有人預(yù)測(cè)：2026年開(kāi)始，手里有兩套房的家庭，可能面臨4個(gè)大麻煩

前幾年，很多人心里都有一條“財(cái)富公式”：只要手里有兩套房，一套自己住，一套租出去或者將來(lái)賣(mài)掉，基本就躺贏了。

那時(shí)候親戚朋友一聊天，話題離不開(kāi)：

“你家?guī)滋琢耍俊薄霸谀膫€(gè)區(qū)又買(mǎi)了一套？”

“房子比啥都靠譜，存錢(qián)不如買(mǎi)房?！?/p>

但這兩年，風(fēng)向悄悄變了。越來(lái)越多家庭發(fā)現(xiàn)，手里的房子，從“財(cái)富倉(cāng)庫(kù)”變成了“燙手山芋”：
價(jià)格不漲反跌，掛出去沒(méi)人看，物業(yè)費(fèi)和房貸照樣得交，租不出去就算了，還得擔(dān)心未來(lái)會(huì)不會(huì)收什么房產(chǎn)稅。

有分析就預(yù)測(cè)：如果照著現(xiàn)在的趨勢(shì)走下去，到2026年開(kāi)始，手里有兩套房的家庭，會(huì)明顯感受到4個(gè)大麻煩。如果你家也是“兩套房家庭”，這幾個(gè)問(wèn)題一定要提前想清楚，不然可能真會(huì)被打個(gè)措手不及。

一、房子不一定還能“躺著增值”，有些甚至還在縮水

過(guò)去二十多年，樓市走了一個(gè)超級(jí)大牛市。很多人自然而然覺(jué)得：房?jī)r(jià)就是“永遠(yuǎn)漲”。但從最近兩年的數(shù)據(jù)來(lái)看，這個(gè)錯(cuò)覺(jué)已經(jīng)被打破得很徹底了：

• 2025年，全國(guó)70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)，已經(jīng)是連續(xù)多月全部下跌 ；
• 一些二線、三四線城市，二手房均價(jià)從高點(diǎn)下來(lái)，跌幅超過(guò)20%，個(gè)別環(huán)京、遠(yuǎn)郊片區(qū)甚至腰斬；
• 就是一線城市，北京、上海、深圳、廣州，二手房?jī)r(jià)格相比高位也普遍回調(diào)，只是幅度略小一點(diǎn) 。

對(duì)兩套房家庭來(lái)說(shuō)，最尷尬的是什么？

往往：

第一套是自住的，位置、配套還湊合；

第二套多半是后來(lái)“順手買(mǎi)”的：要么是老家縣城，要么是遠(yuǎn)郊小戶型，質(zhì)量一般。

而這第二套，恰恰是現(xiàn)在調(diào)整期里最先掉價(jià)的那一類(lèi)。

如果從現(xiàn)在看到2026年，整個(gè)市場(chǎng)大概率是：

整體“止跌回穩(wěn)”，不會(huì)像之前那樣大起大落 ；

但同時(shí)分化非常嚴(yán)重：

好城市+好地段的優(yōu)質(zhì)房子，還有結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)；

普通城市、普通地段、普通房子的價(jià)格，可能長(zhǎng)期在低位徘徊，甚至繼續(xù)陰跌 。

二、想賣(mài)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)“不好賣(mài)了”

前幾年，業(yè)主的心態(tài)是：“我不急著賣(mài)，看誰(shuí)敢出低價(jià)?！?/p>

現(xiàn)在的行情完全反過(guò)來(lái)：

二手房掛牌量在很多城市都沖到了歷史高位，一些城市動(dòng)輒十幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)套掛牌；

買(mǎi)房人不著急，挑三揀四，反復(fù)對(duì)比，能砍就砍；

房東如果還想“堅(jiān)持心理價(jià)位”，結(jié)果往往是——掛牌半年都沒(méi)什么人來(lái)看房 。

很多兩套房家庭已經(jīng)體會(huì)到了這種滋味：

• 本來(lái)想賣(mài)掉那套不住的房子，換一套更好的，或者給孩子、父母準(zhǔn)備；
• 結(jié)果掛了好幾個(gè)月，要么沒(méi)人問(wèn)，要么來(lái)了就是一輪輪狠砍價(jià)；
• 有的人從“舍不得”到“狠心割肉”，最后還是只能以遠(yuǎn)低于預(yù)期的價(jià)格成交 。

從人口和城鎮(zhèn)化的大趨勢(shì)來(lái)看：

• 人口已經(jīng)開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)，老齡化在加速 ；
• 城鎮(zhèn)化率從高速增長(zhǎng)變成緩慢爬坡，每年進(jìn)城的人變少了；
• 這意味著：未來(lái)的住房總需求，整體是往下走的。

“賣(mài)不動(dòng)”不會(huì)是一個(gè)短期現(xiàn)象，而很可能是未來(lái)幾年的新常態(tài)。

對(duì)于兩套房家庭來(lái)說(shuō)，最要命的就是——當(dāng)你突然需要用錢(qián)的時(shí)候，房子很可能一時(shí)半會(huì)兒變不了現(xiàn)。

三、持房成本一路往上走，房子從“資產(chǎn)”變成“負(fù)債”

很多人只算房?jī)r(jià)漲跌，其實(shí)房子還有一堆剛性支出：

• 物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、電梯費(fèi)、公共維修基金、日常維護(hù)……這些年總體是在往上走的；
• 一套看起來(lái)“不值多少錢(qián)”的房子，一年下來(lái)這些成本加起來(lái)可能也不少；
• 如果房子還有貸款，利息雷打不動(dòng)得還，哪怕房?jī)r(jià)不漲甚至跌，利息照樣照付 。

更讓人不能忽視的，是政策層面的潛在壓力：

• 房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)這幾年一直在推進(jìn)，思路普遍是：首套減免、二套低征、三套及以上累進(jìn)加征 ；
• 多套房的稅負(fù)會(huì)明顯更高，而且一旦全面推行，就是每年都要掏的剛性成本。

現(xiàn)在看，有些地方已經(jīng)在討論：

• 人均多少平米以內(nèi)免稅，超出部分按評(píng)估價(jià)一定比例征收；
• 稅率根據(jù)房子數(shù)量和價(jià)值階梯式遞進(jìn)，房子越多、越貴，稅越重 。

對(duì)兩套房家庭來(lái)說(shuō)，現(xiàn)實(shí)就是：

• 很多房子既不漲、也租不上價(jià)，一邊還得交著物業(yè)費(fèi)、還著房貸；
• 未來(lái)可能還要多交一份房產(chǎn)稅；
• 算一算賬，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這套“投資房”一年到頭，可能是負(fù)收益，名副其實(shí)的“負(fù)債”。

四、“以租養(yǎng)貸”越來(lái)越難，租金跑不贏成本

以前很多人安慰自己：“不怕，我有以租養(yǎng)貸?！?/p>

但現(xiàn)實(shí)越來(lái)越扎心，很多城市的整體租金漲幅，遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)漲幅，甚至出現(xiàn)租金下跌的情況 ；

不少三四線和遠(yuǎn)郊房子，月租可能只有一兩千，根本不夠覆蓋月供，有時(shí)候連物業(yè)費(fèi)都不夠 ；

有些房子一年有大半年空著，你還得照常還貸、交物業(yè)費(fèi)，完全是在“倒貼錢(qián)”。

與此同時(shí)，租房的供需結(jié)構(gòu)也在變：

保障房、人才公寓、公租房、長(zhǎng)租公寓這些供給在增加，分流了大量剛需租客 ；

年輕人更愿意住位置便利的小戶型，離地鐵近、周邊配套齊全；

很多投資房偏偏在郊區(qū)、老舊小區(qū)，租客群體本身就少，而且挑剔。

結(jié)果就是：

你以為“出租很輕松”，

實(shí)際上可能頻繁換租客、長(zhǎng)期空置、租金越談越低；

有人甚至為了搶租客，主動(dòng)送物業(yè)費(fèi)、允許養(yǎng)寵、不斷降價(jià)。

對(duì)于兩套房家庭來(lái)說(shuō)，指望靠租金來(lái)抵消房貸、物業(yè)費(fèi)、未來(lái)房產(chǎn)稅的日子，會(huì)越來(lái)越難過(guò)。

這4個(gè)大麻煩，最傷的是哪幾類(lèi)兩套房家庭？

1）兩套都在三四線或縣城，地段一般、小區(qū)一般、產(chǎn)品一般

這些地方人口本來(lái)就在流出，年輕人往大城市走，接盤(pán)的人只會(huì)越來(lái)越少 ；房?jī)r(jià)不漲還跌，想賣(mài)也沒(méi)人接，租金又低，持有成本一點(diǎn)不少。

2）一套自住還行，另一套是遠(yuǎn)郊大盤(pán)、文旅盤(pán)

當(dāng)年被“未來(lái)新城”“度假養(yǎng)生”概念忽悠，沖動(dòng)買(mǎi)了遠(yuǎn)郊；現(xiàn)在配套起不來(lái)，住也不方便，租也沒(méi)人租 ；等到你想出手的時(shí)候，會(huì)發(fā)現(xiàn)整個(gè)片區(qū)都在掛，買(mǎi)家寥寥。

3）兩套都是小戶型，滿足不了改善需求

人口、家庭結(jié)構(gòu)在變化，很多家庭以后更需要的是“好位置、好社區(qū)、好戶型”的房子；

老破小和遠(yuǎn)郊小兩房，未來(lái)越來(lái)越難被市場(chǎng)青睞。

總結(jié)：

2026年開(kāi)始，這4個(gè)大麻煩不會(huì)在一夜之間砸到所有人頭上，但它正在一點(diǎn)點(diǎn)走近，
很多兩套房家庭現(xiàn)在其實(shí)已經(jīng)踩到其中一部分了。

算清楚這步棋，你才不會(huì)在樓市的新常態(tài)里，變成那個(gè)“別人在賣(mài)，你在等”的人。