（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

張先生與王女士系夫妻，育有三名子女：長子張強、次子張偉和女兒張莉。王女士于2006年去世，未留遺囑；張先生于2022年去世。

2002年，張先生與甲公司簽訂《房屋買賣契約》，購買了一號房屋，并于同年取得產(chǎn)權證，登記在自己名下。該房屋系張先生與王女士婚姻關系存續(xù)期間取得，屬于夫妻共同財產(chǎn)。

2013年2月，張先生與次子張偉簽訂《存量房屋買賣合同（自行成交版）》，約定以50元的價格將一號房屋“出售”給張偉，并完成過戶登記。

2024年，女兒張莉向法院提起訴訟，請求：

確認該《存量房屋買賣合同》無效；

判令將一號房屋重新登記至張先生名下。

張偉辯稱：一號房屋原為1990年拆遷安置所得，當時就分配給他個人居住。因房改時需使用父母工齡，才以父親名義購買。2013年的“買賣”實為將房屋歸還給他。他還提交了一份張先生生前所立《遺囑》，其中明確寫道：“次子張偉分得兩居室一套”，并指出該房即為一號房屋。

另案（A號判決）查明，張先生名下共有四套房產(chǎn)，其中二號房屋直接登記在長子張強名下，三號房屋已于2013年過戶給孫子，四號房屋為另案爭議標的。

二、裁判結果

法院判決：

確認張偉與張先生于2013年2月簽訂的《存量房屋買賣合同》無效；

駁回張莉要求將一號房屋變更登記至張先生名下的訴訟請求。

三、法院說理

法院認為：

雖然合同形式上是“買賣”，但成交價僅為50元，明顯不符合市場交易常理，雙方并無真實買賣意思，屬于《民法典》第146條規(guī)定的“以虛假的意思表示實施的民事法律行為”，故合同無效。

但合同無效不等于房產(chǎn)必須返還。結合拆遷背景、家庭居住歷史及張先生所立《遺囑》，可認定張先生生前已明確將一號房屋分配給張偉，并通過過戶完成實際交付。

張先生現(xiàn)已去世，其作為權利主體已不存在，張莉要求將房屋“回轉”至死者名下，缺乏法律依據(jù)，亦無實際意義。

因此，雖買賣合同無效，但房屋歸屬已由被繼承人生前處分，其他繼承人不得再主張返還。

四、律師提示

親屬間房產(chǎn)“買賣”需謹慎：若無真實交易對價，僅以過戶為目的簽訂買賣合同，可能被認定為虛假意思表示而無效。

遺囑+實際履行更有力：僅有遺囑未必足夠，若能配合實際交付（如過戶、居住、管理），更能證明被繼承人的真實意愿。

拆遷安置房權屬復雜：即便登記在父母名下，若原始安置對象包含子女，子女可主張相應權益，但需充分舉證。

工齡購房≠產(chǎn)權歸屬：使用父母工齡享受房改優(yōu)惠，不必然使房產(chǎn)完全歸屬于父母，需結合出資、居住、家庭協(xié)議等綜合判斷。

繼承糾紛宜早處理：父母去世后，房產(chǎn)若已處分，再行追索難度極大。建議生前通過合法方式（如贈與、遺囑+公證）明確安排。

北京房產(chǎn)律師提醒：家庭房產(chǎn)處置看似“家事”，實則涉及重大法律風險。建議在專業(yè)律師指導下，通過合法、清晰的方式完成財產(chǎn)安排，避免親情破裂與訴訟紛爭。