21世紀經濟報道記者唐韶葵

12月12日，恒隆地產有限公司（00101.HK）宣布與上海九百（集團）有限公司（600838.SH）簽約，租賃南京西路1038號商業(yè)20年。該地址前身為梅龍鎮(zhèn)廣場，已于2024年8月1日開始停業(yè)，開展為期3年的調整改造。

（已圍起圍擋的梅龍鎮(zhèn)廣場，唐韶葵/攝）

目前，南京西路恒隆廣場三期正在擴建中，總建面約為3000平方米。恒隆地產租下南京西路1038號，將為其在南京西路的物業(yè)組合新增約9.6萬平方米建筑面積，整體規(guī)模擴大44%，總建筑面積提升至約31.2335萬平方米。

（擴建中的南京西路恒隆廣場三期工程，唐韶葵/攝）

可以想象，在恒隆成為南京西路這一全國知名商圈的商業(yè)經營“一哥”之后，南京西路的高端零售格局也將醞釀巨變。

戴德梁行華東區(qū)董事總經理黎慶文指出，恒隆集團近期于杭州、無錫、上海三地落子的商業(yè)項目，正沿用一套高度相似的輕資產運營邏輯——“承租、對資產進行改造升級”。這兩個標志性動作，正是恒隆集團戰(zhàn)略3.0版本（V3策略）的核心落地實踐，標志著這家老牌商業(yè)地產巨頭正式從增量開發(fā)轉向存量優(yōu)化的發(fā)展新階段。

在市場調整周期中，恒隆只有在改造效率、資金管控、業(yè)態(tài)平衡之間找到最優(yōu)解，才能將城市更新的機遇轉化為實實在在的增長動能，并有望成為商業(yè)地產從增量開發(fā)轉向存量優(yōu)化的典型樣本。

12月17日，上海九百公告披露將成立一家新公司，用于運營南京西路1038號商業(yè)項目，新公司股東分別為上海九百與九百集團、恒宜商商業(yè)經營管理(上海)有限公司（簡稱“恒宜商”，為恒隆地產全資子公司），三家公司各出資2.58億元、8600萬元、5.16億元，股比分別為30%、10%及60%。

（恒隆地產與上海九百簽約現場，右二為恒隆集團及恒隆地產董事長陳文博，唐韶葵/攝）

不過，關于此次簽約的租金規(guī)模，恒隆與上海九百雙方均未作披露。據媒體報道，九百集團透露，南京西路1038號項目預計總投資22億元。其中，恒隆地產將投入不低于5億元，作為項目酒店、商場及辦公區(qū)域的裝修費用。

戴德梁行數據顯示，2016年-2019年，梅龍鎮(zhèn)廣場的租金收入略高于南京西路商場的平均水平，2020年之后，梅龍鎮(zhèn)廣場的租金收入呈現輕微下滑態(tài)勢，出租率也出現下跌。2016年，南京西路整體租金水平在2424元/平方米/月-2459元/平方米/月之間，梅龍鎮(zhèn)廣場的租金收入則在2531元/平方米/月-2533元/平方米/月之間。直至2023年，梅龍鎮(zhèn)廣場租金徘徊在2100多元/平方米/月的水平，出租率也跌至92%左右。

就在今年7月，杭州百大集團（600865.SH）披露一宗重大租賃交易，擬將杭州百貨大樓南、北樓物業(yè)出租給恒隆地產全資子公司，租金3750萬元/季度，租期20年。這也意味著，恒隆將接管杭百未來20年的經營權。

12月9日，恒隆地產公告與無錫市梁溪城市發(fā)展集團有限公司合作，以一份長期租約獲得位于無錫市中心的一個地標性商業(yè)煥新項目的經營權。該項目前身為無錫新世界百貨，毗鄰無錫恒隆廣場，于2011年5月停止營業(yè)。接下來，恒隆地產將對其進行煥新改造，開業(yè)后將為無錫恒隆廣場新增約4.7萬平方米的商業(yè)空間，令其總零售面積擴大38%至約16.9萬平方米。

半年之內，恒隆地產在長三角三個城市接連拿下商業(yè)綜合體的長租約，這意味著，恒隆以輕資產模式介入城市更新，實現規(guī)模擴張。

恒隆在商業(yè)零售調整期內大膽轉型，與其第三代接班人陳文博不無關系。恒隆地產董事長陳文博從美國南加州大學畢業(yè)，歸國后曾供職于畢馬威、匯豐銀行。28歲加入恒隆集團上海分部后，從租務及管理基層崗位起步，經多年深耕后，晉升至核心管理層。陳文博34歲升任執(zhí)行董事，主導上海恒隆廣場、港匯恒隆廣場翻新改造。2024年4月，42歲的陳文博正式接替陳啟宗，出任恒隆集團及恒隆地產董事長。

從陳文博的履歷來看，其在恒隆地產任職期間已有商業(yè)項目翻新改造的經驗。以上海港匯恒隆廣場為例，在升級改造工程末期的2020年上半年，其租金收入較2019年同期增長15%，顯示出更新改造之后的效益。

恒隆地產將如何改造梅龍鎮(zhèn)廣場，從上海九百12月17日公告里的一句話可看出端倪：“南京西路1038號物業(yè)將打造為潮奢高端商業(yè)。”

這標志著恒隆或將打破純重奢經營模式，以高奢底蘊布局潮奢與體驗消費，亦是其“V.3”戰(zhàn)略政企協(xié)同對接城市更新的核心實踐。

財報數據早已凸顯恒隆轉型必要性，今年上半年，恒隆地產內地物業(yè)租賃收入、營業(yè)利潤均下滑2%，分別降至31.99億港元、21.76億港元。高端奢侈品消費增長放緩，單一自持重奢模式遇瓶頸，“V.3”戰(zhàn)略核心便是以存量煥新與模式創(chuàng)新鞏固高端地位，在市場下行期主動謀求升級擴張。

今年7月，恒隆租下武林銀泰B、C館，在中國內地首試輕資產探索，打破了陳啟宗時代重資產運營的固有路徑。

南京西路1038號項目則是輕資產與城市更新的進階融合。黎慶文認為，此舉為恒隆拓寬龍頭地位空間，但也需直面老物業(yè)改造、資金沉淀、業(yè)態(tài)平衡等多重考驗。

恒隆拿下南京西路1038號項目，得益于城市更新政策東風與核心商圈稀缺價值。據了解，上海市靜安區(qū)正推動南京西路從單點商業(yè)體轉向全域高端消費帶，向城市活力核心、創(chuàng)新策源中心轉型。南京西路1038號承載存量煥新與消費升級雙重使命，獲得了比較充足的政策與營商保障。但項目也需融入智慧、低碳、人性化元素，布局全球首發(fā)、國潮經濟等新興業(yè)態(tài)，才能聯動周邊資源提升能級，并推動恒隆向商業(yè)生態(tài)運營商轉型。

分析人士指出，接手原梅龍鎮(zhèn)廣場后，恒隆在南京西路商圈的總商業(yè)體量增至約31萬平方米，可以說是拿下了商圈租金定價權與業(yè)態(tài)主導權。

（南京西路街鋪，唐韶葵/攝）

黎慶文認為，對南京西路商圈而言，恒隆地產再次入局絕非體量疊加，而是推動商圈從單點閃耀到全域繁榮，加速全球高端商圈轉型；而恒隆地產則實現從單一商場運營到街區(qū)級生態(tài)掌控的躍遷，助力鞏固行業(yè)龍頭地位。

業(yè)內人士指出，恒隆地產輕資產轉型具備兩大核心支撐，一是消費邏輯迭代打開業(yè)態(tài)創(chuàng)新空間，其“V.3”戰(zhàn)略堅守高端根基，引入潮流、文化類品牌，上海恒隆廣場試水潮流品牌已獲成功，南京西路項目將進一步推動其從身份消費向情感價值消費轉型；二是輕資產模式降低市場風險，以租賃、合作模式獲得經營權，可減少資金壓力且保運營主導權。

但上述業(yè)內人士進而指出，老樓改造的難度遠超新建。通常來說，建筑使用年限長，會出現結構老化等問題，疊加恒隆地產自身高端品質要求，期間或面臨工期延誤、成本超支等風險。其次是資金沉淀與回報不確定。改造期間即便投入巨額資金，也難免受到市場波動等不利因素影響。最后是業(yè)態(tài)創(chuàng)新與高端調性的平衡。引入非重奢業(yè)態(tài)需規(guī)避客群流失風險，還要在嘉里中心、興業(yè)太古匯等競品中實現差異化突圍。此外，雙項目聯動運營對恒隆的招商、營銷協(xié)同能力也提出了全新挑戰(zhàn)。

黎慶文認為，2027年南京西路1038號項目亮相后，南京西路商圈的商業(yè)格局將迎全新變革。恒隆地產若成功破局存量商業(yè)改造，將實現從高端運營商到城市更新引領者的轉身，為行業(yè)提供可復制范本。