越南樓市，徹底瘋了！最近，胡志明市一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)的清晨，仿佛讓人看到了2015年上海內(nèi)環(huán)樓市開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)的影子。 這不是越南孤立的場(chǎng)景。這一幕正在越南幾個(gè)大城市重復(fù)上演。 資本的狂歡下，越南樓市四位參與者，和八妹講述了各自的故事。

文｜金融八卦女特約作者：伍豪

越南樓市，徹底瘋了！

最近，胡志明市一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)的清晨，仿佛讓人看到了2015年上海內(nèi)環(huán)樓市開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)的影子。

一群來(lái)自中國(guó)的炒房客空降胡志明，即將復(fù)刻曾經(jīng)無(wú)數(shù)次上演的“中國(guó)式”搶房。

凌晨三點(diǎn)，售樓處前蜿蜒的隊(duì)伍里，有人裹著毛毯打盹，有人刷著手機(jī)屏幕亮著冷光，還有人間或用中文低聲交流著“投資心得”，這一幕幕場(chǎng)景讓人依稀記得2015年的上海樓市開(kāi)盤(pán)的盛況。當(dāng)年開(kāi)盤(pán)時(shí)，空氣里彌漫著同樣的對(duì)財(cái)富的饑渴。

這不是越南孤立的場(chǎng)景。這一幕正在越南幾個(gè)大城市重復(fù)上演。

和胡志明樓市相似，在河內(nèi)一處高端樓盤(pán)，另外一群炒房客用計(jì)算器快速敲擊，按鍵聲在緊繃的寂靜中格外清晰，計(jì)算著人民幣與越南盾匯率間微妙的差價(jià)和未來(lái)可能的回報(bào)率。焦慮與期待，這種十年前中國(guó)一線城市搶房時(shí)特有的、幾乎能觸摸到的集體情緒，在這里完整復(fù)刻。

這不是2015年的上海，而是2025年的越南。資本浪潮正以前所未有的速度涌入這個(gè)東南亞國(guó)家，創(chuàng)造了全球最高的房?jī)r(jià)漲幅。胡志明市房?jī)r(jià)年度漲幅33%，均價(jià)已達(dá)每平方米3萬(wàn)元人民幣，而當(dāng)?shù)厝嗽戮杖雰H3600元人民幣。

資本的狂歡下，越南樓市四位參與者，和八妹講述了各自的故事。

下一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)，賭一把越南城市化紅利 溫州商人阿強(qiáng)

“2019年我第一次來(lái)越南考察，胡志明市第七郡的房?jī)r(jià)每平米不到1.5萬(wàn)人民幣，感覺(jué)像撿漏?！卑?qiáng)笑著說(shuō)，他的團(tuán)隊(duì)不止看房?jī)r(jià)，更建立了復(fù)雜的政策分析模型。

“我們研究越南的五年規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施圖紙，就像當(dāng)年研究上海浦東一樣。”

▲圖源：東方IC

阿強(qiáng)的邏輯極度清晰：重走中國(guó)樓市黃金二十年的老路。他尤為關(guān)注地鐵規(guī)劃?！澳憧春久魇械罔F2號(hào)線的規(guī)劃圖，沿線那些現(xiàn)在還是空地或舊廠區(qū)的地塊，像極了當(dāng)年張江的農(nóng)田?！?他已提前布局，收購(gòu)數(shù)套沿線公寓?！斑@里規(guī)劃明確，外資工廠正在遷入，下一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)就在這兒。我賭的就是越南快速城市化的時(shí)代紅利。”

政策風(fēng)險(xiǎn)大，投機(jī)就是用好信息差和時(shí)間差 資深炒房客 阿軍

“就是這個(gè)味道！和2015年的深圳上海北京，一模一樣！”阿軍的炒房地圖橫跨中國(guó)半個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，如今指向越南。他分享的“越南攻略”極具實(shí)戰(zhàn)性：避開(kāi)核心區(qū)成熟地段的泡沫，專攻“規(guī)劃新區(qū)”和“地鐵延伸段末梢”。

“賭的就是信息差和時(shí)間差?！彼罱诤久饕粋€(gè)項(xiàng)目“掃貨”三套相鄰公寓，總價(jià)控制在600萬(wàn)人民幣以內(nèi)?！坝米愀軛U，海外賬戶操作。五年，就賭五年內(nèi)這里地鐵通車(chē)，配套起來(lái)，外資工廠的管理層和員工會(huì)產(chǎn)生大量租賃和購(gòu)買(mǎi)需求?！钡冀K保持警惕，手機(jī)里存著越南各級(jí)政府的官網(wǎng)鏈接。

“最大的風(fēng)險(xiǎn)不是市場(chǎng)跌，而是政策風(fēng)險(xiǎn)。如果越南學(xué)習(xí)中國(guó)突然出臺(tái)限購(gòu)限貸，游戲規(guī)則就全變了。 所以得快進(jìn)快出，見(jiàn)好就收?！卑④妵?yán)肅地說(shuō)。

一天拿下三套市中心豪宅，買(mǎi)房還是中國(guó)客戶最大方 越南本地房產(chǎn)中介 阿梅

作為土生土長(zhǎng)的胡志明市人，從業(yè)十年的阿梅打開(kāi)電腦，對(duì)比著2015年和2025的同區(qū)域房?jī)r(jià)圖，曲線陡峭得令人窒息?！笆昵?，一對(duì)普通白領(lǐng)夫妻省吃儉用幾年，還能夢(mèng)想在城區(qū)買(mǎi)個(gè)溫馨的小公寓。現(xiàn)在這個(gè)夢(mèng)想遙不可及?！彼嘈χ鴵u頭，“那個(gè)價(jià)格已經(jīng)變成了他們無(wú)法理解的數(shù)字?！?/p>

她最敏銳的感知來(lái)自國(guó)外客戶的瘋狂，尤其是中國(guó)炒房客出手最大方?！巴鈬?guó)投資者，特別是來(lái)自中國(guó)、韓國(guó)、新加坡的投資者，他們一來(lái)就問(wèn)頂級(jí)樓盤(pán)，推高了整個(gè)高端市場(chǎng)的基準(zhǔn)線。一個(gè)中國(guó)客戶一天刷了三套市中心豪宅，主打一個(gè)快準(zhǔn)狠，眼都不眨?！?/p>

我在越南混得風(fēng)生水起，因?yàn)樽疃袊?guó)炒房客 華人房產(chǎn)中介 阿杰

“2015年我剛來(lái)越南，帶客戶看房全靠一輛本田摩托，曬的都脫皮了?，F(xiàn)如今，由于抓住了越南樓市的黃金窗口期，阿杰在越南混得風(fēng)生水起，出門(mén)帶客看房，開(kāi)的都是寶馬越野車(chē)。

“中國(guó)客戶的投資邏輯幾乎是中國(guó)市場(chǎng)的完美復(fù)制?！彼偨Y(jié)道，“他們追問(wèn)‘政府重點(diǎn)規(guī)劃哪個(gè)區(qū)？’‘地鐵站具體在哪？多久建成？’‘未來(lái)三到五年預(yù)估漲幅多少？’ ，他們眼中那種對(duì)財(cái)富增長(zhǎng)的篤定和熱切，讓我恍惚間以為回到了十年前的深圳前海?！?/p>

不過(guò)，經(jīng)歷了多輪周期洗禮的阿杰，現(xiàn)在給客戶的建議多了幾分冷靜。“我開(kāi)始反復(fù)提醒他們算好長(zhǎng)遠(yuǎn)賬，拋開(kāi)增值幻想，這套房的租金回報(bào)率到底有多少？能不能覆蓋月供和持有成本？要假設(shè)未來(lái)轉(zhuǎn)手不會(huì)像今天這么容易等等?！?/p>

十年河?xùn)|十年河西，越南樓市重走中國(guó)路

這四位參與者的自述，拼出了一個(gè)清晰的真相：

眼下越南樓市的倒反天罡，不是什么經(jīng)濟(jì)奇跡，而是一套名為 “中國(guó)式炒房” 的成熟打法，正在被復(fù)制到越南。怎么解讀政策畫(huà)出的“大餅”，怎么賭定政府一定會(huì)修路蓋地鐵，怎么用杠桿把一塊錢(qián)變成十塊錢(qián)。

這套玩法效果立竿見(jiàn)影。它用資本強(qiáng)行按下了越南城市化的快進(jìn)鍵，高樓拔地而起的速度讓人眩暈。

瘋狂炒作的背后，歸根結(jié)底還是越南房地產(chǎn)市場(chǎng)有著堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和供求關(guān)系，以及刺激政策作為支撐。2025年第一季度，越南GDP增長(zhǎng)達(dá)到2020年以來(lái)最強(qiáng)勁的表現(xiàn)。胡志明市全年商品房新增供應(yīng)不足1萬(wàn)套，而城市人口已超千萬(wàn)。

越南政府2023年修訂《住房法》，放寬了外國(guó)所有權(quán)限制，為國(guó)際資本打開(kāi)了進(jìn)入越南樓市的通道。外資涌入越南房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其在高端住宅和工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)搶眼。

將今天的越南樓市與十年前的中國(guó)對(duì)比，會(huì)發(fā)現(xiàn)驚人的相似。十年前，中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)在棚改刺激計(jì)劃后飆升，炒房團(tuán)橫掃上海、北京、深圳、廈門(mén)、南京、合肥等地樓盤(pán)。類似地，如今越南也出現(xiàn)了資本推動(dòng)的房?jī)r(jià)快速上漲。

兩國(guó)樓市有相同，有不同。

相同點(diǎn)方面，兩者先后都處于快速城鎮(zhèn)化階段，有大量農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移；都實(shí)行土地公有制，政府對(duì)土地供應(yīng)有絕對(duì)控制權(quán)；都吸引了大量外資流入。

不同點(diǎn)在于發(fā)展階段：

中國(guó)樓市經(jīng)歷了完整的周期，而越南市場(chǎng)剛剛開(kāi)始快速上漲；

政策環(huán)境不同，越南的房地產(chǎn)法規(guī)尚在完善中；

經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不同，越南制造業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱；

市場(chǎng)參與者不同，越南市場(chǎng)中外資比例更高。

越南房?jī)r(jià)在過(guò)去五年上漲了59%，超過(guò)了美國(guó)、澳大利亞、日本和新加坡等國(guó)家，繁榮的背后兩大隱憂初現(xiàn)。

第一大隱憂是供需的結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配。新供應(yīng)主要集中在高端市場(chǎng)，而普通民眾真正負(fù)擔(dān)得起的住房嚴(yán)重不足。越南房地產(chǎn)協(xié)會(huì)研究顯示，河內(nèi)房?jī)r(jià)已飆升至平均每平方米2800美元，而購(gòu)買(mǎi)均價(jià)住房所需的收入是河內(nèi)普通家庭收入的10倍。

第二大隱憂是市場(chǎng)的社會(huì)性割裂。越南房地產(chǎn)市場(chǎng)正分裂為兩個(gè)幾乎獨(dú)立的市場(chǎng)：一個(gè)面向外國(guó)投資者和本地富裕階層，另一個(gè)面向普通民眾但供應(yīng)嚴(yán)重不足。這種割裂可能導(dǎo)致社會(huì)矛盾加劇。

盛宴終會(huì)散場(chǎng)。現(xiàn)在，越南政府也開(kāi)始意識(shí)到，房?jī)r(jià)漲得比工資快，終究不是長(zhǎng)久之計(jì)。加大供給，加速推出保障房抑制投機(jī)，為過(guò)熱的樓市敷上冰袋“大降溫”。

▲圖源：東方IC

一個(gè)忠告是：過(guò)去那種閉眼買(mǎi)都能賺的機(jī)會(huì)越來(lái)越少。窗口期進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。未來(lái)的投資，考驗(yàn)的是真眼光。世界上沒(méi)有穩(wěn)賺不賠的生意，越南樓市也如此。

說(shuō)到底，一個(gè)國(guó)家的發(fā)展，是為了賬面上不斷跳漲的數(shù)字，還是為了讓每一個(gè)辛勤工作的人，都能踏實(shí)擁有一個(gè)溫馨的家。

胡志明市頂級(jí)公寓的觀景窗里，資本正俯瞰著自己的新王國(guó)。而樓下巷弄深處，一個(gè)個(gè)加班歸來(lái)的越南青年的手機(jī)屏幕上，房?jī)r(jià)數(shù)字又漲了一截。

資本狂歡后，留下的一地雞毛，誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單？當(dāng)資本的潮水退去，最終能定義這片土地價(jià)值的，不是它堆砌了多少天價(jià)水泥盒子，而是它能否安放無(wú)數(shù)普通人的平凡夢(mèng)想。

畢竟，家和房子，從來(lái)就是兩回事。一個(gè)關(guān)乎溫度，一個(gè)常常只關(guān)乎數(shù)字。