天真的要塌了？大家沒等來房價如蔥，卻先被各種“房產(chǎn)稅”說法搞得人心惶惶。手里多套房、囤著不住的人，這回真要提前盤算。但先把稅的事兒說清楚——別把出租房產(chǎn)稅和大家期待的房地產(chǎn)稅混為一談，更別信“20%遺產(chǎn)稅”的謠言。

一、樓市數(shù)據(jù)：全線暴跌，信心崩了才是真的

2025年11月70城房價數(shù)據(jù)，概括就是全線下跌、同比降幅擴大，二手房更是連續(xù)三個月70城全跌，沒有例外。

? 新房：環(huán)比跌0.4%，一線0.4%、二線0.3%、三線0.4%，11月比10月更慘，開發(fā)商年底回款壓力爆表，大降價還會更多。

? 二手房：環(huán)比跌0.7%，一線最狠達1.1%，北上廣深集體補跌，二線0.6%、三線0.6%，掛牌量天量，買家觀望，房東要么割肉要么轉(zhuǎn)出租。

? 信心比黃金還珍貴：救市政策不斷加碼，數(shù)據(jù)卻越來越難看，開發(fā)商躺平、房東絕望、買家等更低價，市場已經(jīng)陷入“越跌越不敢買”的負循環(huán)。

二、“12%房產(chǎn)稅”和“20%遺產(chǎn)稅”真相

先把兩個最容易混淆的稅說透，別被誤導(dǎo)。

1. 12%房產(chǎn)稅≠房地產(chǎn)稅

這不是新稅種，也不是房地產(chǎn)稅試點擴大，而是個人出租非住房的房產(chǎn)稅，早就有明確規(guī)定：

? 個人出租住房：按租金4%征房產(chǎn)稅，疊加優(yōu)惠（至2027年底），實際常更低，還有個稅等優(yōu)惠。

? 個人出租商鋪/其他房產(chǎn)：按租金12%征房產(chǎn)稅，再算上其他稅費，合計更高。

關(guān)鍵是現(xiàn)在租房市場供大于求，租金下行、商鋪空置多，房東想轉(zhuǎn)嫁給租客基本不可能，稅費只能自己扛。

2. 20%遺產(chǎn)稅=謠言

我國從未開征遺產(chǎn)稅，也無任何官方立法或草案計劃。所謂20%，是財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個人所得稅，只在繼承后賣房時才可能交，稅基是“轉(zhuǎn)讓收入-原值-合理費用”的差額，且滿五唯一可免征。繼承環(huán)節(jié)本身幾乎零稅費，只有少量工本費、印花稅。

三、房地產(chǎn)稅：方向明確，只是時間問題

財政部原部長樓繼偉說的“盡快試點”，指的是針對持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，它的核心不是割韭菜，而是調(diào)節(jié)住房分配、補充地方財政，替代土地出讓金的下滑缺口。

? 本質(zhì)是讓住房回歸居住屬性，保護剛需、打擊空置和多套房投資，不是讓房價暴跌，而是平穩(wěn)回歸合理區(qū)間。

? 短期不會全面落地，就算試點也會有過渡期、豁免規(guī)則，不會讓多房者措手不及。

四、普通人該怎么辦

? 自住房1-2套：基本沒影響，安心持有，房產(chǎn)稅和出租相關(guān)稅費都輪不到你。

? 多套房/投資房：盡快“瘦身”，賣不掉的優(yōu)先出租，別指望轉(zhuǎn)嫁稅費，租金能覆蓋部分成本就不錯；長期看，持有成本會上升，越早優(yōu)化越好。

? 別慌、別信謠言：房產(chǎn)稅不是洪水猛獸，也不是救市神藥；“20%遺產(chǎn)稅”是假的，繼承環(huán)節(jié)不征稅；決策只看官方發(fā)布，別被非正規(guī)渠道帶偏。

最后說句實在的：現(xiàn)在不是糾結(jié)房產(chǎn)稅的時候，更該關(guān)注的是市場何時筑底、信心何時恢復(fù)。房地產(chǎn)稅的落地，是為了讓住房回歸“安家立業(yè)”的本質(zhì)，不是打壓所有人，而是保護剛需、平衡利益。