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千億債務清零的資本局

2025年5月10日，重慶市第五中級人民法院的一紙裁定，讓地產(chǎn)圈炸開了鍋——金科集團1470億債務，竟以26億“打骨折”“清零”。

創(chuàng)始人黃紅云卻早已套現(xiàn)60億、卸任所有職務，悄悄離場。

這場被稱作“教科書級債務重組”的操作，究竟是資本游戲的完美落幕，還是道德底線的徹底崩塌？

網(wǎng)友一句“1470億債變煙，26億點著，老板拍拍灰走了”，道盡市場的復雜情緒。

從花園洋房到西南地產(chǎn)王

而誰能想到，這場資本游戲的起點，竟是黃紅云在重慶租來的一間小房間里埋下的種子。

1998年，他在江北租下辦公室成立金科集團，一頭扎進地產(chǎn)開發(fā)。

首個項目金科花園選在當時被看作“不毛之地”的區(qū)域，開盤卻直接沖上銷售榜首。

緊接著金砂水岸、天籟城等高檔小區(qū)接連落地，靠著“空中院館”設計拿下國家專利，“花園洋房之父”的名號在重慶地產(chǎn)圈傳開。

黃花園大橋通車那年，重慶房價跟著上漲，黃紅云趁機低價囤地，到2005年營收就做到22億，穩(wěn)穩(wěn)坐上了“西南地產(chǎn)王”的位置。

地產(chǎn)金融杠桿夢碎

2011年8月，金科借殼ST東源登陸深交所，正式開啟“地產(chǎn)+金融”模式，市值瞬間突破百億。

黃紅云不再滿足于“花園洋房之父”的標簽，帶著金科從重慶走向全國。

2014年，他喊出“進軍新能源”的口號，股價應聲暴漲300%，市值沖到560億，但所謂新能源布局從未落地。

黃氏家族卻在減持保護期過后開始瘋狂套現(xiàn)，2015至2016年累計套現(xiàn)48億元。

這場從實業(yè)到資本的轉向，為金科日后的危機埋下伏筆，也成了中國地產(chǎn)企業(yè)因“金融+地產(chǎn)”模式走向困境的縮影。

黃紅云套現(xiàn)離場危機爆發(fā)前奏

在經(jīng)歷調查事件、融創(chuàng)孫宏斌40億入股引發(fā)的控股權之爭、“豆腐渣工程”導致的信任危機，以及房地產(chǎn)行業(yè)整體下行后，金科內憂外患。

黃紅云一邊喊著“金科就是我的命”，一邊持續(xù)套現(xiàn)，7天內通過大宗交易減持28億，累計套現(xiàn)金額達60億，并辭去董事長職務，僅保留實控人身份。

至危機爆發(fā)時，金科已深陷1470億債務泥潭，瀕臨破產(chǎn)邊緣。

1470億債務瘦身至26億

為化解危機，金科啟動破產(chǎn)重整。

1470億債務通過“現(xiàn)金清償+以股抵債+信托受益權份額抵償”處理，普通債權每100元對應2.53股，綜合受償率僅3.6%。

8400家債權人中，小額債權100%兌付，大額債權轉為股票和信托份額，這些信托份額背后是重慶核心區(qū)200萬方土儲、未售物業(yè)等估值打折的資產(chǎn)。

26.28億重整投資款由重慶國企、AMC等“白武士”出資，其中6億?？钣糜凇氨＝粯恰薄?/p>

黃紅云穩(wěn)坐大股東金科轉型輕資產(chǎn)

債務重組后，黃紅云股權被稀釋至7.28%，但靠著“原有實控人地位不可變更”條款和讓渡股權操作，仍穩(wěn)坐第一大股東繼續(xù)掌舵。

金科宣稱已交付31萬套房子，正計劃開發(fā)烏衣老街項目回歸，轉向“輕資產(chǎn)運營”——不再借錢拿地，靠代建、盤活爛尾盤、物業(yè)運營盈利。

只是如今市值和當年4000億輝煌時比，早已天差地別。

資本游戲代價與行業(yè)信任崩塌

金科事件不是孤例，是“地產(chǎn)+金融”杠桿游戲的又一結局。

從恒大2.44萬億債務退市，到融創(chuàng)、碧桂園的流動性危機，房企高負債擴張的模式早已寫好劇本。

這場游戲里，8400家債權人成了代價——普通債權每100元僅兌付3.6元，大額債主拿著打折的股票和信托份額，血本無歸；

購房者更難，有人付了首付卻等來延期交房，違約金被換成“物業(yè)券”，抵扣未來物業(yè)費。

黃紅云拿著套現(xiàn)的60億穩(wěn)坐大股東，全身而退，金科靠著“輕資產(chǎn)”轉型繼續(xù)運轉，但行業(yè)信任已在崩塌。

購房者不敢輕易買房，債權人對房企債券避之不及，連銀行也收緊了開發(fā)貸。

這場資本盛宴落幕，留下的是無數(shù)家庭的破碎賬本和一個行業(yè)的反思：當“金融”成了房企的捷徑，“蓋好房、保交付”的初心早被拋在腦后。

黃紅云或許是資本的贏家，但輸?shù)舻?，是整個行業(yè)的人心。