如果，我說(shuō)的是如果，你們看看有沒(méi)有道理。

如果銀行給每個(gè)人一個(gè)承諾，現(xiàn)在買(mǎi)的房子，如果繼續(xù)跌下去，你把房子賣(mài)掉后，出現(xiàn)資不抵債的情況，承諾把首付款退給你，只要承擔(dān)住房期間的月供利息，你買(mǎi)房的決心會(huì)不會(huì)更強(qiáng)烈？

這只是我假設(shè)的一種情況，因?yàn)楝F(xiàn)在有很多人處于觀望的態(tài)度，把錢(qián)存在銀行，等著房?jī)r(jià)往下掉，越是跌下去就越不敢入市買(mǎi)房。

想要讓老百姓的錢(qián)袋子掏出來(lái)，就要給他們一個(gè)安全感，這個(gè)安全感來(lái)自于信心。

從2000以后開(kāi)始，全國(guó)房?jī)r(jià)普遍性的上漲，前期漲幅較低，2017年后的幾年暴漲。前二十年里頭，大家敢掏空六個(gè)口袋買(mǎi)房，通過(guò)高杠桿去銀行做按揭貸款，背負(fù)高額的月供。這些信心從而而來(lái)，那是因?yàn)閿[在眼前的就是房子會(huì)漲的信心。

這種信心的東西來(lái)自于兩個(gè)方面，一是自己看到的現(xiàn)狀，看到身邊發(fā)生的真實(shí)情況，房子上漲的趨勢(shì)，在大家口中一傳十，十傳百的流傳，繼而都相信房?jī)r(jià)會(huì)漲。二是有人兜底，權(quán)威的機(jī)構(gòu)或者是單位，給出明確的方向，就像出題的老師告訴你，這一題必考一樣。

政策是把雙刃劍，一面向業(yè)主，一面向客戶，是一件很難辦的事情。

房?jī)r(jià)下跌卻顯得不夠友好，業(yè)主紛紛訴苦這幾年買(mǎi)的房子，虧了多少；買(mǎi)房的人，仍然在擔(dān)心房子以后還會(huì)降價(jià)，繼而整個(gè)市場(chǎng)就像一潭死水一樣，蕩不出波紋。

從今年成交的二手房來(lái)看，此時(shí)的價(jià)格，已經(jīng)降了很多了，是買(mǎi)的機(jī)會(huì)，還是賣(mài)的節(jié)點(diǎn)，大家心里也都不清楚。

站在對(duì)房子的居住需求上，只要有人的地方，就會(huì)有交易，用一套二手房成交的分析，給大家做個(gè)買(mǎi)房／賣(mài)房的參考。

成交小區(qū)：大儒世家朗園；

成交時(shí)間：2025年12月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)86.43平米，2房2廳，低樓層，東南朝向，精裝修，129.9萬(wàn)，成交單價(jià)15028元/平米。

房源成交分析：

１、這套房子掛牌43天，業(yè)主調(diào)價(jià)1次，成交前掛牌145萬(wàn)，買(mǎi)家談價(jià)15萬(wàn)后達(dá)成交易。帶看過(guò)該房源的客戶30余組，總體流量較好，成交速度較快。通過(guò)數(shù)據(jù)可以得知，掛牌價(jià)格是吸引客戶的重要組成部分，定價(jià)偏高就達(dá)不到客戶多的效果。

２、大儒世家朗園此次成交價(jià)格，是近幾年來(lái)最低一套，9月份成交85平米，中樓層，141萬(wàn)，單價(jià)16528元/平米，再往前推，單價(jià)則越高。此時(shí)成交價(jià)格，大概率會(huì)是未來(lái)2年，最高點(diǎn)，現(xiàn)在市場(chǎng)那么透明，買(mǎi)家都能看到當(dāng)下的成交情況，購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候，都會(huì)以近期成交價(jià)作為參考。

３、目前，大儒世家朗園掛牌二手房51套，業(yè)主掛牌均價(jià)20795元/平米，11月成交均價(jià)16509元/平米，樓層高低，裝修程度，戶型朝向，對(duì)房子的價(jià)格影響比較大。

大儒世家朗園，戶型結(jié)構(gòu)有82、86/91/95/145/168平米的戶型，大戶型只有3棟樓，其他都是小戶型，所以朗園的密度較高，停車(chē)也會(huì)顯得擁擠。

４、大儒世家朗園，2010年小區(qū)，14棟樓，2089戶業(yè)主，綠化率31%，容積率2.8，是碧桂園物業(yè)公司管理。它是大儒世家所有小區(qū)當(dāng)中，小戶型多，樓層密度高，一梯多戶，兩側(cè)沿街的小區(qū)，品質(zhì)上差一些，價(jià)格也會(huì)比其他小區(qū)更低一些。

購(gòu)房建議：

未來(lái)兩年價(jià)格預(yù)測(cè)：可能跌破15000元/平米。我覺(jué)得有下跌風(fēng)險(xiǎn)，原因基于事實(shí)邏輯（參考2023-2024年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)）：

• 市場(chǎng)趨勢(shì)：全國(guó)樓市整體降溫，二三線城市庫(kù)存高、需求疲軟（如政策調(diào)控、經(jīng)濟(jì)放緩），很多小區(qū)價(jià)跌5-10%。若朗園所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，跌破15000元是大概率。
• 供需關(guān)系：如果小區(qū)掛牌量增（如投資客拋售），但買(mǎi)家觀望，單價(jià)可能下探至14000-14500元。反之，若有學(xué)區(qū)或規(guī)劃利好（如地鐵新線），可能抗跌。
• 時(shí)間窗口：未來(lái)兩年是調(diào)整期——2025年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇弱，2026年可能企穩(wěn)。但若無(wú)突發(fā)政策（如降息、補(bǔ)貼），我判斷跌破概率超60%。

購(gòu)房建議參考的是AI幫助，而我個(gè)人認(rèn)為，大儒世家的均價(jià)保持在15000元左右，較為貼合當(dāng)下的市場(chǎng)，畢竟在鼓樓區(qū)，很多老破舊的單價(jià)在12000元左右，次新小區(qū)的單價(jià)則在28000元左右，一手房則是35000元左右。

那么大儒世家，作為不新不舊，小區(qū)還比較舒適，且有電梯，還是商品房，未來(lái)的價(jià)格可能會(huì)很長(zhǎng)一段時(shí)間，停留在15000元上下徘徊。

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