家房企中，降幅最小的在21.86%，降幅最大的達到了70%以上。

不過，有2家房企，11月份單月的銷售額沒有下降，一家是與去年11月份基本持平的中國金茂，一家是同比增長了18.18%的保利置業(yè)。

保利發(fā)展、保利置業(yè)都是保利集團旗下的地產(chǎn)開發(fā)平臺，一家在A股上市、一家在港股上市，在2012年的時候雙方曾經(jīng)簽署過分區(qū)協(xié)議，當時約定保利發(fā)展側(cè)重北方，保利置業(yè)側(cè)重南方，但實際上雙方在一些核心城市仍然存在競爭。

這一輪樓市調(diào)整中，保利發(fā)展已經(jīng)坐上了“中國房企一哥”的寶座，而保利置業(yè)的年銷售額基本穩(wěn)定在500-600億元。由于大部分房企的銷售額都在大幅下降，因此保利置業(yè)銷售額穩(wěn)定的情況下，在中國房企中的排名則從5年前的第70名左右上升到了如今的TOP15！

今年下半年，隨著保利發(fā)展股權(quán)劃轉(zhuǎn)的完成，也引發(fā)了業(yè)內(nèi)對保利發(fā)展、保利置業(yè)整合的猜想。

當我們把目光聚焦到今年前11個月的銷售額綜合，此次地產(chǎn)房劍所統(tǒng)計的15家房企中，14家房企銷售額均出現(xiàn)了同比下降，僅有中國金茂實現(xiàn)同比增長。

15家銷售額下降的房企中，有4家降幅超過了50%，也就是說今年前11個月的銷售額較去年前11個月的銷售額腰斬！大部分房企的降幅，在百分之二三十，包括保利、中海等央企，今年前11個月也下降了20%以上。

中國金茂今年前11個月的銷售額則達到了1006.79億元，較去年前11個月同比上漲21.3%，實現(xiàn)了逆市增長。另外，中國金茂還有7.18億元的銷售業(yè)績已經(jīng)認購，目前尚未簽約。

關(guān)于今年銷售額的增長，中國金茂在半年報中將原因總結(jié)為：產(chǎn)品引領(lǐng)、成功操盤、做優(yōu)增量和盤活存量。

在這一輪樓市調(diào)整中，專注于高端產(chǎn)品打造的金茂，實際上迎來了更多的機會。因為，與剛需、剛改市場相比，高端市場受到市場影響相對來講更小一些，這兩年全國各地豪宅的熱銷，就是例子。

在西安，去年到今年，金茂在曲江打造了璞逸東方、璞逸曲江、曲江金茂府三個熱銷盤。其中，璞逸東方以29.09億元的銷售額位居今年前11個月西安全市單盤銷售額第一，曲江金茂府則以26.13億元位居第三，這兩個項目的成交均價都在“3萬+”。

除了自投開發(fā)之外，金茂的輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)今年也已經(jīng)落地西安。高新絲路軟件城板塊的金茂璞逸高新已經(jīng)亮相，打造約210-340平方米的精裝科技住宅；港務(wù)奧體板塊的項目，也即將亮相。

02

經(jīng)營性收入成為龍湖、新城的壓艙石

在民營房企中，有2家房企值得關(guān)注，一家是龍湖，一家是新城控股。

這兩家企業(yè)的銷售額下降的同時，經(jīng)營性業(yè)務(wù)則成為業(yè)務(wù)的壓艙石。

今年前11個月，龍湖集團的銷售額同比下降了36.14%。大家有一個很明顯的感受就是，龍湖在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面，在踩剎車。

地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)下降的同時，龍湖的經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入則在穩(wěn)定增長。今年前11個月已經(jīng)達到了244.2億元（含稅約260.3億元），這部分業(yè)務(wù)也就是商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、智慧營造，其毛利率、凈利率遠超地產(chǎn)開發(fā)。

幾年后，大家再看龍湖的財報，營收規(guī)?？隙ㄊ菬o法與曾經(jīng)相比，但盈利能力會更強、安全性更高、壓力更小。

新城控股在今年前11個月地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售額則是179.17億元，同比下降51.53%，與去年前11個月相比已經(jīng)腰斬。

但是，其商業(yè)運營收入已經(jīng)達到128.52億元，同比增長10.36%！

估計用不了多久，新城控股的商業(yè)運營收入，就會趕上地產(chǎn)開發(fā)銷售規(guī)模。

截止2025年11月底，新城控股在全國運營有178座商場、寫字樓，總建面1368萬平方米。

其中，在陜西開業(yè)運營了7座吾悅廣場，2座位于西咸，渭南、延安、寶雞、漢中、安康各有1座，總建面65.94萬平方米，今年前11個月租金收入為6.37億元。

對于手持大量商業(yè)資產(chǎn)的龍湖、新城、華潤等企業(yè)來講，接下來還有一個機會就是資產(chǎn)證券化，以及通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)“輕重分離”的方式，實現(xiàn)現(xiàn)金回籠的同時，依然掌握商業(yè)的運營權(quán)，確保了后續(xù)的租金收入現(xiàn)金流。

華潤置地最近就在掛牌轉(zhuǎn)讓西咸萬象城，掛牌底價9.7億元。轉(zhuǎn)讓條件之一就是：意向受讓方需一次性付款，并接受標的公司已簽署的《運營管理服務(wù)協(xié)議》全部內(nèi)容且繼續(xù)履行，履行期間不參與物業(yè)資產(chǎn)運營。

也就是說，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，華潤置地雖不再擁有西咸萬象城的產(chǎn)權(quán)，但未來項目的運營管理權(quán)仍歸屬于華潤置地。

在企業(yè)發(fā)展過程中，通過資金沉淀積累起來的這些自持商業(yè)資產(chǎn)，在關(guān)鍵時刻可能會救企業(yè)的命，萬達就是例子。

2017年的那場“世紀交易”，將13個文旅項目和77個酒店，分別賣給了融創(chuàng)、富力；今年，則在持續(xù)甩賣萬達廣場。

所以，不管是個人，還是企業(yè)，手中資金充裕的時候還是要買點固定資產(chǎn)攢下來，關(guān)鍵時刻能救命。