奉勸一句，即便是現(xiàn)在房價(jià)比當(dāng)年大打折扣，市場房源越來越多，也千萬別瞎跟風(fēng)買房。

畢竟很多人一輩子可能就買得起一套房，尤其是這兩年樓市行情往下走，買房這種大事，更是半點(diǎn)都不能馬虎。

如果稀里糊涂的跟風(fēng)上車，搞不好淪為“接盤俠”。

那么，普通人到底該怎么買房，才能盡量不虧錢、不上當(dāng)呢？有一位干了20年、賣了800多套房的資深老中介，根據(jù)自己多年的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)了一句話：明后年買房，記住七個(gè)字——買舊、買大、不買三！

如果你也打算買房的話，不妨先了解一下，再做有利于自己的決策！

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買舊：核心區(qū)老小區(qū)

所謂的買舊，并不是讓你去購買又老又破的房子，這里的就主要指的是大城市核心區(qū)域的老小區(qū)住宅。

說白了，買房首先要看地段。地段好的房子，上行期漲得快，下行期也更抗跌。而且好地段的房子有幾個(gè)明顯優(yōu)勢：

1.地段好，生活方便

地段優(yōu)勢決定了房子的價(jià)值，比如市中心的房子，因?yàn)橹苓吪涮滓粦?yīng)俱全，學(xué)校，商超，醫(yī)院，地鐵等等應(yīng)有盡有，囊括了整個(gè)城市的最優(yōu)質(zhì)資源網(wǎng)，聚集了大量的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，選擇這樣的核心區(qū)域居住，上班通勤時(shí)間短，孩子上學(xué)、老人看病都很方便。

而相比之下，新區(qū)的這些規(guī)劃基本上都停留在紙面上，配套不全，整個(gè)小區(qū)都沒有煙火氣，舒適性不高，房產(chǎn)價(jià)值也大打折扣。

2. 更保值，甚至能升值

大城市核心區(qū)的老房子，雖然外觀看上去有點(diǎn)破舊，但價(jià)格常常比郊區(qū)的新房還高，而且成交速度也快。

因畢竟中心區(qū)土地稀缺，這種房子未來依然值錢。

3. 還有拆遷或改造的機(jī)會

住建部明確，2000年以前的老房全面改造，預(yù)計(jì)2026年城市核心區(qū)改造工作或加速進(jìn)行，這也意味著，核心區(qū)域的老房子拆改機(jī)會更大，一旦列入拆遷，因?yàn)橥恋貎r(jià)值等原因，補(bǔ)償也更高。

即使不拆，政府補(bǔ)貼翻新改造，房子的價(jià)值也會大幅上升，出租出售獲益空間更大。

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買大：盡量選大戶型

很多年輕人第一次買房，想先買個(gè)小戶型過渡，等有錢了再換大的。但在老中介看來，這種思路就等于是踩坑，

從小房子轉(zhuǎn)換到大房子，其實(shí)遠(yuǎn)沒有大家想象的那么輕松，背后的置換成本遠(yuǎn)超預(yù)期。

比如杭州一位朋友，先買了套76㎡的兩居，后來有了孩子、老人來幫忙，房子不夠住了，想換成120㎡的三居。結(jié)果一算賬才發(fā)現(xiàn)，當(dāng)初裝修、房貸投入不少，賣房時(shí)還有折舊、稅費(fèi)；支付的成本反而更高了。

而且，再買新房，二套房的首付比例和利率都更高。里外里一算，當(dāng)初為了省20多萬首付，最后換房多花了將近七八十萬，這還沒算兩次裝修耗費(fèi)的時(shí)間和精力。

更現(xiàn)實(shí)的是，這五年除了每月日常養(yǎng)家和還房貸，還能攢夠置換大戶型的資金嗎？

如果一開始就咬咬牙買個(gè)大戶型，前期壓力雖然大點(diǎn)，但省去了后來換房的麻煩和高額成本，也能更從容地應(yīng)對家庭人口變化。

.03

不買三：這三類房子別買

不是什么樣的房子都值得購買，比如以下這三種建議，錢再多都不要去碰：

1. 不買海景、度假、養(yǎng)老等“概念房”

講到海景、度假、養(yǎng)老等概念房，很多人首先想到的就是銀灘海景房，當(dāng)年很多人跟風(fēng)花大幾十萬去購買，結(jié)果現(xiàn)在？房子常年空置，租不出去也賣不掉，價(jià)格跌幅高達(dá)60%，甚至有的更高，即使如此，也無人接盤。

說白了，這些概念房其實(shí)就是智商稅重災(zāi)區(qū)，比如海景房，常年潮濕、腐蝕，很多人買來一年都住不到兩個(gè)月，長期空置發(fā)霉，這種房子居住成本超高，根本就找不到接盤俠。

度假房也是一樣，對于普通人來說，沒有實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由，根本就沒有那個(gè)閑工夫去度假，一旦買了這種房子，一年住不上幾天，還要不斷支出物業(yè)費(fèi)，簡直就是個(gè)負(fù)擔(dān)。

而養(yǎng)老概念房就更加，一般這種房子位置都比較偏僻，風(fēng)景雖然很好，但是離好點(diǎn)的醫(yī)院起碼大幾十公里，什么菜市場，藥店等等，要啥沒啥。真到了需要養(yǎng)老的年紀(jì)，這些都是剛性需求，這樣的房子一點(diǎn)都不實(shí)用，誰會傻傻的去做接盤俠？最后只能淪為不動產(chǎn)。

2. 不買遠(yuǎn)郊大盤

很多遠(yuǎn)郊樓盤，售樓時(shí)宣傳得天花亂墜，什么地鐵3公里以內(nèi)，樓下就是商超，走路十分鐘就是學(xué)校，打車不到十分鐘就是醫(yī)院……

很多人就是栽在這類房源上，一開始對宣傳自信滿滿，等到交房四五年以后發(fā)現(xiàn)，所有的配套都在紙面上，一直落實(shí)不了。

如果入住這樣的房子就更糟心，周邊配套要啥沒啥，想買個(gè)新鮮蔬菜肉類，還得開車幾公里以外，沒有公交地鐵，上班通勤以及日常出行，都成了無解的難題。

因?yàn)橐?guī)劃沒有落到實(shí)處，周邊的道路不是泥濘路，就是漫天灰塵，晚上8點(diǎn)鐘整，小區(qū)點(diǎn)燈率不足30%，漆黑一片。

因?yàn)槿胱÷食?，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)也跟不上，安保形同虛設(shè)、電梯故障常年不修、樓道灰塵垃圾長期無人清理……住這樣的小區(qū)，毫無居住舒適性、毫無安全可言。

而且買這樣的房子，還很容易出現(xiàn)資金鏈問題，爛尾的風(fēng)險(xiǎn)特別高，所以大家一定要謹(jǐn)慎。

3. 不買三四線城市的超高層住宅

超高層住宅表面看高大上，說不定未來就淪為城市的貧民窟。

一方面，超高層住宅設(shè)備設(shè)施更多，居住成本更高，尤其是電梯，一開始交房運(yùn)行暢通，但因?yàn)槭褂妙l率太高，這種住宅的電梯報(bào)廢的時(shí)間一般更早，10—15年就可能故障頻頻，大大增加了維護(hù)成本。

一旦電梯運(yùn)行不暢，將來要更換電梯，動輒幾十萬，維修基金見底，資金就需要業(yè)主自掏腰包，這種情況估計(jì)扯皮幾年都用不上電梯。

到那個(gè)時(shí)候每天爬樓三四十層，那種生活半個(gè)月就讓人崩潰，更別說長期。

另一方面就是消防安全問題，一般消防云梯最高只能抵達(dá)18樓左右，樓層越高，救援難度就越大。

一旦遇到火災(zāi)、地震等突發(fā)情況，住在高樓層的居民就只能聽天由命了。你看香港宏福苑火災(zāi)，就是一個(gè)很好的警示！

更何況，超高層住宅居住密度特別高，鄰居的素質(zhì)也是參差不齊，像這樣的房子，隔音差，住久了特別的煩躁。

而且三四線城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)單一，這幾年一直都存在著人口持續(xù)外流加劇的現(xiàn)象，人都沒有了，這樣的房子流動性就變得更差，將來想要找租客都不容易，更何況找接盤俠，最后說不定就淪為了不動產(chǎn)。

買房千萬別跟風(fēng)，記住“買舊、買大、不買三”——優(yōu)先考慮核心區(qū)老小區(qū)、盡量選大戶型、避開概念房、遠(yuǎn)郊盤和三四線超高層。多做功課，理性選擇，才能買得安心、住得踏實(shí)。