在世界資本市場之上，大名鼎鼎的黑石有著資本之王的美譽，就是這家投資界的大鱷最近卻被傳出打三折賣房的消息，黑石的投資失手到底是怎么回事？

一、黑石罕見打三折賣房

據(jù)投中網(wǎng)的報道，隨著市場回暖，PE巨頭們正在加大項目退出的力度，其中也包括趁機處理不良資產(chǎn)。

全球最大的PE機構(gòu)黑石，眼下就正在忙于清算一個重大的失敗項目。該項目包含遍布美國各地的90多處地產(chǎn)，總計有約9000套老年公寓。黑石八年前收購這些資產(chǎn)時花費了18億美元，但目前它們的估值已經(jīng)完全崩潰。

公開記錄顯示，2025年以來，黑石幾乎是以不計成本的方式甩賣這些資產(chǎn)，7折、6折甚至是3折的交易屢見不鮮。

目前黑石的清理工作已經(jīng)快要完成。據(jù)WSJ報道，黑石已經(jīng)出售了該項目大約三分之二的資產(chǎn)，并且正在推動出售剩余的資產(chǎn)。據(jù)估計，黑石在這筆投資中的損失已經(jīng)超過6億美元。對一向以穩(wěn)健著稱的黑石而言，這樣的慘重失敗十分罕見。WSJ稱它很可能成為黑石數(shù)年來虧損最為慘重的投資之一。

時間回到2015年，彼時全球一級市場一派欣欣向榮。這年底黑石募集了一只創(chuàng)紀錄的房地產(chǎn)旗艦基金B(yǎng)REP VIII，總規(guī)模達到158億美元，開始尋找值得部署巨額資金的投資機會。毫不令人意外，在所有商業(yè)地產(chǎn)類別中收益率名列前茅的養(yǎng)老地產(chǎn)進入了黑石的視野。

很快，黑石就用兩筆收購建立起頗具規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)投資組合。2016年10月，黑石以11.25億美元的價格，從HCP手中收購了一個包含64處養(yǎng)老公寓的資產(chǎn)包。2017年，黑石又以7.45億美元的價格，從Welltower手中收購了26處養(yǎng)老物業(yè)。

二、黑石失手到底是怎么回事？

當全球私募巨頭黑石以三折價格拋售近90處養(yǎng)老地產(chǎn)項目的消息傳出時，資本市場一片嘩然，黑石到底是怎么失手的？

首先，我們要明白一個基本道理，在風云變幻的投資市場中，任何投資都不可能是穩(wěn)賺不賠的。即使是世界知名的投資巨頭，也不可能是常勝將軍，出現(xiàn)投資失敗其實是很正常的事情。投資市場就像一片充滿未知的海洋，有風平浪靜的時候，也有波濤洶涌的時刻。市場環(huán)境、政策法規(guī)、經(jīng)濟形勢等諸多因素都在不斷變化，這些變化都會對投資項目產(chǎn)生深遠的影響。即使是像黑石這樣擁有豐富投資經(jīng)驗和強大專業(yè)團隊的機構(gòu)，也無法完全準確地預測市場的走向。每一次投資決策都是基于當時所掌握的信息和對未來的判斷，但這些判斷并不一定總是正確的。所以，黑石此次打三折賣房，看似意外，實則是投資市場規(guī)律的一種體現(xiàn)，是投資過程中不可避免的風險釋放。我們不能因為黑石是投資巨頭，就認為它不會失敗，相反，我們應該以更加理性和客觀的態(tài)度看待投資失敗。

其次，石之所以當初大舉布局養(yǎng)老地產(chǎn)，并非一時沖動，而是基于對全球人口結(jié)構(gòu)趨勢的深度研判。在2010年代后期至2020年代初，隨著歐美國家老齡化加速、嬰兒潮一代步入高齡階段，養(yǎng)老需求呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。黑石敏銳捕捉到這一結(jié)構(gòu)性機會，認為養(yǎng)老地產(chǎn)將成為繼寫字樓、物流倉儲之后又一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)類別。

于是，它動用大量資金，在美國乃至歐洲大量收購高端養(yǎng)老社區(qū)、輔助生活設(shè)施和記憶照護中心。這種戰(zhàn)略選擇在邏輯上是成立的，人口老齡化不可逆轉(zhuǎn)，剛性需求持續(xù)上升，資產(chǎn)稀缺性日益凸顯，理論上具備長期增值潛力。然而，問題的關(guān)鍵不在于判斷方向是否正確，而在于執(zhí)行路徑是否匹配產(chǎn)業(yè)本質(zhì)。黑石將養(yǎng)老地產(chǎn)視為一種“類商業(yè)地產(chǎn)”進行資本運作，卻低估了其運營內(nèi)核與傳統(tǒng)地產(chǎn)的根本差異。

第三，黑石的判斷其實并沒有錯，養(yǎng)老地產(chǎn)確實具備長期戰(zhàn)略價值。但問題在于，養(yǎng)老地產(chǎn)本質(zhì)上不是一塊“躺著收租”的磚頭，而是一家“開在醫(yī)院里的酒店”。它融合了醫(yī)療照護、生活服務、情感陪伴與空間管理等多重功能，其運營復雜度遠超普通住宅或商業(yè)物業(yè)。這決定了養(yǎng)老地產(chǎn)并非資本密集型那么簡單，而是一個實打?qū)嵉膭趧用芗彤a(chǎn)業(yè)。它需要大量經(jīng)過專業(yè)培訓的護理人員、社工、康復師甚至心理顧問，而這些人力資源不僅成本高昂，且在全球勞動力短缺、薪資通脹加劇的背景下愈發(fā)難以維系。

更關(guān)鍵的是，養(yǎng)老服務的定價往往受到政策、倫理與市場競爭的多重約束，難以像寫字樓那樣隨行就市大幅提租。結(jié)果就是，即便入住率尚可，收入增長卻難以覆蓋人力、合規(guī)與維護成本的快速攀升。黑石所面臨的困境，正是這種“高投入、低彈性、強運營”屬性與資本追求高回報、快周轉(zhuǎn)邏輯之間的根本沖突。當現(xiàn)實運營的泥潭拖垮了財務模型，再宏大的戰(zhàn)略愿景也只能讓位于殘酷的現(xiàn)金流現(xiàn)實。

第四，從長期視角來看，黑石此次的損失或許在其龐大的資產(chǎn)版圖中只是局部調(diào)整，甚至可視為一次“及時止損”的理性決策。畢竟，真正的頂級投資者不在于永不虧損，而在于能否在錯誤尚未釀成系統(tǒng)性危機前果斷抽身。黑石選擇以三折價格快速出清部分資產(chǎn)，雖犧牲了賬面價值，卻避免了未來更大的現(xiàn)金流黑洞和聲譽風險。

然而，這一案例的深層啟示遠不止于財務層面，它清晰地揭示了一個被資本界長期忽視的真理：任何巨頭都有自己的能力邊界。黑石擅長的是資產(chǎn)收購、杠桿運作與周期套利，但在需要精細化運營、長期人力投入與本地化服務的產(chǎn)業(yè)中，其傳統(tǒng)優(yōu)勢可能反而成為包袱。資本可以買下養(yǎng)老院，卻買不來護工的耐心；可以估值百億，卻無法量化老人的笑容。這提醒所有投資者，產(chǎn)業(yè)邏輯永遠高于金融邏輯。再強大的資本，若不能真正理解并尊重所投行業(yè)的底層運行機制，終將在“看似正確”的賽道上栽跟頭。