一套237平方米的房子，讓廣州第一豪宅陷入了沉思。

昨天，僑鑫匯悅臺(tái)成交了一套237㎡房源，成交價(jià)4500萬，單價(jià)為19萬/㎡，創(chuàng)下近五年來僑鑫匯悅臺(tái)二手房成交新低。

匯悅臺(tái)的價(jià)值光環(huán)

出現(xiàn)了裂縫？

我們第一時(shí)間找到了中介核實(shí)，中介向我們透露，這套房源是正常成交，位于5號(hào)樓中高樓層。

我們翻了一下，上一次匯悅臺(tái)有237平戶型公開成交在2023年，一套低樓層房源以6500萬成交，折合成交單價(jià)27.45萬/平。

2年時(shí)間，跌去近2000萬，這故事任誰聽起來都有些唏噓。

中介也跟我們透露，目前還有一套位于4號(hào)樓的同面積段房源在掛牌，掛牌價(jià)4300萬，折合單價(jià)18萬/平。

在整個(gè)匯悅臺(tái)的價(jià)值體系中，由于5號(hào)樓與4號(hào)樓237平戶型只能東南向望江望琶洲，景觀存在一定遮擋，基本位于小區(qū)景觀鄙視鏈底端。

237平戶型景觀實(shí)拍，圖源貝殼

在僑鑫匯悅臺(tái)的二手房成交歷史中，約237平戶型的成交價(jià)格與其他房源相比，也相對(duì)矮一截。

而在這套房源成交之后，我們也向中介打聽了一下僑鑫匯悅臺(tái)目前在售二手房的情況。

中介表示，目前僑鑫匯悅臺(tái)有超50套二手房掛牌，但大部分業(yè)主的心態(tài)還是比較堅(jiān)挺。

不過，這套創(chuàng)下新低的二手房，也在透露豪宅市場(chǎng)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)趨勢(shì)：

產(chǎn)品分化日益加劇。

即使是同一小區(qū)，不同房源的價(jià)值可能天差地別。當(dāng)下豪宅客戶對(duì)稀缺單位的判斷標(biāo)準(zhǔn)已發(fā)生變化。他們不再僅僅看重地段和品牌，更關(guān)注戶型設(shè)計(jì)的合理性、景觀資源的獨(dú)特性以及產(chǎn)品的整體性價(jià)比。

即便是“廣州第一豪宅”僑鑫匯悅臺(tái)，也不會(huì)一直在神壇上呆著。

新老頂豪的對(duì)話：

為什么資金正在轉(zhuǎn)向？

與僑鑫匯悅臺(tái)這套二手房成交形成鮮明對(duì)比的，是廣州新豪宅的強(qiáng)勢(shì)崛起。

前段時(shí)間，廣州頂豪保利玥璽灣開盤就創(chuàng)下了106億的銷售額，成為2025年全國(guó)唯一“百億開盤”的豪宅項(xiàng)目。

就在今天，萬博頂豪香江一號(hào)T3棟25-26層的大平層產(chǎn)品備案價(jià)流出，高達(dá)23.8萬/平！

廣州頂豪市場(chǎng)已經(jīng)告別了過去單一的價(jià)格邏輯，轉(zhuǎn)而進(jìn)入一個(gè)多元分化與全能競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。

曾經(jīng)的廣州頂豪市場(chǎng)是珠江新城一家獨(dú)大，但隨著金融城、琶洲、萬博、白鵝潭等新生代CBD強(qiáng)勢(shì)崛起，廣州也從傳統(tǒng)的“單中心”城市轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸嘀行摹背鞘小?/p>

而頂級(jí)資金從“老王牌”轉(zhuǎn)向“新貴”背后，正是高端需求自我的進(jìn)化。

僑鑫匯悅臺(tái)的稀缺，在于它占據(jù)了珠江新城早期的核心江景資源，但十幾年過去，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、社區(qū)配套已經(jīng)跟不上新富豪的需求。

別說僑鑫匯悅臺(tái)，即便是公認(rèn)的中國(guó)第一豪宅——上海湯臣一品，在今年也出現(xiàn)了二手房?jī)r(jià)格下滑的現(xiàn)象。

頂級(jí)資金不會(huì)一直呆在一個(gè)地方，它們也在不斷尋找更好的標(biāo)的。

當(dāng)然，匯悅臺(tái)作為廣州樓市公認(rèn)的價(jià)格風(fēng)向標(biāo)，這套低價(jià)成交出現(xiàn)之后，很多人擔(dān)心，匯悅臺(tái)的價(jià)值體系會(huì)不會(huì)出現(xiàn)裂縫。

有句話說得好：法拉利老了，還是法拉利。

湯臣一品再降，還是全國(guó)頂豪；匯悅臺(tái)哪怕有房源破20萬，6號(hào)樓的江景大平層依然能賣30萬/㎡。

真正的變化，是廣州頂豪從“一家獨(dú)大”變成了“百花齊放”。

匯悅臺(tái)不再是唯一的選擇，新豪宅的崛起讓頂級(jí)市場(chǎng)有了競(jìng)爭(zhēng)，這反而是市場(chǎng)成熟的表現(xiàn)。

頂豪的價(jià)格波動(dòng)，從來不是簡(jiǎn)單的“漲”或“跌”，而是一場(chǎng)“價(jià)值篩選”。

匯悅臺(tái)的低價(jià)成交，不是它的“衰落”，而是廣州頂豪市場(chǎng)進(jìn)入“新老交替”的標(biāo)志——老豪宅守住“自住保值”的基本盤，新豪宅扛起“價(jià)值成長(zhǎng)”的大旗，頂級(jí)資金各取所需，市場(chǎng)反而更健康。

未來幾年，廣州還會(huì)有更多新頂豪入市，匯悅臺(tái)這樣的老大哥可能還會(huì)出現(xiàn)低價(jià)成交的案例，但這絕不是壞事。

就像珠江的水一直向前流，頂豪市場(chǎng)的價(jià)值也在不斷迭代，畢竟對(duì)富豪來說，他們買的不是房子，而是這座城市最核心的資源和未來的可能性。

最后說句實(shí)在話：19萬/㎡的匯悅臺(tái)，依然是大多數(shù)人遙不可及的夢(mèng)想，但它背后的市場(chǎng)變化，卻能告訴我們一個(gè)道理——

任何資產(chǎn)的價(jià)值都不是永恒的，只有跟著城市發(fā)展的方向走，才能抓住真正的稀缺性。

這一點(diǎn)，不管是買豪宅，還是買普通房子，都一樣適用。