五星酒店麗思卡爾頓（The Ritz-Carlton），也被擺上“貨架”了。

中國金茂旗下的上海金茂投資管理集團(tuán)有限公司于2025年11月21日公告，擬通過北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售其持有的金茂（三亞）旅業(yè)有限公司100%股權(quán)，底價(jià)22.65億元。

這家公司主要持有的核心資產(chǎn)，便是位于三亞亞龍灣畔的麗思卡爾頓酒店。

截至2025年8月31日，該標(biāo)的公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約2.36億元，凈利潤3777.99萬元。按此估算，22.65億元的掛牌底價(jià)對應(yīng)約60倍靜態(tài)市盈率。這一價(jià)格雖不便宜，但麗思卡爾頓品牌和亞龍灣地理位置確實(shí)具有稀缺性。

這并非中國金茂在三亞高端酒店市場的首次撤退。2024年底，金茂已將同一區(qū)域的三亞希爾頓酒店以18.49億元售出。不過，與資產(chǎn)甩賣的出售性質(zhì)不同，這次交易選擇產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌，真實(shí)目的是為了“資產(chǎn)證券化”，貫徹輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。

如果將麗思卡爾頓酒店比喻為一頭能穩(wěn)定產(chǎn)奶的優(yōu)質(zhì)奶牛的話，“過去開發(fā)商喜歡圈養(yǎng)自己的‘名貴奶?！瘉硌b點(diǎn)門面，但現(xiàn)在市場變了，他們更傾向于把牛賣了，換成現(xiàn)金去買更多能快速產(chǎn)奶的‘乳牛群’（高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目），或者干脆去幫別人養(yǎng)牛（輕資產(chǎn)輸出）。這次掛牌，就是這種思維轉(zhuǎn)變的經(jīng)典案例?！币晃徊粍赢a(chǎn)投資人如此向我解讀。

麗思卡爾頓，奢華酒店的傳奇

麗思卡爾頓的名字，本身就承載著奢華酒店業(yè)的傳奇。

其創(chuàng)立可追溯至瑞士酒店業(yè)巨擘愷撒·里茲（César Ritz）先生，他被譽(yù)為“豪華酒店之父”。這位出生于瑞士一個小村莊的酒店傳奇人物，十五歲初次在酒店當(dāng)配酒服務(wù)生時(shí)，已逐漸展現(xiàn)出對酒店的喜愛。

后來他只身一人到法國打拼，在那個動蕩的時(shí)代，他跌跌撞撞做過很多份工作，包括擦鞋、送貨、看門……后來回到酒店的他，終于找到了屬于自己的職業(yè)路，不到20歲，就當(dāng)上了酒店經(jīng)理并迅速創(chuàng)立了屬于自己的酒店品牌——巴黎麗思酒店。

1927年，第一家波士頓麗思卡爾頓酒店的開業(yè)，將歐洲的奢華基因帶入北美，迅速成為政要名流的下榻之所。它的座右銘“我們以紳士淑女的態(tài)度為紳士淑女們忠誠服務(wù)”也在業(yè)界被傳為經(jīng)典，也成為了酒店業(yè)的最高標(biāo)準(zhǔn)。

1983年，麗思卡爾頓酒店有限責(zé)任公司的成立標(biāo)志著品牌進(jìn)入現(xiàn)代擴(kuò)張期。短短數(shù)年，酒店數(shù)量迅速增長。

一次決定性轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在1995年及1998年，萬豪國際集團(tuán)先后收購麗思卡爾頓酒店公司49%及99%股份。借助萬豪龐大的全球預(yù)訂系統(tǒng)、分銷網(wǎng)絡(luò)和采購體系，麗思卡爾頓實(shí)現(xiàn)了前所未有的全球擴(kuò)張。

2000年起，品牌不再局限于傳統(tǒng)酒店，相繼推出麗思卡爾頓公寓、目的地俱樂部，甚至豪華游艇系列，拓展了奢華生活方式的邊界。

目前，麗思卡爾頓酒店在全球36個國家和地區(qū)運(yùn)營超過122家酒店，中國共有15家分布于13個城市。

而本文主角，位于三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店則于2008年開業(yè)，是麗思卡爾頓品牌在中國較早布局的度假奢華酒店之一。該酒店擁有446間豪華客房、套房和帶獨(dú)立泳池的私家別墅。

過去一年，該酒店經(jīng)營基本面較為穩(wěn)健。2024年，該酒店實(shí)際控制公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約3.1億元，凈利潤5793.33萬元。

細(xì)化到2025年上半年，該酒店平均入住率為80.5%，2024年同期為69.3%；每間房收益1654元，同比增長3.25%，其平均房價(jià)為2054元，同比下降11.16%。

去年還賣了三亞希爾頓

再介紹一下賣方背景——中國金茂作為此次交易的出售方，主營業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)開發(fā)、商務(wù)租賃、零售商業(yè)運(yùn)營和酒店經(jīng)營。

2025年中期報(bào)告顯示，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入251.13億元，同比增長14.28%；歸母凈利潤10.9億元，同比增長7.93%。這一業(yè)績屬于在行業(yè)整體承壓的背景下實(shí)現(xiàn)了逆勢增長。

從酒店業(yè)務(wù)來看，2025年中期，中國金茂的酒店經(jīng)營收入在整體業(yè)務(wù)中占比僅3%，相比2024年同期，營收同比下降了12%。

中國金茂目前持有六家酒店資產(chǎn)，包括上海金茂君悅大酒店、金茂深圳JW萬豪酒店、南京威斯汀大酒店等。

其中，三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店收益最高，2025年上半年每間房收益達(dá)到1654元，而上海金茂君悅大酒店為1038元，長沙梅溪湖金茂豪華精選酒店最低，僅453元。

針對此次交易，中國金茂明確表示，此次出售目的為 “資產(chǎn)證券化” ，旨在優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表、壓降負(fù)債，而非單純現(xiàn)金流壓力。

這也代表著該交易遠(yuǎn)不止是普通的“賣酒店救急”，而是將原本龐大、難以流動的酒店資產(chǎn)變?yōu)榱鲃有愿?、易于交易的金融產(chǎn)品。

實(shí)際上這是中國金茂輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的延續(xù)：2024年底，其已以約18.49億元出售了三亞希爾頓酒店，受讓方是海南驪馳咨詢有限公司。

五星級酒店金茂三亞希爾頓酒店于2006年開業(yè)，擁有492間客房。根據(jù)當(dāng)時(shí)中國金茂發(fā)布的公告，出售主要原因有二：

第一個是資產(chǎn)更新需求。三亞希爾頓酒店運(yùn)營已近20年，裝修及設(shè)施較為陳舊，未來需持續(xù)投入改造資金。

第二個是財(cái)務(wù)優(yōu)化。在當(dāng)時(shí)的市場環(huán)境下，出售是“以合理價(jià)格實(shí)現(xiàn)酒店整體銷售的良機(jī)”，可回籠資金優(yōu)化財(cái)務(wù)狀況和營運(yùn)資金，并尋找新投資機(jī)會。

實(shí)際上，走過行業(yè)至暗期的中國金茂正在努力調(diào)整姿態(tài)。在今年的中期業(yè)績發(fā)布會上，金茂董事會主席陶天海表示，2023年到2024年，公司完成了活下來的目標(biāo)。從今年開始，正式邁入“活得好”階段。中國金茂未來的戰(zhàn)略是“從活下來—活得好—活出彩三步走規(guī)劃”。

為了加速向輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型，中國金茂在酒店業(yè)務(wù)板塊將重點(diǎn)打造金茂璞修、金茂隱逸和金茂嘉悅?cè)螽a(chǎn)品線，覆蓋高端度假、城市度假、商務(wù)酒店等不同細(xì)分賽道。

近幾年，酒店行業(yè)資產(chǎn)交易活躍

當(dāng)前，各路賣家變賣酒店資產(chǎn)的原因眾多，但核心主要有兩處：

一，過去，許多豪華酒店是房企為獲取土地或提升項(xiàng)目價(jià)值而建的“配套”。如今房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，房企面臨巨大的債務(wù)與現(xiàn)金流壓力，不得不變賣資產(chǎn)償債。

二，高端酒店本身也面臨巨大的經(jīng)營挑戰(zhàn)。高端酒店建造成本高、運(yùn)營要求高，在消費(fèi)者更注重性價(jià)比的趨勢下，高端酒店的餐飲、會議等傳統(tǒng)收入來源受到?jīng)_擊。

因此，資本家們將旗下占據(jù)優(yōu)質(zhì)區(qū)位、易于變現(xiàn)的高端酒店資產(chǎn)擺上“貨架”已經(jīng)成為了趨勢。這也造成了近幾年酒店行業(yè)資產(chǎn)交易的活躍。

除了中國金茂一年內(nèi)的2次出售外，最近的還包括12月1日的消息：香港富豪鄭家純正在為家族旗下瑰麗酒店集團(tuán)（Rosewood Hotel Group）的物業(yè)物色買家，以應(yīng)對新世界發(fā)展面臨的嚴(yán)峻流動性挑戰(zhàn)。目前鄭氏家族已與一些公司洽談出售該奢華酒店部分資產(chǎn)的可能性，磋商尚處于初步階段。

2024年，也有多筆關(guān)于高端酒店的出售案例：

2024年11月22日，成都希頓國際酒店以8.51億元拍價(jià)，拍賣方為成都喬治希頓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。據(jù)悉該酒店此前已流拍3次，起拍價(jià)從10.5億元逐步下調(diào)；酒店仍正常營業(yè)，但業(yè)主方已破產(chǎn)。

2024年11月21日，碧桂園旗下佛山希爾頓酒店以約15億元出售。該酒店位于佛山新城CBD，建筑面積約15.2萬㎡，擁有600間客房，為碧桂園資產(chǎn)盤整的一部分。

自2023年以來，碧桂園加大了資產(chǎn)處置的力度。當(dāng)時(shí)，佛山碧桂園美爵酒店、碧桂園三亞郡·云海酒店及茂名碧桂園鳳凰酒店，也出現(xiàn)在待售名單中。

跨界資產(chǎn)“抄底”案例也頻出。

2024年12月17日，黃山屯溪利港喜來登酒店以1.65億元起拍價(jià)，競買方是黃山旅游。該項(xiàng)目為未完工的高星酒店，評估價(jià)約2.95億元，起拍價(jià)僅約1.65億元，黃山旅游擬“抄底”獲取酒店資產(chǎn)。

2022年以來，市場上還出現(xiàn)過香水灣萬豪度假酒店、清水灣碧桂園希爾頓逸林酒店、清水灣萊佛士度假酒店、上海中糧海景壹號公寓、北京金茂威斯汀大酒店等高端酒店出售消息。報(bào)道指出，有些高端酒店交易背后多有“煤老板”參與，反映出能源行業(yè)資金向酒店資產(chǎn)配置的趨勢。

房企的資金回籠、項(xiàng)目的流拍、跨界資本的“抄底”……這些現(xiàn)象共同折射出酒店行業(yè)所處的深度調(diào)整期，也昭示著一個資產(chǎn)重新配置的活躍階段已到來。