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江濱御景租戶參會(huì)事件：租戶參與小區(qū)治理，合法嗎？合理嗎？
近日，贛州章貢區(qū)融耀江濱御景第二屆業(yè)主委員會(huì)發(fā)布的一份說(shuō)明文件引發(fā)小區(qū)業(yè)主關(guān)注。文件針對(duì)“小區(qū)租戶參加與中海宏洋物業(yè)贛州分公司的第二次續(xù)聘洽談會(huì)是否合法”的質(zhì)疑作出回應(yīng)，不僅還原了租戶參會(huì)的具體情形，也引出了一個(gè)行業(yè)內(nèi)的關(guān)鍵問(wèn)題：租戶作為小區(qū)實(shí)際居住者，能否參與業(yè)委會(huì)相關(guān)會(huì)議及小區(qū)治理？其參與行為的合法合理性究竟如何界定？ 本文將結(jié)合這一真實(shí)案例，從情理、法律、實(shí)踐三個(gè)維度展開(kāi)分析，厘清租戶參與小區(qū)治理的權(quán)利邊界與依據(jù)。

一、案例回顧：江濱御景租戶參會(huì)引發(fā)的爭(zhēng)議與業(yè)委會(huì)回應(yīng)

2025年12月27日，融耀江濱御景小區(qū)與中海宏洋物業(yè)贛州分公司召開(kāi)第二次續(xù)聘洽談會(huì)，核心圍繞續(xù)聘前期投入金額、整改項(xiàng)目等關(guān)鍵事宜協(xié)商，為后續(xù)業(yè)主大會(huì)表決提供參考。會(huì)議結(jié)束后，有業(yè)主質(zhì)疑“租戶參會(huì)違法”，并提出“業(yè)委會(huì)不邀請(qǐng)業(yè)主、反邀有關(guān)系的租戶”“業(yè)委會(huì)違規(guī)未咨詢法律顧問(wèn)”等相關(guān)質(zhì)疑。

對(duì)此，江濱御景業(yè)委會(huì)發(fā)布編號(hào)為jbyj2026-01的說(shuō)明文件，從三方面作出回應(yīng)：其一，本次會(huì)議是公開(kāi)洽談會(huì)而非法定表決類會(huì)議，全程公開(kāi)透明且不涉及業(yè)主專屬權(quán)利事項(xiàng)；其二，參會(huì)租戶在小區(qū)租住三年以上，系黨員退休干部，親歷不同物業(yè)公司服務(wù)，僅就整改事項(xiàng)發(fā)表個(gè)人看法，未參與決策表決，發(fā)言后便主動(dòng)退場(chǎng)，其參會(huì)是臨時(shí)提出意愿并經(jīng)業(yè)委會(huì)同意，無(wú)任何私利訴求；其三，業(yè)委會(huì)此前已公開(kāi)邀請(qǐng)熱心業(yè)主參與首次洽談會(huì)，后續(xù)未邀請(qǐng)系現(xiàn)實(shí)情況所需，且該租戶參會(huì)行為符合法律與小區(qū)規(guī)約，業(yè)委會(huì)并未違規(guī)。

這一案例直擊小區(qū)治理的常見(jiàn)爭(zhēng)議點(diǎn)：租戶并非房屋所有權(quán)人，是否有資格參與業(yè)委會(huì)組織的相關(guān)會(huì)議？答案需從合理性與合法性兩個(gè)層面逐一剖析。

二、租戶參與小區(qū)治理的合理性：基于實(shí)際居住需求的必然選擇

從情理角度看，租戶參與小區(qū)非表決類會(huì)議的合理性，源于其作為物業(yè)實(shí)際使用人的身份屬性，這一點(diǎn)在江濱御景案例中體現(xiàn)得尤為明顯。

首先，租戶是小區(qū)物業(yè)服務(wù)的直接體驗(yàn)者。案例中的租戶在小區(qū)居住超三年，經(jīng)歷了金科物業(yè)與中海物業(yè)兩任服務(wù)方，對(duì)物業(yè)服務(wù)的優(yōu)劣、小區(qū)管理的痛點(diǎn)有著直觀且真實(shí)的感受。相較于部分僅擁有房產(chǎn)但不實(shí)際居住的業(yè)主，租戶的意見(jiàn)更能反映小區(qū)日常運(yùn)營(yíng)的真實(shí)問(wèn)題。其針對(duì)物業(yè)整改事項(xiàng)發(fā)表的看法，并非“越權(quán)干預(yù)”，而是為物業(yè)優(yōu)化服務(wù)提供了寶貴的一線參考，這與業(yè)委會(huì)“廣泛吸納業(yè)主意見(jiàn)、充分反映主訴求”的會(huì)議初衷高度契合。

其次，租戶與業(yè)主共享小區(qū)公共資源，也承擔(dān)著相同的物業(yè)義務(wù)。根據(jù)小區(qū)管理規(guī)約，租戶在繳納物業(yè)費(fèi)、遵守小區(qū)秩序、愛(ài)護(hù)公共設(shè)施等方面，與業(yè)主承擔(dān)著同等責(zé)任。權(quán)利與義務(wù)相對(duì)等是社會(huì)治理的基本原則，既然租戶履行了與業(yè)主相同的義務(wù)，就應(yīng)享有除所有權(quán)、表決權(quán)等專屬權(quán)利外的參與權(quán)與表達(dá)權(quán)。江濱御景的租戶僅作為意見(jiàn)提供者參會(huì)，既未侵占業(yè)主的決策權(quán)利，又能為小區(qū)治理補(bǔ)充視角，這種參與方式符合情理邏輯。

此外，小區(qū)治理的核心目標(biāo)是提升居住品質(zhì)，而租戶的居住體驗(yàn)是衡量品質(zhì)的重要維度。如今城市租房群體規(guī)模不斷擴(kuò)大，租戶已成為小區(qū)居住群體的重要組成部分。若完全將租戶排除在小區(qū)治理的意見(jiàn)征詢環(huán)節(jié)之外，不僅會(huì)忽視這一群體的合理訴求，也可能導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)與實(shí)際居住需求脫節(jié)。江濱御景業(yè)委會(huì)允許租戶參會(huì)的做法，本質(zhì)上是踐行“共治共享”的小區(qū)治理理念。

三、租戶參與小區(qū)治理的合法性：法律與地方規(guī)定的雙重支撐

判斷租戶參會(huì)是否合法，關(guān)鍵在于明確法律對(duì)租戶權(quán)利的界定以及會(huì)議的性質(zhì)是否涉及業(yè)主專屬權(quán)利，江濱御景業(yè)委會(huì)的回應(yīng)也正是圍繞這兩點(diǎn)展開(kāi)法律依據(jù)的闡釋。

1. 法律層面：《民法典》與《物業(yè)管理?xiàng)l例》劃定權(quán)利邊界

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十一條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。這明確了業(yè)主的專屬權(quán)利包括共有部分的所有權(quán)、共同管理權(quán)中的表決權(quán)、選舉權(quán)等。但《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條同時(shí)規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，需履行“遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則”“按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”等義務(wù)，而租戶在簽訂租賃合同時(shí)，通常會(huì)約定遵守小區(qū)管理規(guī)約、繳納物業(yè)費(fèi)，即租戶履行了與業(yè)主同等的義務(wù)。

在此基礎(chǔ)上，法律并未禁止租戶享有“除業(yè)主專屬權(quán)利外的參與權(quán)”。正如江濱御景業(yè)委會(huì)在說(shuō)明中提到的，租戶作為物業(yè)實(shí)際使用人，在履行與業(yè)主相同義務(wù)的同時(shí)，享有“旁聽(tīng)公開(kāi)會(huì)議、提出合理化建議”等參與權(quán)與表達(dá)權(quán)。這類權(quán)利不涉及所有權(quán)、表決權(quán)等業(yè)主專屬范疇，并未違反法律規(guī)定。

2. 地方立法層面：多地明確支持租戶參與小區(qū)治理

江濱御景業(yè)委會(huì)在說(shuō)明中提及“深圳、杭州等地物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定明確支持租戶代表列席小區(qū)治理相關(guān)會(huì)議并發(fā)表意見(jiàn)”，這并非個(gè)例，而是地方立法對(duì)租戶參與權(quán)的認(rèn)可。

例如，《深圳市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定；物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。該條例雖未直接賦予租戶表決權(quán)，但明確了物業(yè)使用人可參與物業(yè)管理活動(dòng)，列席相關(guān)會(huì)議并發(fā)表意見(jiàn)。杭州市也在物業(yè)管理相關(guān)實(shí)施細(xì)則中提出，鼓勵(lì)物業(yè)使用人參與小區(qū)公共事務(wù)協(xié)商，聽(tīng)取其對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)建議。

這些地方規(guī)定的核心導(dǎo)向是聽(tīng)取實(shí)際居住者的真實(shí)訴求，優(yōu)化物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，而江濱御景租戶參會(huì)的行為，完全契合這一治理導(dǎo)向，并未違反任何法律法規(guī)及小區(qū)管理規(guī)約。

3. 會(huì)議性質(zhì)層面：非表決類會(huì)議不涉及業(yè)主專屬權(quán)利

判斷租戶參會(huì)是否合法，還需結(jié)合會(huì)議性質(zhì)。江濱御景的續(xù)聘洽談會(huì)屬于意見(jiàn)征詢會(huì)、協(xié)商洽談會(huì)，并非《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的“業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)選舉會(huì)”等法定表決類會(huì)議，不涉及表決權(quán)、選舉權(quán)、公共收益分配權(quán)等業(yè)主專屬權(quán)利。

根據(jù)法律規(guī)定，只有涉及業(yè)主專屬權(quán)利的會(huì)議，才要求“僅限業(yè)主參與”；而對(duì)于協(xié)商、征詢意見(jiàn)類的會(huì)議，業(yè)委會(huì)有權(quán)邀請(qǐng)租戶、社區(qū)代表等相關(guān)方參與，這也是保障小區(qū)治理公開(kāi)透明的重要方式。江濱御景業(yè)委會(huì)允許租戶參會(huì)，且租戶未參與任何決策表決，其行為完全在法律允許的范圍內(nèi)。

四、邊界厘清：租戶參與權(quán)與業(yè)主專屬權(quán)利的核心區(qū)分

需要明確的是，認(rèn)可租戶參與小區(qū)治理的合法性，并非意味著租戶與業(yè)主享有同等權(quán)利，二者的核心區(qū)別在于是否涉及房屋所有權(quán)與法定表決權(quán)利，這也是避免爭(zhēng)議的關(guān)鍵。

一方面，業(yè)主專屬權(quán)利不可讓渡。根據(jù)《民法典》與《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主大會(huì)的表決事項(xiàng)（如選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、改建重建建筑物及其附屬設(shè)施等），必須由業(yè)主按照法定比例投票決定，租戶無(wú)權(quán)參與此類表決，也無(wú)選舉權(quán)和被選舉權(quán)成為業(yè)委會(huì)成員。江濱御景的續(xù)聘洽談會(huì)僅為后續(xù)業(yè)主大會(huì)表決提供參考，并非最終決策環(huán)節(jié)，因此租戶的參與并未侵犯業(yè)主的專屬權(quán)利。

另一方面，租戶的參與權(quán)應(yīng)限定在意見(jiàn)表達(dá)與監(jiān)督層面。租戶可就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、小區(qū)公共設(shè)施維護(hù)、公共秩序管理等事項(xiàng)，向業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司提出建議、反映問(wèn)題，也可列席相關(guān)協(xié)商會(huì)議發(fā)表看法，但不得干預(yù)業(yè)主的決策過(guò)程。江濱御景的租戶僅發(fā)表個(gè)人意見(jiàn)后便退場(chǎng)，正是對(duì)這一權(quán)利邊界的遵守。

五、實(shí)踐啟示：小區(qū)治理應(yīng)構(gòu)建“業(yè)主+租戶”的共治格局

江濱御景的案例為小區(qū)治理提供了重要啟示：在城市化進(jìn)程中，租房群體日益龐大的背景下，小區(qū)治理不應(yīng)將租戶排除在外，而應(yīng)構(gòu)建“業(yè)主為主、租戶參與”的共治格局。

對(duì)業(yè)委會(huì)而言，需把握兩個(gè)核心原則：其一，公開(kāi)透明，如江濱御景業(yè)委會(huì)般，將會(huì)議性質(zhì)、參與人員、討論內(nèi)容等向全體業(yè)主公示，保障業(yè)主的知情權(quán)與監(jiān)督權(quán)；其二，權(quán)利邊界清晰，明確租戶僅可參與非表決類會(huì)議、發(fā)表意見(jiàn)建議，不得觸碰業(yè)主的專屬表決權(quán)利。

對(duì)租戶而言，應(yīng)認(rèn)識(shí)到自身參與權(quán)的邊界，以“合理表達(dá)訴求、配合小區(qū)管理”為原則，不越權(quán)干預(yù)業(yè)主決策；對(duì)業(yè)主而言，也應(yīng)理解租戶作為實(shí)際居住者的合理訴求，接納其為小區(qū)治理的“參與者”而非“局外人”，共同推動(dòng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的優(yōu)化。

回到江濱御景的案例，租戶參會(huì)的行為既合情又合法，業(yè)委會(huì)的回應(yīng)也以事實(shí)和法律為依據(jù)，厘清了爭(zhēng)議焦點(diǎn)。事實(shí)上，小區(qū)治理的核心并非“限定參與主體”，而是“匯聚合理意見(jiàn)、提升居住品質(zhì)”。業(yè)主作為所有權(quán)人的核心地位不可動(dòng)搖，而租戶作為實(shí)際使用人的參與權(quán)也應(yīng)得到尊重。唯有在法律框架下明確權(quán)利邊界，在治理實(shí)踐中兼顧各方訴求，才能真正實(shí)現(xiàn)小區(qū)的和諧共治。

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