你可能已經(jīng)感覺(jué)到了——小區(qū)業(yè)主群里，掛牌價(jià)悄悄調(diào)低；中介朋友圈，從“稀缺好房”變成“急售撿漏”；連親戚聊天都在問(wèn)：“現(xiàn)在是不是該賣(mài)房了？”這不是錯(cuò)覺(jué)。

2025年11月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示：全國(guó)70個(gè)大中城市中，68城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌，僅2城持平，無(wú)一上漲！這是自2015年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)，首次出現(xiàn)“全線下跌”局面。平均跌幅0.4%，

但部分二線城市如鄭州、天津、昆明，單月跌幅超1%，相當(dāng)于一套300萬(wàn)的房子，一個(gè)月縮水3萬(wàn)元。這場(chǎng)席卷全國(guó)的降價(jià)潮，到底是短期波動(dòng)，還是樓市拐點(diǎn)？普通家庭又該如何應(yīng)對(duì)？

一、誰(shuí)在降價(jià)？不是個(gè)別現(xiàn)象，而是普遍趨勢(shì)。

從一線城市到三四線，無(wú)一幸免：北京二手房均價(jià)環(huán)比下降0.3%，海淀、朝陽(yáng)部分學(xué)區(qū)房松動(dòng)5%以上；上海外環(huán)外板塊普遍回調(diào)，嘉定、松江部分小區(qū)成交周期拉長(zhǎng)至6個(gè)月；廣州、深圳跌幅擴(kuò)大至0.5%，投資客集中拋售小戶型；二線城市更明顯：武漢、西安、沈陽(yáng)等城市，掛牌量激增30%，“以價(jià)換量”成主流策略。

貝殼研究院指出：2025年11月，全國(guó)重點(diǎn)城市二手房掛牌量達(dá)198萬(wàn)套，創(chuàng)歷史新高，而帶看量卻同比下降18%，供遠(yuǎn)大于求，價(jià)格只能向下找平衡。

二、為什么跌？三大深層原因疊加。

1、人口結(jié)構(gòu)變化，需求端萎縮。2025年我國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)67.2%，增速明顯放緩；同時(shí)，適齡購(gòu)房人群（25–45歲）比2020年減少約4200萬(wàn)人，剛需和改善需求雙雙減弱。

2、新房“以價(jià)換量”擠壓二手房。多地政府推動(dòng)房企去庫(kù)存，推出“買(mǎi)房送戶口”“契稅全額補(bǔ)貼”等政策，新房?jī)r(jià)格倒掛（低于同地段二手），導(dǎo)致買(mǎi)家優(yōu)先選擇新房，二手房陷入“難賣(mài)—降價(jià)—更難賣(mài)”惡性循環(huán)。

3、預(yù)期轉(zhuǎn)弱，投資屬性徹底退潮。

過(guò)去“買(mǎi)房穩(wěn)賺”的信仰正在崩塌。居民中長(zhǎng)期貸款連續(xù)8個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，說(shuō)明大家不再愿意加杠桿買(mǎi)房。當(dāng)房子從“資產(chǎn)”變回“消費(fèi)品”，價(jià)格自然回歸居住價(jià)值。

三、政策已在發(fā)力，但效果需要時(shí)間。

國(guó)家并非坐視不管。2025年下半年，住建部牽頭推出“三大工程”：保障性住房建設(shè)提速，分流低端需求；城中村改造2.0版啟動(dòng)，激活本地置換；“認(rèn)房不認(rèn)貸”全面落地，降低改善門(mén)檻。同時(shí)，超30城取消限購(gòu)，北上廣深也放松郊區(qū)購(gòu)房資格。

但專家坦言：政策底≠市場(chǎng)底。信心修復(fù)需要時(shí)間，尤其在收入預(yù)期不穩(wěn)的背景下，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”心理仍占主導(dǎo)。

四、普通人怎么辦？三類人三種策略。

面對(duì)降價(jià)潮，別盲目跟風(fēng)。如果你是剛需：現(xiàn)在反而是窗口期。優(yōu)質(zhì)房源議價(jià)空間大，可耐心挑選，避免高位接盤(pán)。如果你是改善型買(mǎi)家：先賣(mài)后買(mǎi)仍是優(yōu)選。趁政策寬松，盡快出手舊房，鎖定置換成本。

如果你是多套房持有者：需警惕資產(chǎn)縮水風(fēng)險(xiǎn)。非核心區(qū)域、無(wú)學(xué)區(qū)、無(wú)地鐵的老破小，建議果斷出清，轉(zhuǎn)向保值更強(qiáng)的資產(chǎn)。記住：房子終究是用來(lái)住的，不是用來(lái)賭的。

最后說(shuō)一句：70城齊跌，不是樓市崩盤(pán)的信號(hào)，而是泡沫擠出、回歸理性的必經(jīng)之路。過(guò)去二十年，我們習(xí)慣了房?jī)r(jià)只漲不跌；未來(lái)十年，或許要學(xué)會(huì)接受“有漲有跌、因城而異”的新常態(tài)。

真正的安穩(wěn)，從來(lái)不在房產(chǎn)證上，而在你穩(wěn)定的工作、健康的家庭，和對(duì)生活的從容把握里。風(fēng)起于青萍之末，浪成于微瀾之間。這一次，愿我們都能理性前行，不被焦慮裹挾，也不被幻覺(jué)迷惑。