小區(qū)里總有幾戶常年拉著窗簾，樓下中介門店的房源貼了又貼，半年都沒賣掉；老家縣城的新樓盤蓋得密密麻麻，晚上亮燈的卻沒幾戶，春節(jié)回去走親戚，一路能看到不少“清盤特惠”的廣告牌。這幾年大家心里都犯嘀咕：咱們國家的房子到底有多少？真的已經(jīng)過剩到“供過于求”了嗎？尤其是住建部完成全國住房普查、摸清房子“家底”后，各種數(shù)據(jù)引發(fā)熱議。

先把最受關(guān)注的“家底”數(shù)據(jù)說透，首先得澄清一個大誤讀：之前刷屏的“全國有6億棟房屋”，可不是6億套住宅！住建部在全國自然災(zāi)害綜合風(fēng)險普查新聞發(fā)布會上明確披露，這6.6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑里，90%以上是農(nóng)村房屋，還包括了工具房、廠房、酒店這些非居住建筑，真正的城鎮(zhèn)房屋只有4700多萬棟，其中城鎮(zhèn)住宅約3.9億套。這個數(shù)據(jù)可不是隨便來的，是260多萬人參與調(diào)查、覆蓋全國100%鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)得來的，權(quán)威性沒話說。
再看大家關(guān)心的“夠不夠住”：國家統(tǒng)計局《中國人口普查年鑒2020》顯示，截至2020年，我國家庭戶人均住房建筑面積已經(jīng)達(dá)到41.76平方米，其中城市36.52平方米、農(nóng)村46.8平方米。到2024年，城鎮(zhèn)人均住房面積更是穩(wěn)定在41.8平方米左右，和不少發(fā)達(dá)國家水平相當(dāng)。更關(guān)鍵的“套戶比”（平均每戶能分到的住房套數(shù)），住建部數(shù)據(jù)顯示2024年全國城鎮(zhèn)套戶比約1.08，接近國際成熟市場1.1的合理水平，這意味著從總量上看，住房供需已經(jīng)基本平衡，再也不是過去“一房難求”的時代了 。
但“總量平衡”不代表“人人夠住”，數(shù)據(jù)背后的結(jié)構(gòu)性矛盾才是關(guān)鍵。最明顯的就是區(qū)域分化：一線城市房子還不夠用，北京、上海、深圳的城鎮(zhèn)套戶比分別只有0.97、0.67、0.49，遠(yuǎn)低于全國平均水平，深圳核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源更是供不應(yīng)求，保障性住房輪候庫登記家庭超四十萬戶 ；而三四線城市套戶比高達(dá)1.12，部分城市去化周期超過36個月，北方某省會城市住宅空置率甚至達(dá)到21.3%，遠(yuǎn)郊區(qū)新建小區(qū)空置率接近30% 。還有戶型和品質(zhì)的問題，住建部曾披露，我國2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有21.9萬個，近100億平方米的房子存在面積小、配套差、質(zhì)量低的問題，很多家庭的改善需求還沒滿足。
從官方數(shù)據(jù)能清晰看到，樓市已經(jīng)告別“總量短缺”，進(jìn)入“總量平衡、結(jié)構(gòu)分化”的新階段，政策導(dǎo)向也早就開始轉(zhuǎn)向。住建部2025年發(fā)布的《城市住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃編制導(dǎo)則（試行）》明確提出，要以“增存并重、質(zhì)量優(yōu)先”為核心，推動住房需求從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)型。簡單說，就是不再盲目蓋新房，而是一邊消化存量庫存，一邊提升住房品質(zhì)。
具體來看，樓市轉(zhuǎn)向主要有三個明確方向：一是“去庫存+保剛需”雙管齊下，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“鼓勵收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”，2025年各地已啟動4.4萬億專項(xiàng)債+3000億保障房再貸款，專門收購閑置房源轉(zhuǎn)化為保障房，同時對去化周期超36個月的城市暫停供地，倒逼存量消化 ；二是發(fā)力“好房子”建設(shè)和存量更新，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》要求新房提升層高、電梯配置等標(biāo)準(zhǔn)，老舊小區(qū)改造也在加速，2025年計劃完成2000年前建成小區(qū)的全面改造，加裝電梯、增設(shè)立體停車庫成為重點(diǎn) ；三是公積金制度深化改革，2025年各地出臺的公積金政策超260條，貸款額度提升、異地互認(rèn)互貸、支持租房和裝修提取等措施，精準(zhǔn)支持剛性和改善性需求 。
還有一組官方數(shù)據(jù)能印證這個轉(zhuǎn)向：國家統(tǒng)計局2025年1月發(fā)布的2024年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國商品房待售面積達(dá)75327萬平方米，同比增長10.6%，但住宅銷售中120-144平方米的改善型戶型成交占比已突破30%；一線城市新建商品住宅價格在2024年12月實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲0.2%，是2023年6月以來的首次上漲，而三四線城市仍以去庫存為主 。這說明不是房子賣不動，而是“差房子”賣不動，優(yōu)質(zhì)房源和核心區(qū)域房產(chǎn)依然有韌性。
總結(jié)下來，全國房子的“家底”很清晰：總量基本平衡，不存在全面過剩，但結(jié)構(gòu)性矛盾突出——三四線城市和遠(yuǎn)郊區(qū)庫存壓頂，一線城市核心區(qū)和改善型住房仍有缺口。樓市的轉(zhuǎn)向也很明確：從“增量擴(kuò)張”變成“存量優(yōu)化+品質(zhì)提升”，政策不再刺激總量，而是精準(zhǔn)調(diào)節(jié)結(jié)構(gòu)，保障剛需、支持改善、消化庫存。對普通人來說，買房不用再跟風(fēng)追漲，核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍具保值潛力，而三四線城市的遠(yuǎn)郊房源則要謹(jǐn)慎選擇。