海珠的業(yè)主們，心態(tài)強得可怕！

前陣子，海珠新中軸的規(guī)劃一曝光，片區(qū)的改造檔次一個比一個高，配套加速兌現(xiàn)。

比如中軸休閑公園，如今已經(jīng)落地，不僅提升了居住體驗，更為板塊樓市添了一把火。

可你絕對想不到，就連沒被劃進改造范圍的小區(qū)，居然也跟著悄悄漲了一波！

壹

最近，樓市君留意到，客村附近的鴻運花園熱度直線上升——

短短一個月，成交均價就漲了超過27%！

|來源：貝殼找房

作為樓齡接近30年的小區(qū)，房子本身條件一般，但位置確實優(yōu)越：

小區(qū)距離3號線、8號線交匯點客村地鐵站只有約450米，隔壁就是珠影星光城，距離廣州塔只有不到1.4公里。（來源：高德地圖）

|廣州樓市發(fā)布制

目前，鴻運花園掛牌價在3.92萬/平，在售房源約30套。

11月，該小區(qū)成交均價從3萬/平上下，漲到3.67萬/平，月成交量更是翻了一倍！

樓市君查了查，周邊的“同輩”二手房普遍在2.7-4萬/平不等，漲價后的鴻運花園，價格超過不少同齡二手。

|來源：貝殼找房

有趣的是，根據(jù)海珠區(qū)9月公布的新中軸改造規(guī)劃，鴻運花園其實并沒有被劃入改造范圍。

|海珠新中軸效果圖

|廣州樓市發(fā)布 攝

盡管如此，但仍然擋不住鴻運花園的熱度蹭蹭往上漲。

今年以來，鴻運花園除了成交價穩(wěn)住3.6萬+/平，成交量達到約為27套，是2024年的225%、2023年的158%。（統(tǒng)計日期：2025.12.12 來源：貝殼找房）

再加上今年年中，改造方針對鴻運花園外圍進行修正和煥新，提高了小區(qū)“顏值”。

｜鴻運花園實拍

| 來源：廣州樓市發(fā)布社群

眼看著周邊改造風風火火，成交熱度高漲，越來越多業(yè)主敢穩(wěn)住價格。

貳

有人會問，這可能是個例？還真不是！

除了鴻運花園，客村周邊不少二手小區(qū)，由于新中軸拆遷帶動了價格明顯上揚。

比如赤崗西路、麗園雅庭等老小區(qū)，近一年內(nèi)也產(chǎn)生了4-62%的房價漲幅。

| 廣州樓市發(fā)布制

從價格走勢來看，客村區(qū)域降價房源數(shù)量較2025年減少18%，而漲價房源則上漲15%。

這反映出，新中軸片區(qū)的二手業(yè)主在出售時信心更足、心態(tài)更強。

與此同時，今年前三季度，客村片區(qū)的二手成交量已經(jīng)達到112套。不僅創(chuàng)下了近三年來的新高，還比去年全年的成交量都要高（101套）。

|來源：貝殼找房

另一方面，客村二手的成交周期也從年初的最高343天，一路震蕩下降到最低67天。

遠低于海珠平均二手成交周期205天！

|來源：貝殼找房

與客村情況類似，作為重點拆遷區(qū)域的赤崗的二手表現(xiàn)也相當搶眼。

下半年以來，赤崗板塊的看房熱度顯著攀升，整體二手看房量增長超過30%，單月最高突破6170次。

12月初，赤崗成交均價環(huán)比上漲27.5%，而掛牌量卻下降27.8%，業(yè)主惜售情緒愈發(fā)明顯。

|來源：貝殼找房

同時，赤崗新增房源持續(xù)減少，成交周期也從354天縮短至202天，流動效率明顯提升。

從價格上揚、成交放量，再到業(yè)主心態(tài)趨強、流轉(zhuǎn)加速...海珠新中軸片區(qū)不少二手，正走出獨立行情。

| 海珠赤崗西路實景

| 圖源：樓市君海珠新中軸舊改社群

叁

那么，這股市場熱情，到底從何而來？

首先，新中軸兌現(xiàn)加速讓買家看到了“未來”。

今年以來，舊改的成效肉眼可見。藝苑南路、紡織學校地塊、華軍科創(chuàng)谷等多個片區(qū)，已于下半年陸續(xù)完成拆遷平整。

｜客村周邊實拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

這條總長6公里的“綠洲”，已經(jīng)初見輪廓。

8月才啟動改造的廣州紡織服裝學校地塊，近期已經(jīng)煥然一新，變成一個開放式公園。

這里不僅有大片的階梯式綠地，能眺望城市地標廣州塔，還和隔壁的TIT創(chuàng)意園完全連通。

｜海珠新中軸休閑公園

｜圖源：樓市君舊改群

而新中軸其他片區(qū)，也迎來新一輪拆遷潮。

比如池滘村，從11月起有部分村民已經(jīng)簽字，大部分房屋已經(jīng)清空，也有部分房屋開始動工。

比如紅衛(wèi)村，近期傳出表決《紅衛(wèi)村更新改造項目解除合作協(xié)議》，標志著海珠又一個舊改項目或?qū)⑥D(zhuǎn)向“做地模式”。

｜圖源：樓市君舊改群

這一系列變化，讓大家都清楚看到：片區(qū)的城市面貌和公共空間，正在快速升級。

其次，拆遷釋放一大波“即買即住”的需求。

隨著三滘村、東風村、紅衛(wèi)村等舊改方案陸續(xù)公布，一大批拆遷戶陸續(xù)涌進了市場。

這時問題來了，想買新房？選擇不算太多。

2025年至今，赤崗、客村新房新增供應創(chuàng)下近五年新低，全年批準上市套數(shù)僅約65套。

與此同時，今年以來該板塊新房成交已超過160套，去化速度超過新貨供應。

|廣州樓市發(fā)布 制

于是，大量手握資金的拆遷客，自然流向了供應更穩(wěn)定、總價也更親民的二手房市場。

其次，高額補償方案的公布，讓部分買家提前布局“博拆遷”。

最近，海珠官方發(fā)布了海珠新中軸客村花園東地塊的征收補償標準，合計最高6萬/平。

這樣的補償標準，不僅讓已啟動的項目簽約搬遷更快，也悄悄帶起一波“博拆遷”心態(tài)。

｜廣州樓市發(fā)布 制

有些買家開始琢磨：雖然這個小區(qū)現(xiàn)在不拆，但萬一以后有機會呢？

于是，買家干脆提前進場，選擇周邊樓齡較舊、但地段不錯的小區(qū)。這種“賭未來”的情緒，也給市場添了把火。

可以說，規(guī)劃雖未全面落地，市場預期已經(jīng)先行到位。

｜海珠舊改航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

總結(jié)來說，這一輪熱度并非偶然：

規(guī)劃落地讓人看到前景，拆遷釋放真實購買力，高補償又引來“埋伏”資金，加上新房供應有限，幾個因素疊加，把二手市場推起來了。

海珠新中軸這一輪二手熱度，正是需求、供給與預期共同催生的結(jié)果。

你怎么看這一波市場變化？歡迎評論區(qū)分享。