物業(yè)的“好日子”徹底結(jié)束了！2026年1月1日，國(guó)家終于出手了

“小區(qū)電梯廣告收入去哪兒了？”“報(bào)修一周沒(méi)人管，物業(yè)費(fèi)白交了？”“維修基金申請(qǐng)比登天還難”——這些困擾業(yè)主多年的物業(yè)亂象，從2026年1月1日起，終于迎來(lái)了根本性的解決轉(zhuǎn)機(jī)。隨著全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議部署的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)全面落地，北京、深圳、河南、山西等多地新規(guī)同步施行，物業(yè)行業(yè)粗放經(jīng)營(yíng)、監(jiān)管缺位的“好日子”正式終結(jié)，取而代之的是權(quán)責(zé)清晰、監(jiān)管嚴(yán)格、服務(wù)升級(jí)的規(guī)范化新時(shí)代。

可能有人會(huì)問(wèn)，這次的政策調(diào)整到底有多“硬核”？簡(jiǎn)單說(shuō)，以前業(yè)主面對(duì)物業(yè)亂象只能“忍氣吞聲”或“孤軍奮戰(zhàn)”，現(xiàn)在有了國(guó)家政策撐腰、地方細(xì)則落地，從賬目公開(kāi)到服務(wù)評(píng)價(jià)，從投訴處理到物業(yè)更換，全流程都有了明確的“游戲規(guī)則”。這不是對(duì)物業(yè)行業(yè)的“打壓”，而是通過(guò)規(guī)范引導(dǎo)，讓真正優(yōu)質(zhì)的物業(yè)企業(yè)脫穎而出，讓業(yè)主的合法權(quán)益得到切實(shí)保障，最終實(shí)現(xiàn)社區(qū)治理的多方共贏。

一、權(quán)責(zé)重構(gòu)：居委會(huì)“牽頭”，物業(yè)不能再“任性”

過(guò)去很多小區(qū)的治理難題，根源在于“權(quán)責(zé)不清”：物業(yè)只管收費(fèi)不管服務(wù)，業(yè)委會(huì)成立難、履職難，居委會(huì)協(xié)調(diào)力度有限。2026年實(shí)施的新規(guī)，核心就是構(gòu)建“黨建引領(lǐng)、居委會(huì)統(tǒng)籌、業(yè)委會(huì)監(jiān)督、物業(yè)履約”的治理新模式，把居委會(huì)的角色從“旁觀者”升級(jí)為“操盤手”，從制度上破解了這一痛點(diǎn)。

根據(jù)2026年1月1日起施行的新修訂《城市居民委員會(huì)組織法》，未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，居委會(huì)將直接牽頭指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)，全程監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的簽訂和履行情況。這意味著，以后物業(yè)和業(yè)主的“合同約定”不再是“一紙空文”，居委會(huì)會(huì)盯著物業(yè)是否按承諾提供服務(wù)，比如保潔是否達(dá)標(biāo)、安保是否到位、設(shè)施維修是否及時(shí)。

更關(guān)鍵的是，居委會(huì)被賦予了“核查權(quán)”和“監(jiān)督權(quán)”：物業(yè)的收支賬目要定期報(bào)居委會(huì)核查，公共收益的使用要經(jīng)居委會(huì)監(jiān)督公示；如果業(yè)委會(huì)存在違規(guī)操作、侵害業(yè)主權(quán)益的行為，居委會(huì)有權(quán)介入調(diào)查，必要時(shí)可牽頭啟動(dòng)罷免程序。河南信陽(yáng)早在2025年10月就施行的《住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》中就明確，要建立黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的物業(yè)管理體系，鼓勵(lì)黨員、人大代表、公職人員參與物業(yè)管理，發(fā)揮模范帶頭作用，這一經(jīng)驗(yàn)如今已在全國(guó)推廣。

北京的新規(guī)更具針對(duì)性，從2026年1月1日起，每半年會(huì)對(duì)住宅項(xiàng)目物業(yè)企業(yè)開(kāi)展一次綜合評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)果不僅向社會(huì)公開(kāi)，還會(huì)作為行政主管部門差異化監(jiān)管的依據(jù)。也就是說(shuō)，服務(wù)好的物業(yè)會(huì)獲得政策支持，服務(wù)差的可能面臨約談、整改甚至市場(chǎng)退出。這種“評(píng)級(jí)管理”讓物業(yè)企業(yè)不敢再“敷衍了事”，畢竟服務(wù)質(zhì)量直接和企業(yè)生存掛鉤。

對(duì)于業(yè)主最頭疼的“換物業(yè)難”問(wèn)題，新規(guī)也簡(jiǎn)化了流程：只要專有部分面積占比三分之二以上、且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，其中過(guò)半數(shù)業(yè)主同意，就能啟動(dòng)換物業(yè)程序。全程由居委會(huì)監(jiān)督招標(biāo)過(guò)程，確保新舊物業(yè)無(wú)縫交接，杜絕了以前物業(yè)“拒不退出”“斷供服務(wù)”要挾業(yè)主的情況。最高人民法院的相關(guān)判例也明確，拒不退出的物業(yè)需承擔(dān)法律責(zé)任，這為業(yè)主換物業(yè)提供了堅(jiān)實(shí)的法律保障。

二、財(cái)務(wù)透明：公共收益“明算賬”，業(yè)主不再“糊涂付”

“電梯廣告、小區(qū)停車位、快遞柜入駐，這些收入到底歸誰(shuí)？”這是所有業(yè)主都關(guān)心的問(wèn)題。以前很多物業(yè)把這些公共收益“據(jù)為己有”，或者用“一筆糊涂賬”蒙混過(guò)關(guān)，業(yè)主想查賬比登天還難。2026年的新規(guī)，從根源上解決了“賬目不透明”的問(wèn)題，讓公共收益真正“取之于業(yè)主、用之于業(yè)主”。

新規(guī)明確要求，物業(yè)必須對(duì)三項(xiàng)資金進(jìn)行明細(xì)公示：物業(yè)費(fèi)收支情況、公共收益收支明細(xì)、專項(xiàng)維修資金使用情況。其中，電梯廣告、公共停車位、小區(qū)內(nèi)商業(yè)攤位等公共區(qū)域產(chǎn)生的收益，必須單獨(dú)核算，定期在小區(qū)公告欄和線上平臺(tái)公示，公示內(nèi)容要具體到收入金額、支出項(xiàng)目、受益范圍，確保每一筆資金流向可追溯。

深圳的新規(guī)更是精準(zhǔn)回應(yīng)了“維修資金使用難”的訴求，調(diào)整了超10萬(wàn)元項(xiàng)目的強(qiáng)制造價(jià)審核規(guī)則，賦予業(yè)主大會(huì)更多自主決策權(quán)。以前維修資金申請(qǐng)要經(jīng)過(guò)多重審批，耗時(shí)費(fèi)力，現(xiàn)在簡(jiǎn)化了流程，讓急需的設(shè)施維修能及時(shí)落地。山西則通過(guò)“智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)”，實(shí)現(xiàn)了維修資金使用的線上申請(qǐng)、審核、公示，業(yè)主隨時(shí)能查進(jìn)度，杜絕了“暗箱操作”。

在浙江，已有3200余個(gè)小區(qū)納入智慧化管理體系，通過(guò)“浙里安居”品牌構(gòu)建的數(shù)字化平臺(tái)，業(yè)主掃碼就能核驗(yàn)公共收益和維修資金的使用情況。北京開(kāi)展的“曬服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、曬收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”專項(xiàng)行動(dòng)，覆蓋率已達(dá)90%，讓業(yè)主清楚知道自己交的物業(yè)費(fèi)能享受哪些服務(wù)，避免了“交高價(jià)物業(yè)費(fèi)，享低端服務(wù)”的情況。

如果物業(yè)拒不公示賬目或存在隱瞞行為，業(yè)主可以直接向居委會(huì)投訴，居委會(huì)有權(quán)介入核查，住建、市場(chǎng)監(jiān)管等部門會(huì)聯(lián)動(dòng)執(zhí)法。這意味著，以后物業(yè)再想靠“糊涂賬”侵占業(yè)主利益，不僅行不通，還會(huì)面臨嚴(yán)厲處罰。從各地試點(diǎn)情況來(lái)看，規(guī)范公共收益管理后，很多小區(qū)用這筆資金升級(jí)了健身設(shè)施、改造了綠化環(huán)境、維修了老舊電梯，業(yè)主的獲得感實(shí)實(shí)在在。

三、服務(wù)升級(jí)：從“被動(dòng)應(yīng)付”到“主動(dòng)上門”，智慧化+便民化雙提升

物業(yè)的核心是“服務(wù)”，但過(guò)去很多物業(yè)把“收費(fèi)”當(dāng)成核心，服務(wù)變成了“被動(dòng)應(yīng)付”：業(yè)主不投訴，問(wèn)題就不解決；投訴了，還可能推諉扯皮。2026年的新規(guī)，通過(guò)“評(píng)價(jià)綁定”“模式創(chuàng)新”“科技賦能”，逼著物業(yè)從“被動(dòng)服務(wù)”轉(zhuǎn)向“主動(dòng)服務(wù)”，讓業(yè)主感受到實(shí)實(shí)在在的變化。

首先是“服務(wù)評(píng)價(jià)權(quán)”真正交還業(yè)主。新規(guī)建立了業(yè)主評(píng)議機(jī)制，保安服務(wù)態(tài)度、保潔清潔效果、維修響應(yīng)速度、投訴處理效率等關(guān)鍵指標(biāo)，都會(huì)納入評(píng)議體系，評(píng)議結(jié)果直接和物業(yè)的履約考核、續(xù)約資格掛鉤。如果業(yè)主滿意度持續(xù)偏低，物業(yè)必須限期整改；整改不到位的，業(yè)主可按規(guī)定啟動(dòng)換物業(yè)程序。這種“業(yè)主說(shuō)了算”的評(píng)價(jià)機(jī)制，讓物業(yè)不得不重視每一位業(yè)主的訴求。

其次是“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式全面推廣。新規(guī)鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)發(fā)揮“熟悉居民、服務(wù)半徑短、響應(yīng)速度快”的優(yōu)勢(shì)，向家政服務(wù)、托幼托管、文化娛樂(lè)、健康養(yǎng)老、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸。廣州已經(jīng)在推進(jìn)“線上線下協(xié)同”的服務(wù)模式，業(yè)主通過(guò)手機(jī)就能預(yù)約家政、維修等服務(wù)；寧夏則要求物業(yè)每年春節(jié)前開(kāi)展“物業(yè)服務(wù)周”，提供磨菜刀、修家電、洗地墊、走訪慰問(wèn)空巢老人等暖心服務(wù)，讓物業(yè)服務(wù)更有溫度。

科技賦能讓服務(wù)效率大幅提升。湖南長(zhǎng)沙的“物管通”智慧平臺(tái)，融合了國(guó)產(chǎn)AI大模型技術(shù)，業(yè)主有政策咨詢、糾紛調(diào)解等問(wèn)題，能得到即時(shí)響應(yīng)；山西的物業(yè)投訴舉報(bào)受理轉(zhuǎn)辦系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了“業(yè)主一鍵投訴—住建智能受理—多部門協(xié)同轉(zhuǎn)辦—閉環(huán)辦結(jié)銷號(hào)”的全流程數(shù)字化治理，上線以來(lái)辦結(jié)率達(dá)到93.4%，讓業(yè)主的“煩心事”能快速解決。

在安全管理方面，新規(guī)也提出了明確要求：物業(yè)要建立常態(tài)化巡查機(jī)制，重點(diǎn)排查高空拋物、電動(dòng)車進(jìn)樓充電、消防通道堵塞、私裝地鎖等安全隱患。寧夏等地還對(duì)小區(qū)電梯、水泵、窨井蓋等設(shè)施設(shè)備賦予唯一識(shí)別碼，運(yùn)用傳感器、紅外感應(yīng)等技術(shù)，實(shí)時(shí)監(jiān)控運(yùn)行情況，提前防范安全風(fēng)險(xiǎn)。北京、浙江等地通過(guò)聯(lián)合執(zhí)法，清理了大量違規(guī)地鎖，打通了消防通道，讓小區(qū)居住更安全。

四、行業(yè)轉(zhuǎn)型：告別“粗放經(jīng)營(yíng)”，優(yōu)質(zhì)物業(yè)迎來(lái)“新春天”

可能有人會(huì)覺(jué)得，新規(guī)對(duì)物業(yè)“管得太嚴(yán)”，會(huì)不會(huì)讓物業(yè)行業(yè)陷入困境？其實(shí)恰恰相反，這次政策調(diào)整是物業(yè)行業(yè)的“洗牌期”，也是優(yōu)質(zhì)物業(yè)的“機(jī)遇期”。長(zhǎng)期以來(lái)，一些物業(yè)企業(yè)靠“低服務(wù)、高收費(fèi)”“侵占公共收益”生存，不僅破壞了行業(yè)生態(tài)，也讓優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè)難以脫穎而出。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)彭雨表示，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)、提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，有助于穩(wěn)定住房消費(fèi)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從“重開(kāi)發(fā)”向“重運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型。對(duì)物業(yè)企業(yè)而言，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能提升業(yè)主滿意度和忠誠(chéng)度，從而提高物業(yè)費(fèi)收繳率和續(xù)約率，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)科學(xué)定價(jià)和服務(wù)質(zhì)量提升，是行業(yè)發(fā)展的核心要點(diǎn)，新規(guī)正好抓住了這一關(guān)鍵。

為了支持物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型，各地也出臺(tái)了配套政策：寧夏財(cái)政預(yù)算安排1000萬(wàn)元專項(xiàng)資金，獎(jiǎng)補(bǔ)物業(yè)服務(wù)規(guī)范化小區(qū)建設(shè)典型案例；多地將物業(yè)服務(wù)提升納入老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)的專項(xiàng)資金支持范圍，通過(guò)財(cái)稅優(yōu)惠、金融扶持等措施，激勵(lì)物業(yè)企業(yè)開(kāi)展節(jié)能改造、適老化更新等工作。這些政策支持，讓合規(guī)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)企業(yè)能獲得更多資源，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

從行業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年末國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)管理面積已達(dá)314.1億平方米，年?duì)I收規(guī)模突破1.6萬(wàn)億元，從業(yè)人員超800萬(wàn)。如此龐大的市場(chǎng)體量，僅靠傳統(tǒng)粗放式管理已難以為繼，精細(xì)化、規(guī)范化、智慧化是必然趨勢(shì)。新規(guī)的落地，正是推動(dòng)行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“質(zhì)量提升”轉(zhuǎn)型，讓物業(yè)行業(yè)真正成為提升居民幸福感、促進(jìn)社區(qū)和諧的重要力量。

五、業(yè)主維權(quán)指南：這4點(diǎn)，幫你用好新政“護(hù)身符”

新規(guī)再好，也需要業(yè)主主動(dòng)運(yùn)用才能發(fā)揮效果。為了讓大家更好地維護(hù)自身權(quán)益，這里整理了4個(gè)實(shí)用要點(diǎn)：

第一，留存證據(jù)是基礎(chǔ)。日常遇到物業(yè)服務(wù)問(wèn)題時(shí)，比如設(shè)施損壞、保潔不到位、投訴無(wú)回應(yīng)等，要及時(shí)拍攝照片、視頻，保存好繳費(fèi)憑證、報(bào)修記錄、溝通記錄等，這些都是后續(xù)維權(quán)的重要依據(jù)。

第二，明確訴求講方法。向物業(yè)反饋問(wèn)題時(shí)，盡量采用書面形式（包括微信文字、郵件等），明確具體訴求、整改要求和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，避免口頭溝通無(wú)憑無(wú)據(jù)。如果物業(yè)推諉扯皮，可要求其出具書面答復(fù)。

第三，善用監(jiān)督渠道。遇到物業(yè)拒不公示賬目、服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、違規(guī)侵占公共收益等情況，可先向居委會(huì)申請(qǐng)介入；居委會(huì)協(xié)調(diào)無(wú)果的，再向住建部門、市場(chǎng)監(jiān)管部門投訴，或通過(guò)12345政務(wù)服務(wù)熱線反映，必要時(shí)可聯(lián)合其他業(yè)主按規(guī)定啟動(dòng)換物業(yè)程序。

第四，理性維權(quán)守邊界。維權(quán)過(guò)程中要遵守法律法規(guī)，不得采取過(guò)激行為。新規(guī)賦予了業(yè)主充分的合法維權(quán)渠道，只要按流程操作，就能有效維護(hù)自身權(quán)益。同時(shí)，業(yè)主也要履行相應(yīng)義務(wù)，按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，遵守小區(qū)管理規(guī)約，共同營(yíng)造和諧的居住環(huán)境。

話題討論：你家小區(qū)的物業(yè)達(dá)標(biāo)了嗎？

2026年物業(yè)新政的落地，標(biāo)志著小區(qū)治理進(jìn)入了規(guī)范化、透明化的新時(shí)代。但政策的落地效果，還需要時(shí)間檢驗(yàn)，更需要業(yè)主、物業(yè)、居委會(huì)三方的共同努力。

你家小區(qū)的物業(yè)存在哪些問(wèn)題？新規(guī)實(shí)施后，你感受到了哪些變化？你認(rèn)為新規(guī)中哪一項(xiàng)措施最能解決業(yè)主的痛點(diǎn)？如果需要更換物業(yè)，你會(huì)重點(diǎn)關(guān)注哪些方面？歡迎在評(píng)論區(qū)留言分享你的經(jīng)歷和看法，也可以轉(zhuǎn)發(fā)給身邊的業(yè)主朋友，一起學(xué)習(xí)新政、用好新政，讓我們的小區(qū)變得更宜居、更和諧！