12月25日，豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)街道0001地塊（下稱“花鄉(xiāng)地塊”）以平淡收?qǐng)?，?025年北京土地市場(chǎng)畫(huà)上句號(hào)。該地塊由北京建工聯(lián)合城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)以底價(jià)24.72億元斬獲，成交樓面價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米。

2025年，北京市累計(jì)成交涉宅用地40宗，土地出讓金共計(jì)1427.4億元，同比下降8%。與規(guī)?；卣{(diào)形成對(duì)比的是，成交樓面均價(jià)同比上升20%，呈現(xiàn)“量減價(jià)升”的格局。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，今年北京土地市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇，稀缺地段、規(guī)劃條件優(yōu)越的地塊備受追捧，溢價(jià)率居高不下；而部分條件一般或位置普通的地塊，則多以底價(jià)或接近底價(jià)成交。

年度收官地塊底價(jià)成交，優(yōu)質(zhì)區(qū)位難抵市場(chǎng)審慎情緒

圖/北京市規(guī)自委網(wǎng)站截圖

花鄉(xiāng)地塊位于南三環(huán)與南四環(huán)之間，屬玉泉營(yíng)街道，為純住宅用地，規(guī)劃建筑面積5.89萬(wàn)平方米，住宅容積率2.5，限高60米。該地塊地形方正，東西長(zhǎng)南北短，有利于排布大面寬產(chǎn)品。

另一核心優(yōu)勢(shì)在于其環(huán)線位置和便捷的交通條件。地塊具備“雙地鐵”優(yōu)勢(shì)，直線距離房山線北延線花鄉(xiāng)橋站約600米，距離地鐵10號(hào)線與房山線換乘站首經(jīng)貿(mào)站約1公里，可直達(dá)國(guó)貿(mào)、中關(guān)村、麗澤等核心商圈。周邊分布花鄉(xiāng)奧萊、豐科萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等商業(yè)綜合體，醫(yī)療資源也是一大亮點(diǎn)，西側(cè)緊鄰北京天壇醫(yī)院，西北側(cè)是北京口腔醫(yī)院。

該地塊最終由北京建工地產(chǎn)有限責(zé)任公司和北京城鄉(xiāng)房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司聯(lián)合體，以底價(jià)24.72億元獲得，樓面價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米。這一地價(jià)較附近2024年成交、目前正在銷售的項(xiàng)目——北京隅西頌（樓面價(jià)約4.96萬(wàn)元/平方米），存在近8000元的價(jià)差。據(jù)悉，北京隅西頌當(dāng)前網(wǎng)簽104套，網(wǎng)簽均價(jià)約7.87萬(wàn)元/平方米，去化率25%左右。

對(duì)此，中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，盡管位于四環(huán)內(nèi)，但花鄉(xiāng)地塊仍以底價(jià)成交，一定程度上反映出企業(yè)在拿地階段的審慎心態(tài)。近年來(lái)豐臺(tái)區(qū)域市場(chǎng)仍承壓明顯，即便是麗澤商務(wù)區(qū)、總部基地等核心板塊，新盤(pán)去化也普遍放緩，部分板塊如大瓦窯板塊甚至出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)。

雖然花鄉(xiāng)地塊在樓面價(jià)上具備很大優(yōu)勢(shì)，但其仍需面對(duì)周圍在售新房在存量上的沖擊。而周邊二手房主要有萬(wàn)年花城大型社區(qū)，共分五期開(kāi)發(fā)，當(dāng)前三期掛牌均價(jià)約為6萬(wàn)元/平方米，面積段覆蓋56-130平方米的一居至三居室，可以為購(gòu)房者提供不同的選擇空間。

從近期來(lái)看，北京建工補(bǔ)倉(cāng)意愿較強(qiáng)。12月23日，其曾參與海淀明星地塊——上地0702街區(qū)東地塊的角逐。加上剛剛拿下的花鄉(xiāng)地塊，2025年，北京建工共獲得4宗地塊，包括位于懷柔的建工嘉棠澐璽地塊、位于豐臺(tái)岳各莊的嘉棠璟樾地塊以及海淀半壁店地塊。

“量減價(jià)升”，海淀、朝陽(yáng)撐起“半壁江山”

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2025年全年，北京市累計(jì)成交涉宅用地40宗，總面積約359萬(wàn)平方米，較去年同期下降約24%；土地出讓金共計(jì)1427.4億元，同比下降8%。與規(guī)模回調(diào)形成對(duì)比的是，成交樓面均價(jià)同比上升20%，平均溢價(jià)率也提高了3.7個(gè)百分點(diǎn)，整體呈現(xiàn)“量減價(jià)升”的格局。

從區(qū)域分布看，市場(chǎng)熱度明顯向心聚集。海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、昌平區(qū)位列涉宅用地成交規(guī)模前三，其中海淀區(qū)以約66.5萬(wàn)平方米、占總成交19%的體量成為供地主力；朝陽(yáng)區(qū)成交約59.5萬(wàn)平方米，占比17%；昌平區(qū)以49.6萬(wàn)平方米位居第三。

值得關(guān)注的是，海淀今年出現(xiàn)以往罕見(jiàn)的集中供地，成交的7宗涉宅用地總價(jià)超400億元；朝陽(yáng)成交的涉宅用地總價(jià)也超過(guò)300億元。海淀和朝陽(yáng)撐起了北京宅地總價(jià)的半壁江山。

此外，2025年全年溢價(jià)率超過(guò)10%的9宗宅地中，海淀占4宗，朝陽(yáng)占3宗，通州占2宗。其中，中建智地在9月30日以超43億元拿下的朝陽(yáng)太陽(yáng)宮宅地，溢價(jià)率高達(dá)39.18%，位居溢價(jià)率首位；海淀樹(shù)村地塊、朱房村0030地塊分別以27.93%和25.04%的溢價(jià)率緊隨其后。

值得注意的是，上述海淀樹(shù)村地塊于3月18日由中海拿下，住宅成交樓面價(jià)達(dá)到10.23萬(wàn)元/平方米，這也是北京首宗樓面價(jià)突破10萬(wàn)元/平方米的宅地。此后，11月19日，位于二環(huán)內(nèi)備受關(guān)注的祈年大街地塊成交，由北京城建以20.28億元競(jìng)得，溢價(jià)率4%，住宅部分樓面價(jià)約達(dá)10.36萬(wàn)元/平方米。其成交樓面價(jià)超過(guò)了海淀樹(shù)村地塊，成為北京今年住宅樓面價(jià)最高的地塊。

而在4月28日，中建智地+金茂+越秀+朝陽(yáng)城發(fā)聯(lián)合體拿下的朝陽(yáng)黃杉木店地塊，成交價(jià)達(dá)到126億元，成為2025年拿地金額最高的宅地。其中，南地塊 項(xiàng)目名為紫京宸園，北地塊 項(xiàng)目名為璞樾。此前曾因定價(jià)分歧引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，后又“握手言和”。

央企、國(guó)企主導(dǎo)，民企出手審慎偶有亮色

從今年來(lái)看，北京在土地供應(yīng)策略上作出積極優(yōu)化，這主要體現(xiàn)于核心區(qū)域供應(yīng)的“破冰”。比如，在東城長(zhǎng)期近乎“零供應(yīng)”的區(qū)域推出祈年大街優(yōu)質(zhì)地塊。此外，今年供應(yīng)入市的核心地塊還包括朝陽(yáng)呼家樓南里地塊、松榆里地塊等。

在“開(kāi)源”的同時(shí)，“配套的土地交易規(guī)則也進(jìn)一步優(yōu)化，如延長(zhǎng)合同簽訂時(shí)間、允許分地塊辦理產(chǎn)權(quán)登記等，切實(shí)緩解企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力。”張凱表示，值得注意的是，核心地塊的規(guī)劃條件也趨向嚴(yán)格，例如限高、風(fēng)貌保護(hù)等要求，倒逼開(kāi)發(fā)商提升產(chǎn)品力與綜合運(yùn)營(yíng)能力。

2025年北京拿地主體依然以央國(guó)企及地方國(guó)資為主，總占比超過(guò)九成?！爸薪ㄏ怠狈科蟊憩F(xiàn)較為活躍，累計(jì)斬獲7宗地塊；民營(yíng)房企中僅少數(shù)有所收獲，如懋源競(jìng)得朝陽(yáng)松榆里、順義薛大人莊地塊，明芳地產(chǎn)摘得昌平新城東區(qū)三宗地塊。由此，不難看出，當(dāng)下民企投資仍趨于審慎。

張凱認(rèn)為，隨著優(yōu)質(zhì)資源持續(xù)入市，市場(chǎng)分化也進(jìn)一步加劇，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局愈發(fā)清晰。稀缺地段、規(guī)劃條件優(yōu)越的地塊備受追捧，溢價(jià)率居高不下；而部分條件一般或位置普通的地塊，則多以底價(jià)或接近底價(jià)成交。房企拿地邏輯也發(fā)生轉(zhuǎn)變：不再追求規(guī)模擴(kuò)張，而是更注重“產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)性”與“市場(chǎng)承接力”，聚焦于確定性高、風(fēng)險(xiǎn)可控的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這也在一定程度上推動(dòng)了市場(chǎng)分化。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對(duì) 柳寶慶