12月24日，北京市住建委等多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡稱《通知》），涉及降低社保年限要求、支持多子女家庭多購一套、不再區(qū)分首套二套商貸利率、降低公積金貸款首付比例等內(nèi)容。

圖片來源：北京市住建委網(wǎng)站

“對市場活躍度有適度提振作用，但對價格影響有限?！闭甙l(fā)布后，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱“每經(jīng)記者”）來到北京市豐臺區(qū)某中介門店，工作人員的反應比較平淡。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進分析指出，此次北京出臺的房地產(chǎn)政策，進一步響應了中央經(jīng)濟工作會議精神，與全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議的精神導向完全吻合，充分發(fā)揮了地方在房地產(chǎn)政策方面的調(diào)整優(yōu)化作用，更好地促進房地產(chǎn)市場交易?！按舜伪本┑恼哌M一步體現(xiàn)了當前的政策導向，也在很大程度上表明各地政策調(diào)整優(yōu)化存在一定空間?！?/p>

解鎖“多買一套房”但整體效果或有限

《通知》明確，非北京市戶籍居民家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿2年及以上；購買五環(huán)外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

對二孩及以上的多子女居民家庭（包括北京市戶籍和非北京市戶籍居民家庭），在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎上，可在五環(huán)內(nèi)再多購買一套商品住房。

圖片來源：中指研究院

目前，對于京籍家庭和連續(xù)社?；蚣{稅符合年限的非京籍家庭，五環(huán)外購房不限套數(shù)。但非京籍家庭購買五環(huán)外住房需連續(xù)繳納個稅或社保滿2年，非京籍家庭購買五環(huán)內(nèi)住房需連續(xù)繳納個稅或社保滿3年。

上述中介門店工作人員向每經(jīng)記者表示：“其實這些調(diào)整對普通購房者的直接影響較小，更多是結(jié)構(gòu)性優(yōu)化。”

嚴躍進表示，這一調(diào)整與上海此前標準一致，也就是1年社保繳納記錄即具備購房資格。相比之下，其他城市如廣州已取消社保要求，深圳則僅象征性地要求半年社保，整體上體現(xiàn)了各地在社保層面優(yōu)化政策的導向。社保要求的調(diào)整，是當前房地產(chǎn)市場政策調(diào)整的重要內(nèi)容。“從各地市場情況來看，限購政策的調(diào)整往往能產(chǎn)生積極效應，因為限購政策對市場有著直接且顯著的影響，可以激活更多市場需求?！?/p>

“政策進一步允許符合條件的群體多購置一套住房，這體現(xiàn)了對改善型住房需求的支持，尤其是對一些平衡性住房需求的支持，這也是近兩年政策的重要特征?！眹儡S進說。

中指研究院則向每經(jīng)記者指出，整體來看，本次政策依然延續(xù)漸進式推進節(jié)奏，不同于今年8月北京優(yōu)化已經(jīng)具備購房資格人群的購房政策，本次降低了非戶籍家庭購房的社保/個稅年限要求，直接擴大了購房需求群體規(guī)模，并增加多子女家庭購房套數(shù)，有望促進非京籍及多子女家庭住房需求釋放，但整體政策效果或有限。

“未來北京應該進一步清理限制性政策”

《通知》還指出，各銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)北京地區(qū)市場利率定價自律機制要求和本機構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。為進一步優(yōu)化營商環(huán)境，將通過招拍掛拿地的房地產(chǎn)開發(fā)項目（包括商品住宅、酒店、寫字樓等）立項方式由市區(qū)分級核準調(diào)整為區(qū)級備案。

圖片來源：中指研究院

嚴躍進分析指出，這一關(guān)注點源于近期土地市場、開發(fā)投資以及固定資產(chǎn)投資面臨的新壓力。北京版政策對房地產(chǎn)投資效率改善的強調(diào)，也體現(xiàn)了對當前整個房地產(chǎn)投資端的關(guān)注。整體而言，這會給其他城市后續(xù)政策調(diào)整優(yōu)化帶來啟示。

從市場的角度來看，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1—11月，北京新建商品住宅銷售面積458.5萬平方米，較上年同期下降12.4%；二手住宅成交15.7萬套，同比增長1.9%，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。近期新房市場表現(xiàn)偏弱，11月新房成交面積處于2025年以來月度低位，僅高于2月；二手房成交1.44萬套，保持較高水平，預計本次政策落地將帶動市場活躍度出現(xiàn)階段性好轉(zhuǎn)。

2024年以來北京新房、二手房成交情況 圖片來源：中指研究院

庫存方面，易居研究院百城庫存數(shù)據(jù)顯示，北京當前去庫存周期為21.3個月，已超過合理值14個月的水平。

中指研究院認為，“十五五”規(guī)劃建議指出“清理汽車、住房等消費不合理限制性措施”，近期全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議也強調(diào)“城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持居民剛性和改善性住房需求”，在清理住房消費不合理限制性措施的要求下，北京已經(jīng)邁出重要一步。

“在市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化的背景下，未來北京應該進一步清理限制性政策，支持剛性和改善性住房需求釋放，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場中積極發(fā)揮大城市帶動效應，上海、深圳等城市也存在限制性政策優(yōu)化預期?！敝兄秆芯吭哼M一步指出。

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