家人們！今天咱聊個扎心又魔幻的房產(chǎn)熱點 —— 房企手里攥著近萬頃閑置土地，跟燙手山芋似的扔不掉、啃不動！部分爆雷房企的土地儲備，按現(xiàn)在的速度 20 年都賣不完，27 個重點城市的未售商品宅地更是接近一半，業(yè)內(nèi)都在喊著要加大回收力度。咱先把這事掰開揉碎了說，全是大白話，保證人人能聽懂！

先給大家擺點實在數(shù)據(jù)，不是我瞎掰，都是權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的。全國 313 個城市都公示了存量住宅用地清單，其中 27 個典型城市 —— 像北京、上海、廣州、重慶這些大家耳熟能詳?shù)某鞘?，總共握?4.4 萬公頃土地。這里面能直接賣的商品住宅用地就有 3.7 萬公頃，可已經(jīng)賣掉的還不到一半，剩下的 2.2 萬公頃跟 “沉睡資產(chǎn)” 似的擱那兒呢。更夸張的是，這 27 城里還有 0.9 萬公頃土地壓根沒動工，妥妥的近萬頃閑置地！

再給大家舉兩個真實例子，比干巴巴的數(shù)據(jù)帶勁多了。華東有家爆雷房企，手里 400 多萬平方米的未開工土地，今年上半年就開工了 12 萬平方米，照這速度得 16 年才能開發(fā)完。還有一家曾經(jīng)排行業(yè)前 20 的房企，現(xiàn)在手里仍有 2500 萬平方米土儲，分布在太原、武漢、成都這些二線城市，可他們今年上半年才賣了不到 100 萬平方米的房子，算下來 20 年都消化不完。最諷刺的是廣州南沙那個 “雙塔地標(biāo)” 地塊，本來要建 290 米的高樓，結(jié)果成了臨時停車場，因為開發(fā)商陽光城爆雷，這地被認(rèn)定為閑置土地，最后只能調(diào)規(guī)處置。

為啥這些土地會變成 “曬太陽的寶貝”？說白了就三個核心原因，咱一個個說透。第一，當(dāng)年拿地太瘋狂，現(xiàn)在 “面粉比面包貴”。這些土地大多是 2021 年之前樓市最熱的時候，房企們搶著高溢價拿的，當(dāng)時覺得拿地就是賺，現(xiàn)在房價不漲反跌，真要動工蓋房，賣的錢還不夠土地成本和建設(shè)成本，開發(fā)就等于虧，誰愿意干這傻事？華東那家爆雷房企的人就直言：“不開發(fā)還算個資產(chǎn)，一開發(fā)就虧到底”。

第二，規(guī)劃跟不上市場，建出來也沒人買。五六年前房企拿地時，都想著蓋高密度剛需房，走高周轉(zhuǎn)路線?？涩F(xiàn)在市場變了，大家更想買改善房、好房子，原來規(guī)劃的那些戶型、容積率，早就不符合需求了。就像有些遠(yuǎn)郊地塊，當(dāng)年規(guī)劃的全是剛需盤，現(xiàn)在配套跟不上，交通不方便，就算蓋好也賣不動，開發(fā)商索性干脆不動工。

第三，爆雷房企的債務(wù)爛攤子太復(fù)雜，想動也動不了。這些房企要么欠著銀行的錢，土地被抵押了；要么債權(quán)關(guān)系亂七八糟，想轉(zhuǎn)讓都沒人接。債權(quán)人寧愿要現(xiàn)成的工抵房，也不要這些沒動工的地塊，畢竟土地能不能變現(xiàn)還是個未知數(shù)。而且地方政府收儲也有難處，給的價格太低，房企不愿意賣；想調(diào)規(guī)又要走一堆流程，等批下來黃花菜都涼了。

這近萬頃閑置地就像樓市的 “堵點”，帶來的影響可不小，咱普通人都能感受到。首先是城市資源浪費，好好的土地閑著曬太陽，周邊想建學(xué)校、醫(yī)院、商場都沒地，住在附近的居民日子能方便嗎？就像那些遠(yuǎn)郊板塊，本來盼著開發(fā)商蓋房帶動配套，結(jié)果土地閑置，最后成了 “鬼城” 一樣的存在，已入住的業(yè)主通勤兩小時，規(guī)劃的幼兒園遲遲不開工。

其次是市場供需更扭曲，出現(xiàn) “冰火兩重天” 的怪象。一邊是遠(yuǎn)郊閑置地沒人管，蓋出來的剛需房堆著賣不掉；另一邊是核心城市核心地段的好房子供不應(yīng)求，北京的人才宿舍一推出就被搶空，上海的低密洋房開盤就售罄。咱們普通人想要的剛需好房沒有，庫存的要么太遠(yuǎn)要么不符合需求，買房越來越難。

還有就是地方發(fā)展受拖累，土地出讓金是地方政府的重要收入，用來建地鐵、修公路、搞教育醫(yī)療。現(xiàn)在土地閑置收儲不了，地方?jīng)]了這筆錢，城市配套建設(shè)就變慢，反過來又影響樓市信心，形成惡性循環(huán)。那些暫停供地的三四線城市就是例子，庫存沒消化多少，核心城區(qū)房價反而漲了，剛需更買不起了。

聊到這兒，我得說點實在觀點，可能有點犀利，但都是真心話。首先，這事兒根本不是 “房子太多”，而是 “錯配太嚴(yán)重”。業(yè)內(nèi)喊著加大回收和調(diào)規(guī)力度，我舉雙手贊成，但不能一刀切。對于那些遠(yuǎn)郊閑置地，與其讓它一直閑著，不如調(diào)規(guī)改成保障房、租賃房，或者建產(chǎn)業(yè)園區(qū)，畢竟現(xiàn)在 2.6 億租房大軍等著住的地方，2 億新市民需要剛需房，把無效供給變成有效供給才是關(guān)鍵。

其次，房企不能抱著 “死資產(chǎn)” 不放，政策也得給點誠意。有些爆雷房企覺得土地在賬面上還算資產(chǎn)，寧愿閑置也不愿低價被收儲，這其實是惡性循環(huán)。土地越閑置越貶值，最后可能一文不值。而地方政府收儲時，也得合理定價，不能讓房企虧到離譜，同時簡化流程，別讓調(diào)規(guī)等個三年五載。廣州用 304 億專項債收儲閑置地建保障房，這個路子就很對，值得推廣。最后，這事兒本質(zhì)是樓市 “狂飆時代” 的后遺癥，得用慢功夫治。當(dāng)年房企高杠桿、高溢價拿地，瘋狂擴(kuò)張，現(xiàn)在的閑置土地就是代價。別指望一下子就能解決，也別想著靠暫停供地蒙混過關(guān)。暫停供地只會讓核心地段房源更緊張，遠(yuǎn)郊庫存更難消化，根本解決不了結(jié)構(gòu)性問題。真正的解決辦法，是讓土地回歸 “居住屬性”，讓供給匹配需求，讓房企回歸理性，這才是樓市健康發(fā)展的根本。家人們，樓市從來不是孤立的事兒，閑置的土地背后，是無數(shù)人的住房期待，是城市發(fā)展的節(jié)奏?，F(xiàn)在國家已經(jīng)出臺了 18 條政策，專項債收儲、調(diào)規(guī)讓利，都是在努力破解這個難題。咱們今天聊這些，不是為了吐槽，而是想讓大家看清樓市的真相 —— 沒有永遠(yuǎn)的紅利，只有順應(yīng)趨勢的理性。后續(xù)我會持續(xù)跟進(jìn)各地土地回收的進(jìn)展，看看哪些城市做得好，哪些閑置地能 “起死回生”。你們身邊有沒有閑置的土地？對這事有啥想說的？評論區(qū)聊起來，關(guān)注我，咱下期接著扒樓市那些真實又扎心的事兒！