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物業(yè)費(fèi)下調(diào)成風(fēng)！贛州多個(gè)小區(qū)主動(dòng)降價(jià)，背后原因與破局之道

近日，贛州多個(gè)住宅小區(qū)相繼宣布下調(diào)物業(yè)費(fèi)，引發(fā)業(yè)主廣泛關(guān)注。從美的公園天下到嘉福尚江府，從保利時(shí)光印象到嘉福新天地，物業(yè)費(fèi)下調(diào)似乎已成為一股不可逆轉(zhuǎn)的潮流。在這股風(fēng)潮下，物業(yè)公司面臨著怎樣的挑戰(zhàn)？又該如何在保證服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)維持合理的利潤(rùn)空間？

一、案例回顧：贛州物業(yè)費(fèi)下調(diào)實(shí)況

1. 美的公園天下：直接降價(jià)，最高降幅達(dá)39%

廣東鉑美物業(yè)服務(wù)股份有限公司贛州分公司于2025年12月9日發(fā)布公告，宣布自2025年12月1日起對(duì)美的公園天下項(xiàng)目實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)下調(diào)。其中，高層物業(yè)服務(wù)費(fèi)從2.3元/㎡降至1.7元/㎡，降幅達(dá)26%；小高層物業(yè)服務(wù)費(fèi)從2.8元/㎡降至1.7元/㎡，降幅高達(dá)39%；商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)從4元/㎡降至3元/㎡；車(chē)位服務(wù)費(fèi)也從60元/月降至30元/月。

物業(yè)公司明確表示，此次降價(jià)是在“降價(jià)不降本”的標(biāo)準(zhǔn)下推行的，旨在提升業(yè)主的獲得感與幸福感。

2. 嘉福系小區(qū)：優(yōu)惠促銷(xiāo)，折合降價(jià)效果

嘉福尚江府物業(yè)服務(wù)中心推出物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠政策：自2026年1月1日起，交一年物業(yè)費(fèi)減免2個(gè)月，交半年物業(yè)費(fèi)減免1個(gè)月。優(yōu)惠后折合物業(yè)費(fèi)單價(jià)為住宅2.3元/月·平方米，較原價(jià)有明顯下降。

值得注意的是，嘉福新天地小區(qū)物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠活動(dòng)與嘉福尚江府小區(qū)一致，均為自2026年1月1日起，通過(guò)繳費(fèi)優(yōu)惠實(shí)現(xiàn)實(shí)際價(jià)格下降。贛州蓉江新區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在問(wèn)政贛州平臺(tái)上確認(rèn)了這一優(yōu)惠活動(dòng)的真實(shí)性。

3. 保利時(shí)光印象：業(yè)委會(huì)推動(dòng)，全面整改降價(jià)

贛州保利時(shí)光印象小區(qū)的情況更為復(fù)雜。2025年4月至11月期間，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)三次向江西保利物業(yè)管理有限公司贛州分公司發(fā)出整改告知函，核心訴求之一就是下調(diào)物業(yè)費(fèi)。

業(yè)委會(huì)要求將物業(yè)費(fèi)降至2.1元/(㎡·月)，車(chē)位管理費(fèi)降至40元/月，或提供充值優(yōu)惠。此外，業(yè)委會(huì)還提出取消裝修垃圾費(fèi)、重新協(xié)商非機(jī)動(dòng)車(chē)充電收益分配等多項(xiàng)要求。

更為重要的是，2025年7月22日至8月4日，保利時(shí)光印象小區(qū)召開(kāi)第二次業(yè)主大會(huì)，投票表決不同意續(xù)聘現(xiàn)有物業(yè)公司，授權(quán)業(yè)委會(huì)按照公開(kāi)招標(biāo)的辦法選聘新物業(yè)公司。這一結(jié)果反映了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格的不滿(mǎn)已達(dá)到臨界點(diǎn)。

二、多因素驅(qū)動(dòng)物業(yè)費(fèi)下調(diào)潮

1. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境壓力下的業(yè)主敏感度提高

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)等固定支出更為敏感。物業(yè)費(fèi)作為家庭每月固定支出的一部分，其高低直接影響到家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。當(dāng)業(yè)主感到經(jīng)濟(jì)壓力增大時(shí)，自然會(huì)對(duì)物業(yè)費(fèi)產(chǎn)生更高的價(jià)值期望和價(jià)格敏感度。

2. 業(yè)委會(huì)專(zhuān)業(yè)化與業(yè)主維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)

如保利時(shí)光印象案例所示，業(yè)委會(huì)正變得越來(lái)越專(zhuān)業(yè)，能夠有組織、有依據(jù)地向物業(yè)公司提出合理訴求。業(yè)委會(huì)不再是形式存在，而是能夠真正代表業(yè)主利益，與物業(yè)公司進(jìn)行平等對(duì)話(huà)的實(shí)體。

業(yè)主維權(quán)意識(shí)的提高也是重要因素。業(yè)主們更加關(guān)注物業(yè)費(fèi)用的合理性和服務(wù)質(zhì)量的匹配度，不再被動(dòng)接受物業(yè)公司的定價(jià)。

3. 物業(yè)服務(wù)同質(zhì)化與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇

物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容已趨于同質(zhì)化。當(dāng)物業(yè)服務(wù)缺乏明顯差異化時(shí)，價(jià)格就成為業(yè)主選擇的重要考量因素。新物業(yè)公司可能通過(guò)降低價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，迫使現(xiàn)有物業(yè)公司不得不跟進(jìn)調(diào)整。

4. 政策引導(dǎo)與惠民利民導(dǎo)向

政府“惠民利民”政策的引導(dǎo)也是不可忽視的因素。物業(yè)公司響應(yīng)政策號(hào)召，通過(guò)降價(jià)讓利于業(yè)主，既樹(shù)立了良好的企業(yè)形象，也與政策導(dǎo)向保持一致。

三、物業(yè)公司的破局之道：如何在降價(jià)潮中保證利潤(rùn)空間

面對(duì)物業(yè)費(fèi)下調(diào)的大趨勢(shì)，物業(yè)公司不應(yīng)僅被動(dòng)降價(jià)，而應(yīng)主動(dòng)尋求破局之道，在讓利業(yè)主的同時(shí)保證自身的合理利潤(rùn)空間。

1. 精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，降低成本提效

物業(yè)公司可通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)降低管理成本：

引入科技手段，如智能巡檢系統(tǒng)、自動(dòng)化辦公平臺(tái)等，減少人力成本；優(yōu)化工作流程，消除不必要的環(huán)節(jié)，提高員工工作效率；實(shí)施節(jié)能改造，降低公共區(qū)域能耗成本。

需要注意的是，成本降低不應(yīng)以服務(wù)質(zhì)量下降為代價(jià)，否則將陷入惡性循環(huán)。

2. 拓展增值服務(wù)，開(kāi)辟新的收入來(lái)源

物業(yè)公司可依托小區(qū)業(yè)主資源，開(kāi)發(fā)多種增值服務(wù)：

開(kāi)展家政服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、幼托服務(wù)等社區(qū)生活服務(wù)；利用公共空間開(kāi)展廣告業(yè)務(wù)、快遞代收等商業(yè)服務(wù)；組織社區(qū)團(tuán)購(gòu)、旅游活動(dòng)等社群服務(wù)。

增值服務(wù)既能滿(mǎn)足業(yè)主多樣化需求，又能為物業(yè)公司帶來(lái)額外收入，彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)下降帶來(lái)的利潤(rùn)減少。

3. 強(qiáng)化服務(wù)質(zhì)量，提升業(yè)主滿(mǎn)意度和繳費(fèi)率

高質(zhì)量的服務(wù)能提高業(yè)主滿(mǎn)意度，進(jìn)而提升物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)率。物業(yè)公司應(yīng)：

建立快速響應(yīng)機(jī)制，及時(shí)解決業(yè)主問(wèn)題；定期與業(yè)主溝通，了解需求和意見(jiàn)；公開(kāi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，增強(qiáng)透明度。

較高的繳費(fèi)率不僅能保證現(xiàn)金流，還能減少催繳成本，間接提高利潤(rùn)。

4. 差異化定位，避免陷入單純價(jià)格戰(zhàn)

物業(yè)公司可根據(jù)小區(qū)特點(diǎn)和業(yè)主需求，提供差異化服務(wù)：

針對(duì)高端小區(qū)提供定制化、個(gè)性化服務(wù)；針對(duì)老年人口較多的小區(qū)提供健康管理服務(wù)；針對(duì)年輕家庭提供兒童教育娛樂(lè)服務(wù)。

通過(guò)差異化定位，物業(yè)公司可以建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，使業(yè)主更關(guān)注服務(wù)價(jià)值而非僅僅價(jià)格。

5. 加強(qiáng)與業(yè)委會(huì)的溝通協(xié)作，建立互信關(guān)系

如保利時(shí)光印象案例所示，與業(yè)委會(huì)的對(duì)立關(guān)系對(duì)物業(yè)公司極為不利。物業(yè)公司應(yīng)：

主動(dòng)與業(yè)委會(huì)建立定期溝通機(jī)制；及時(shí)回應(yīng)業(yè)委會(huì)的合理訴求；公開(kāi)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，增強(qiáng)互信。

良好的物業(yè)與業(yè)委會(huì)關(guān)系有助于形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作，避免因?qū)箤?dǎo)致的物業(yè)更換風(fēng)險(xiǎn)。

物業(yè)費(fèi)下調(diào)潮是市場(chǎng)成熟的必然表現(xiàn)，也是行業(yè)洗牌的開(kāi)始。對(duì)物業(yè)公司而言，這既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。被動(dòng)降價(jià)只能暫時(shí)緩解壓力，主動(dòng)求變才能贏(yíng)得未來(lái)。

物業(yè)公司應(yīng)從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)提升服務(wù)質(zhì)量、創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式、優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與業(yè)主的雙贏(yíng)。只有這樣，才能在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

對(duì)于業(yè)主而言，也應(yīng)理性看待物業(yè)費(fèi)調(diào)整，既要關(guān)注價(jià)格，也要重視服務(wù)質(zhì)量和長(zhǎng)期居住體驗(yàn)。只有業(yè)主與物業(yè)公司形成良性互動(dòng)，才能共同營(yíng)造和諧、舒適的居住環(huán)境。

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