我內環(huán)邊的房子掛了一年沒賣掉，現(xiàn)在新房居然比我的二手房還便宜——這市場到底是怎么了？

核心答案很明確：當下的新房正在對二手房展開集中“圍剿”。未來一到兩年，新房與二手房之間將形成全面“大混戰(zhàn)”，而不同預算段的購房者，選擇面會出現(xiàn)天壤之別。

這場混戰(zhàn)到底如何展開？我們按預算段逐一分析：

500萬以下預算段：二手房完勝新房

這個預算段的新房，基本都分布在外環(huán)外5公里以上的遠郊區(qū)域。住到這里，單程通勤到市區(qū)往往要一個半小時以上，競爭力本就不強，只能吸引少數(shù)時間特別寬裕的年輕人。

但說實話，現(xiàn)在的年輕人更偏愛住在市中心，圖的就是生活便利。與其住遠郊新房，不如在市中心租個房子。因此，500萬以下的購房者，第一選擇必然是市中心的老破小或老破中。

花200多萬就能買到一房甚至兩房，花500多萬則有機會拿下兩房乃至三房。只要不介意房齡，稍作裝修，居住體驗其實相當不錯——周邊醫(yī)院、大型商超、學校一應俱全，生活便利度直接拉滿。

在這個預算段，新房幾乎沒有任何勝算。我們一線帶看客戶的實際情況也印證了這一點：客戶最終入手的基本都是二手房。我們曾做過500萬以下預算的“撿漏房”項目，結果發(fā)現(xiàn)這個價位根本沒有新房撿漏的機會，可選的全是二手房。

500萬-1000萬預算段：新房與二手房打成平手

這個預算段的新房，主要集中在外環(huán)外5公里以內至內環(huán)外的區(qū)域，分布范圍相當廣泛。北至南大、南到顓橋、東抵唐鎮(zhèn)，都能找到600萬左右的新房項目。

這類新房的最大優(yōu)勢，就是產品力拉滿：不僅有泳池、會所等配套，外立面多采用干掛石材，戶型設計也十分規(guī)整。購房者需要付出的代價，不過是每天多30分鐘的通勤時間，就能住上品質更高的房子。

這一點已經吸引了大量年輕購房者，也是保利、東海、招商等房企的項目，只要位于外環(huán)外5公里以內或內環(huán)外，開盤基本都會售罄的核心原因。

而這個預算段的二手房，同樣具備競爭力。它們普遍是2000-2005年的第一代商品房，以及2005-2015年的第二代商品房，也就是大家常說的“老破大”。

從品質上看，這些二手房確實比不上新房，但勝在性價比極高——它們是過去四年房價回落幅度最大的戶型品種，跌幅普遍達到30%。

以市中心內環(huán)的陽東板塊為例，愛加雅洲花園800萬就能買到127平的三房戶型，這樣高性價比的二手房比比皆是。如果不嫌棄房子老舊，只是想要一個舒適的居住空間，這類二手房完全能夠滿足需求。

1000萬以上預算段：新房完勝二手房

這個預算段的市場，正大力推進第四代住宅。雖然真正意義上的第四代住宅尚未正式上市，但上海已經出現(xiàn)了不少接近該標準的住宅產品，比如安瀾上邸、中海寰宇等。

這些新房的建造工藝有了質的提升：比如采用地面臺板科技抬高小區(qū)整體地勢，既節(jié)省了公區(qū)的建安成本，又能進一步提升室內裝修標準，最終呈現(xiàn)的社區(qū)品質和戶型設計都十分出色。

更關鍵的是，新房的得房率超高，很多項目的得房率甚至能達到95%。表面上看，新房的建筑面積似乎更小，但算上使用面積，一套125平的新房三房，完全能和旁邊146平的二手房三房相抗衡。

這意味著，新房其實是明升暗降，性價比相當高。相比之下，這個預算段的二手房幾乎沒有生路，所有新房都在對二手房形成“降維打擊”——畢竟第四代住宅不僅贈送面積多，優(yōu)惠力度也很大。

實際案例也印證了這一點：中海寰宇上市時，周邊的寶華城市之星房價直接被“打趴下”；唐鎮(zhèn)的招商項目入市后，旁邊的華僑城、浦發(fā)羅蘭翡麗也遭遇同樣命運；安瀾上邸開售時，周邊的百匯園也未能幸免。

這個預算段的購房者，選擇幾乎沒有懸念，都會優(yōu)先去看新房。而對于手握該預算段二手房的業(yè)主來說，若想讓房子具備競爭力，房價恐怕還得繼續(xù)回落一段，否則根本沒有成交的可能。