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北京樓盤調(diào)規(guī)，花樣百出。

12月12日，北京朝陽區(qū)規(guī)自分局公示了御林灣的調(diào)規(guī)圖。

它把外立面改了，從原定的石材材質(zhì)，換成了“玻璃+鋁板”。一年多來，北京樓盤調(diào)規(guī)，主要是為了注入好房子元素，增設(shè)陽臺。

所幸的是，它還沒開售，不存在減配的問題。

有關(guān)這兩種材質(zhì)的造價對比，花姐請教了騰訊元寶，它從材料單價、施工工藝成本、維護(hù)成本三個維度作答。

大致的結(jié)論是：石材造價高，工時慢。

當(dāng)下的北京樓市進(jìn)入冰凍期，御林灣想走性價比路線。

它分兩類產(chǎn)品：高層和洋房。高層共90平米、125平米、140平米和155平米四款，單套價格在600萬-1000萬元；洋房分213平米和220平米兩款，單價在1600萬-1700萬元。

折算成單價，高層均價為6.5萬元/平米，洋房均價為7.7萬元/平米。

這個價格，直接沖擊了兩個在售盤：金隅望京云尚和望京國譽(yù)府。前者高層，后者洋房，分別賣8.07萬元/平米、8.99萬元/平米。

樓市江湖上，給了御林灣一個綽號：價格屠夫。

為什么御林灣會賣如此低的價格呢？

它是一位有故事的同學(xué)。

拿地之謎

御林灣地塊的構(gòu)成很復(fù)雜。

它位于朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)來廣營北路東、西兩側(cè)，毗鄰京承高速，建設(shè)用地18.83萬平米，總建面78萬平米，地上建面48.95萬平米，規(guī)劃住戶4959戶，居住人口1.39萬人。

這是一個超級大社區(qū)。

從這次外立面調(diào)規(guī)披露的參數(shù)看，它至少由四部分組成。

1、公租房A區(qū)，位于324地塊最北面，地上建面11.23萬平米，共計1636戶，6棟18F-28F高層樓，被稱之為“部委樓”。對北面一路之隔的金隅望京云尚有遮擋。

2、公租房B區(qū)，位于324地塊西面，地上建面14.89萬平米，共計1760戶，3棟26F-28F高層樓，被稱之為“人才房”。

這兩塊公租房，占地6.33萬平米，是在2022年4月份通過國有土地使用權(quán)劃撥的形式，由北京東洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱：東洲地產(chǎn)）進(jìn)行申請開發(fā)。

3、南區(qū)324地塊，即御林灣的高層區(qū)，容積率2.2，規(guī)劃了12棟18F-25F高層住宅。

4、西區(qū)323地塊，即御林灣的洋房區(qū)，容積率1.3，規(guī)劃了3棟7F洋房。

這兩個商品房地塊，規(guī)劃建面21.25萬平米，也是這次調(diào)整外立面的主體。

有關(guān)御林灣323、324地塊的拿地情況，有傳聞?wù)f發(fā)生在2017年，但花姐查了許久，也沒有找到它們的土拍信息。

公租房A、B區(qū)御林灣南區(qū)之間，地上不設(shè)圍墻，是通過綠化帶隔離——約兩米寬，而地下則互不打通。

御林灣的開發(fā)商東洲地產(chǎn)，是京城本土國企和民營資本組合。

它成立于2012年，注冊資本3000萬元，由北京首農(nóng)食品集團(tuán)全資子公司北京市東郊農(nóng)場和北京伯仲聯(lián)投資，分別持股51%和49%。

伯仲聯(lián)投資成立于2011年，注冊資本1000萬元，由張瑾、楊于武、趙錦明，分別持股75%、15%、10%。

大股東張瑾，投資了北京百子灣體育休閑俱樂部和北京華唐正融礦業(yè)投資。其中，華唐正融礦業(yè)還投資了懷化華唐投資、湖南華唐大成投、廣西蒙山都坡礦業(yè)。

二股東楊于武投資了北京鑫銀隆科技開發(fā)、北京潤土投資管理；三股東趙錦明則投資了北京恒達(dá)緯地建筑工程。

速度慢之謎

不論東洲地產(chǎn)是怎么拿下御林灣之地，但有一個事實是：它的開發(fā)速度很慢。

御林灣曾在2021年4月17日公示過報規(guī)方案的調(diào)規(guī)圖，開發(fā)商在答復(fù)公眾的反饋意見時，也沒有透出太多有價值的信息。

在2025年1月3日，東洲地產(chǎn)在北京住建委官網(wǎng)上發(fā)布了一則有關(guān)324等地塊，建設(shè)方案變更的說明。

這份材料顯示，整個項目分四期開發(fā)：

第一期：建面19.46萬平米，其中住宅5.3萬平米——全部是政策性住房，計劃建設(shè)時間為2024年3月10日-2026年10月29日；

第二期：建面19.37萬平米，其中住宅16.71萬平米——全部是政策性住房，計劃建設(shè)時間為2024年3月15日-2026年11月10日；

第三期：建面19.3萬平米，其中住宅16.19萬平米——商品房12.1萬平米、政策性住房4.1萬平米，計劃建設(shè)時間為2024年3月20日-2026年11月10日；

第三期：建面19.89萬平米，其中住宅9.16萬平米——全部是商品房，計劃建設(shè)時間為2024年3月25日-2026年11月25日。

這四期的開發(fā)進(jìn)度，花姐找到了蛛絲馬跡。

御林灣在報規(guī)方案過審之后，于2021年7月28日拿到18號規(guī)劃證，建設(shè)規(guī)模78萬平米。

到了2024年3月份，公租房A區(qū)和B區(qū)拿到了兩個施工許可證，工程規(guī)模約43萬平米。

從拿規(guī)劃證到施工證，拖了兩年零8個月。

這表明，公租房開始施工了，但商品房并沒有動工。

2024年10月15日，東洲地產(chǎn)拿到了42號規(guī)劃證，建設(shè)規(guī)模58萬平米，御林灣的住宅包含進(jìn)去了。

2025年12月9日，北京規(guī)自委朝陽分局將這張規(guī)劃證變更了。原因是，南區(qū)的10#、13#、16#和18#住宅樓的剖面圖有誤，遂替換了這四棟樓的新圖紙。

2025年11月27日，東洲地產(chǎn)又拿到兩個施工許可證，工程規(guī)模34.6萬平米。

從拿規(guī)劃證到施工證，又過去了1年余。

將這四個施工許可證比對，御林灣住宅部分才剛剛施工不久，至少沒有全部封頂一說。

目前已經(jīng)封頂?shù)模蟾怕手挥泄夥緼區(qū)和B區(qū)的樓。