中經(jīng)記者 吳靜 盧志坤 北京報(bào)道

繼今年8月五環(huán)外限購(gòu)調(diào)整后，北京再一次對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)一步優(yōu)化。

12 月 24 日，北京出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），放寬非京籍購(gòu)房人群限購(gòu)政策，商業(yè)性住房貸款利率將不再區(qū)分首套住房和二套住房，公積金二套房最低首付比例由30%改為25%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，核心城市在穩(wěn)定全國(guó)市場(chǎng)中扮演著“壓艙石”和“領(lǐng)頭羊”的雙重角色，一線城市加入政策優(yōu)化行列，意味著“因城施策”的深度和廣度正在拓展。北京之后，預(yù)計(jì)滬深等城市將跟進(jìn)調(diào)整。

放寬非京籍限購(gòu)政策

此前，北京地區(qū)的購(gòu)房政策中，對(duì)于京籍家庭和連續(xù)社?；蚣{稅符合年限的非京籍家庭，五環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)。但非京籍家庭五環(huán)外購(gòu)房需連續(xù)繳納個(gè)稅或社保滿2年，非京籍家庭購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)住房需滿3年。

此次調(diào)整后，非京籍家庭連續(xù)社?；蚣{稅的門(mén)檻有所調(diào)整，五環(huán)內(nèi)購(gòu)房的由3年改為2年；五環(huán)外購(gòu)房則由2年改為1年。

同時(shí)，對(duì)于多子女家庭，此次政策也給予了傾斜和照顧，五環(huán)內(nèi)可增購(gòu)一套住房，這將滿足這些家庭的住房、子女教育等需求。

在個(gè)人住房貸款方面，此前，北京首套房貸和二套房貸執(zhí)行不同的利率。商貸首套房貸利率為3.05%，購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)二套房商貸利率為3.45%，五環(huán)外二套房房貸為3.25%。

根據(jù)《通知》，首套房貸和二套房貸利率將不再區(qū)分，具體利率多少，由銀行根據(jù)利率定價(jià)機(jī)制安排，不得低于首套房貸利率。公積金二套房貸最低首付比例由30%改為25%。

據(jù)了解，在今年8月份北京的樓市政策中，公積金二套房貸最低首付比例降至30%，時(shí)隔四個(gè)多月后再次下降，達(dá)到25%。

此外，《通知》還提出，為進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，提升房地產(chǎn)投資效率，調(diào)整招拍掛拿地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)方式，由市區(qū)分級(jí)核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級(jí)備案。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，北京此次綜合性調(diào)整，預(yù)計(jì)將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生多層次的影響。新政對(duì)“非京籍新市民”與“多子女改善家庭”的限購(gòu)優(yōu)化，精準(zhǔn)匹配了北京當(dāng)前需求結(jié)構(gòu)，當(dāng)下北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)二手房剛需主導(dǎo)、新房改善提升特征，市場(chǎng)的去化難度在增大，從安居客線上數(shù)據(jù)來(lái)看，11月掛牌時(shí)長(zhǎng)96.73天同比增長(zhǎng)25%，新政通過(guò)降低準(zhǔn)入門(mén)檻直接釋放這兩類(lèi)核心需求，會(huì)帶動(dòng)成交節(jié)奏加快。預(yù)計(jì)北京五環(huán)外非京籍二手房帶看量將會(huì)明顯增加，置換需求也將同步提升。

政策明確可在五環(huán)內(nèi)再多購(gòu)買(mǎi)一套商品住房，則是匹配了多子女家庭置換的訴求。疊加此前對(duì)多子女家庭公積金額度上浮的優(yōu)惠，形成政策組合拳，有望顯著提升改善意愿。這一政策預(yù)計(jì)可帶動(dòng)北京五環(huán)內(nèi)改善型二手房，主力面積120～140平方米成交占比提升。

政策在金融端的兩大調(diào)整直接利好北京市場(chǎng)改善型需求，可有效降低改善利率成本，激活“賣(mài)舊買(mǎi)新”需求。在允許銀行根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)靈活定價(jià)后，預(yù)計(jì)超過(guò)一半的改善客群有望獲得接近首套利率水平。二套公積金首付從不低于30%降至25%，則是有效配合了商貸利率調(diào)整，預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)北京公積金貸款申請(qǐng)量和組合貸占比提升，進(jìn)一步降低綜合購(gòu)房成本。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2025年以來(lái)全國(guó)各地公積金政策出臺(tái)頻次超270條，涉及提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、擴(kuò)大公積金使用范圍等多個(gè)方面，近期中央及監(jiān)管部門(mén)多次強(qiáng)調(diào)要“深化住房公積金制度改革”，公積金政策有望成為未來(lái)支持住房需求的重要舉措之一。本次北京將首付比例降至25％，仍高于其他一線城市，未來(lái)北京的公積金政策在降低首付比例、擴(kuò)大公積金使用范圍、優(yōu)化公積金提取次數(shù)等方面仍具備進(jìn)一步優(yōu)化空間。

針對(duì)本次政策將招拍掛拿地項(xiàng)目立項(xiàng)從市區(qū)分級(jí)核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級(jí)備案，張波指出，一方面是行政流程優(yōu)化，另一方面為解決了北京新房市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)房源供給不足的問(wèn)題。從安居客線上的數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年11月北京二手房掛牌量7.33萬(wàn)套，但“近地鐵、帶優(yōu)質(zhì)配套” 的優(yōu)質(zhì)房源僅占掛牌量約29%。

同時(shí)，由于房企拿地后立項(xiàng)審批周期長(zhǎng)也導(dǎo)致部分板塊項(xiàng)目入市延遲。新政后，區(qū)級(jí)備案預(yù)計(jì)審批周期會(huì)明顯縮短，房企可更快啟動(dòng)規(guī)劃建設(shè)，有效匹配新政釋放的非京籍剛需與多子女改善需求。房企也會(huì)更有動(dòng)力開(kāi)發(fā)“好房子”類(lèi)產(chǎn)品，契合住房高質(zhì)量發(fā)展的導(dǎo)向。

滬深或?qū)⒏M(jìn)調(diào)整

據(jù)了解，在此次政策發(fā)布之前，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已持續(xù)承壓。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年7至11月，北京二手住房?jī)r(jià)格跌幅分別位列70城的第二位、第一位、第十四位、第四位和第二位，月平均下跌幅度為1.12%。

從市場(chǎng)的角度來(lái)看，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1至11月，北京新建商品住宅銷(xiāo)售面積458.5萬(wàn)平方米，較上年同期下降12.4%；同期二手住宅成交15.7萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)1.9%，整體表現(xiàn)平穩(wěn)，但近期新房市場(chǎng)表現(xiàn)偏弱，11月新房成交面積處于2025年以來(lái)月度低位，僅高于2月；二手房成交1.44萬(wàn)套，保持較高水平，預(yù)計(jì)本次政策落地將帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度出現(xiàn)階段性好轉(zhuǎn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，從今年下半年開(kāi)始，一線城市樓市政策出臺(tái)頻率開(kāi)始頻繁。

其背景是今年二季度以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整幅度增大，也超出市場(chǎng)預(yù)期，其中一線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)跌，而且有從二手房領(lǐng)跌到一二手都領(lǐng)跌的跡象。

同時(shí)，一線城市二手房掛牌量快速攀升，出現(xiàn)了“一口價(jià)”等掛牌銷(xiāo)售的案例。新房產(chǎn)品包括“好房子”項(xiàng)目的去化也在下降，開(kāi)發(fā)商降價(jià)賣(mài)房的現(xiàn)象明顯，比如今年11月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一線城市新房環(huán)比下跌0.5%，比之前0.3%的跌幅明顯加大。

基于此，李宇嘉認(rèn)為，從北京開(kāi)始，預(yù)計(jì)接下來(lái)上?；蛏钲跁?huì)跟進(jìn)調(diào)整?！熬唧w政策內(nèi)容和北京類(lèi)似，就是在限購(gòu)政策上會(huì)有所松動(dòng)，深圳可能會(huì)退出外圍限購(gòu)。但盡管投資性需求基本退出，京滬深核心區(qū)不太可能徹底退出限購(gòu)?！?/p>

中指研究院一位研究員亦指出，《“十五五”規(guī)劃建議》指出“清理汽車(chē)、住房等消費(fèi)不合理限制性措施”，近期全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也強(qiáng)調(diào)“城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持居民剛性和改善性住房需求”，在清理住房消費(fèi)不合理限制性措施的要求下，北京已經(jīng)邁出重要一步，在市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化的背景下，未來(lái)北京應(yīng)該進(jìn)一步清理限制性政策，支持剛性和改善性住房需求釋放，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)中積極發(fā)揮大城市帶動(dòng)效應(yīng)，預(yù)計(jì)上海、深圳等城市也存在限制性政策優(yōu)化預(yù)期。

（編輯：盧志坤 審核：童海華 校對(duì)：翟軍）