484平方公里的黃埔區(qū)，一座經(jīng)開區(qū)排名連續(xù)8年全國第二的產(chǎn)業(yè)新城。它不僅是廣州樓市的“壓艙石”，更以其獨(dú)特的“產(chǎn)城融合”模式，成為中國樓市轉(zhuǎn)型期的關(guān)鍵觀察樣本。

在廣州東部，有一座區(qū)域被稱為“廣州實(shí)體經(jīng)濟(jì)主戰(zhàn)場、科技創(chuàng)新主引擎”。這里，是黃埔區(qū)。

當(dāng)全國房地產(chǎn)市場在深度調(diào)整中整體承壓時，黃埔區(qū)卻憑借堅實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、年輕的人口結(jié)構(gòu)和前瞻性的政策調(diào)控，走出一條獨(dú)特的韌性發(fā)展路徑。

理解黃埔，不僅是理解一個區(qū)的經(jīng)濟(jì)，更是解讀廣州乃至中國樓市未來走向的一把鑰匙。

樓市新常態(tài)：整體承壓，局部亮點(diǎn)

Part.1

2025年1—10月數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降14.7%，商品房銷售面積下降6.8%，行業(yè)整體信心仍處低位。

然而，市場正在發(fā)生深刻的結(jié)構(gòu)性分化。簡單以“漲跌”概括整個中國樓市已然失效，不同城市、不同區(qū)域的表現(xiàn)迥異。

一線城市內(nèi)部，核心區(qū)與外圍區(qū)的市場表現(xiàn)差距拉大。擁有產(chǎn)業(yè)支撐、人口凈流入的區(qū)域展現(xiàn)出更強(qiáng)抗跌性，而單純依靠概念炒作、缺乏產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的區(qū)域則面臨更大幅度調(diào)整。

這種分化背景下，尋找“穩(wěn)定性高地”成為判斷整體市場走向的關(guān)鍵。這些高地通常具備幾個共同特征：產(chǎn)業(yè)聚集、人口凈流入、政府治理能力高效。

廣州韌性：產(chǎn)業(yè)基石與人口引力構(gòu)筑防線

Part.2

作為粵港澳大灣區(qū)的核心引擎，廣州的經(jīng)濟(jì)韌性為房地產(chǎn)市場提供了堅實(shí)基礎(chǔ)。

廣州擁有41個工業(yè)大類中的35個，形成了汽車、電子、石化等12個千億級戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)集群。這種產(chǎn)業(yè)多元性，使廣州經(jīng)濟(jì)不過度依賴單一行業(yè)，抗風(fēng)險能力顯著。

同時，廣州的人口吸引力持續(xù)強(qiáng)勁。根據(jù)最新統(tǒng)計，廣州在校大學(xué)生總數(shù)達(dá)168萬人，連續(xù)多年位居全國第一，為城市發(fā)展提供源源不斷的年輕人才。

產(chǎn)業(yè)與人口的雙重優(yōu)勢，使廣州房地產(chǎn)市場雖有調(diào)整，但未出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險。而黃埔區(qū)，正是這種優(yōu)勢最為集中的體現(xiàn)。

黃埔定力：供應(yīng)主力與價格穩(wěn)定器

Part.3

供應(yīng)量占全市比重超20%

黃埔區(qū)對廣州樓市的重要性，首先體現(xiàn)在供應(yīng)規(guī)模上。近五年數(shù)據(jù)顯示，黃埔區(qū)新房供應(yīng)量占廣州全市比例穩(wěn)定在20%-25%之間，是廣州東部名副其實(shí)的供應(yīng)大戶。

2024年，黃埔區(qū)住宅成交面積達(dá)218萬平方米，占全市總成交的23%。這一比重遠(yuǎn)超其土地面積占全市的比例，凸顯了黃埔在廣州樓市的交易活躍度。

房價浮動小于全市平均水平

在市場波動中，黃埔區(qū)展現(xiàn)出更強(qiáng)的價格穩(wěn)定性。2024年廣州全市新房價格同比下跌8.2%，而黃埔區(qū)跌幅僅為5.3%，表現(xiàn)出優(yōu)于平均水平的抗跌能力。

這種相對穩(wěn)定性源于黃埔區(qū)獨(dú)特的供需結(jié)構(gòu)：一方面，產(chǎn)業(yè)聚集帶來大量真實(shí)居住需求；另一方面，政府通過土地供應(yīng)調(diào)節(jié)，避免市場大起大落。

土地市場的“托底”作用

在土地出讓方面，黃埔區(qū)的表現(xiàn)同樣關(guān)鍵。2023-2024年，黃埔區(qū)土地出讓金占全市比重達(dá)25%-28%，是廣州土地財政的重要貢獻(xiàn)者。

更為重要的是，即使在市場下行期，黃埔區(qū)憑借產(chǎn)業(yè)用地需求支撐，工業(yè)用地出讓依然保持活躍，為區(qū)域長期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。這種“以產(chǎn)業(yè)促房地產(chǎn)”的模式，正是黃埔區(qū)別于單純居住型新城的核心優(yōu)勢。

黃埔憑什么能“穩(wěn)”？

Part4

產(chǎn)業(yè)根基：超越房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)支撐

黃埔區(qū)綜合實(shí)力連續(xù)8年位居全國經(jīng)開區(qū)第二，2024年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)4339億元。這里聚集了國家實(shí)驗室、綜合類國家技術(shù)創(chuàng)新中心等國家級重大科創(chuàng)平臺，是廣州乃至大灣區(qū)的創(chuàng)新策源地。

黃埔區(qū)擁有41個工業(yè)大類中的35個，形成汽車、電子、生物醫(yī)藥等多元產(chǎn)業(yè)體系。2025年上半年，新能源汽車產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)623.6億元，增速8.7%；集成電路產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長17.1%。

這種產(chǎn)業(yè)多元性，使黃埔不過度依賴房地產(chǎn)，形成“產(chǎn)業(yè)帶動人口，人口支撐房地產(chǎn)”的良性循環(huán)。

人口結(jié)構(gòu)：年輕化帶來持續(xù)需求

“十四五”期間，黃埔區(qū)人口呈現(xiàn)“規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張、年齡結(jié)構(gòu)高度年輕化”的特征。黃埔區(qū)人口平均年齡明顯低于全市平均水平，帶來顯著的住房需求紅利。

同時，黃埔區(qū)實(shí)有經(jīng)營主體31.79萬戶，同比增長21.3%。這些市場主體不僅創(chuàng)造就業(yè)，更帶來大量商務(wù)居住需求，支撐區(qū)域房地產(chǎn)市場。

政策創(chuàng)新：供給側(cè)改革的先行者

黃埔區(qū)在房地產(chǎn)政策創(chuàng)新方面走在前列：

土地供應(yīng)創(chuàng)新：推行彈性年期、帶方案出讓等工業(yè)用地供應(yīng)模式，2025年以來以彈性年期出讓工業(yè)用地6宗，面積約8公頃

房票安置全面鋪開：推動房票認(rèn)購商品房1489套，面積約15萬平方米，有效激活市場需求

“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng)保障產(chǎn)業(yè)：2025年以來采用“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng)工業(yè)用地29宗，面積約101公頃

這些政策創(chuàng)新，使黃埔區(qū)能夠根據(jù)市場變化靈活調(diào)整供給，避免大規(guī)模庫存積壓。

從黃埔看全國：為什么黃埔穩(wěn)則樓市穩(wěn)？

Part.5

微觀樣本的代表性

黃埔區(qū)的發(fā)展模式，代表了中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的根本方向——從“開發(fā)-銷售”的單循環(huán)，轉(zhuǎn)向“開發(fā)-銷售-服務(wù)-運(yùn)營”的多維生態(tài)。

這里既有傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，也有產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營；既有商品住宅銷售，也有人才住房保障；既有市場自發(fā)調(diào)節(jié)，也有政府精準(zhǔn)調(diào)控。

穩(wěn)定機(jī)制的可復(fù)制性

黃埔區(qū)的穩(wěn)定，并非依賴特殊政策傾斜，而是建立在可復(fù)制的發(fā)展邏輯上：

·產(chǎn)業(yè)先行：堅持實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，避免產(chǎn)業(yè)空心化

·人城融合：通過優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)吸引并留住人才

·供需匹配：根據(jù)實(shí)際需求調(diào)整土地和住房供應(yīng)

·政策連貫：保持長期發(fā)展戰(zhàn)略定力，不隨市場短期波動頻繁轉(zhuǎn)向

信號意義與信心價值

在當(dāng)前市場環(huán)境下，信心的恢復(fù)需要可見的成功案例。黃埔區(qū)的相對穩(wěn)定，為其他面臨類似挑戰(zhàn)的城市和區(qū)域提供了可行路徑參考。

更重要的是，作為廣州這樣的一線城市的核心產(chǎn)業(yè)區(qū)，黃埔的穩(wěn)定向市場傳遞出積極信號：只要有堅實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和年輕的人口結(jié)構(gòu)，中國房地產(chǎn)市場仍有堅實(shí)支撐。

共聚黃埔：探討行業(yè)未來之路

Part.6

基于黃埔區(qū)在中國樓市中的獨(dú)特地位和樣本價值，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會2025年會員大會將落地黃埔舉辦，具有特殊意義。

我們誠摯號召房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計、建筑施工、建材家居、金融投資、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營等全產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)共同參與，深入考察黃埔模式，共同探討行業(yè)未來。

大會將特別設(shè)置：

·黃埔模式深度考察：實(shí)地調(diào)研黃埔產(chǎn)業(yè)社區(qū)和房地產(chǎn)項目

·產(chǎn)業(yè)鏈精準(zhǔn)對接會：促成實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)合作

·政策趨勢研討會：與政策制定者直接交流

他們所要探討的，不僅是黃埔的經(jīng)驗，更是一個行業(yè)轉(zhuǎn)型的方向——當(dāng)房地產(chǎn)告別高歌猛進(jìn)的黃金時代，那些如黃埔一樣，靠產(chǎn)業(yè)、人口、創(chuàng)新編織而成的堅實(shí)基礎(chǔ)，才是支撐樓市未來的真正力量。

黃埔的穩(wěn)定，源于產(chǎn)業(yè)多元、人口年輕、創(chuàng)新不息，這正是中國樓市從傳統(tǒng)“開發(fā)-銷售”模式轉(zhuǎn)向“開發(fā)-運(yùn)營-服務(wù)”新生態(tài)的縮影。

讓我們聚行業(yè)智慧于黃埔，共謀發(fā)展，共筑未來！

注：本文數(shù)據(jù)來源于媒體發(fā)布及相關(guān)部門公示。