（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

林婷（化名）與母親王梅系母女關(guān)系。2013年，林婷在外地讀研究生，計(jì)劃在北京購買一套商業(yè)用房（即一號房屋）。因自認(rèn)為“學(xué)生身份不便購房”，且母親在京更方便辦理手續(xù)，遂與母親約定：由王梅出面簽約、貸款，房屋實(shí)際由林婷全款出資并享有全部權(quán)益。

具體操作如下：

林婷支付定金5萬元、首付款27萬余元；

以王梅名義簽訂《商品房認(rèn)購書》及《抵押貸款合同》，貸款20萬元；

林婷承擔(dān)全部月供、契稅、維修基金、物業(yè)費(fèi)；

房屋交付后由林婷收房、裝修，并長期對外出租，租金歸其所有；

購房合同、發(fā)票、鑰匙等原始資料均由林婷保管。

2015年7月，雙方補(bǔ)簽《借名買房協(xié)議》，明確：林婷為實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，王梅僅為名義登記人，未來需配合過戶。

2016年12月，一號房屋登記至王梅名下。

2018年，因王梅經(jīng)營的乙采摘園與他人發(fā)生合同糾紛，法院判決其退還承包費(fèi)。債權(quán)人申請強(qiáng)制執(zhí)行，并于2018年1月查封了登記在王梅名下的一號房屋。

林婷隨即提出執(zhí)行異議，主張自己是真實(shí)權(quán)利人。法院此前已作出A號判決，確認(rèn)《借名買房協(xié)議》合法有效。

但執(zhí)行異議被駁回（B號裁定），林婷遂提起執(zhí)行異議之訴，請求：

確認(rèn)其對一號房屋享有足以排除執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利；

解除查封，停止強(qiáng)制執(zhí)行。

二、裁判結(jié)果

? 駁回林婷的全部訴訟請求。

關(guān)鍵結(jié)論：

即使《借名買房協(xié)議》有效，借名人享有的只是債權(quán)，不是物權(quán)；

不動(dòng)產(chǎn)以登記為準(zhǔn)，不能對抗善意債權(quán)人；

借名行為本身存在過錯(cuò)，未過戶風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由借名人自行承擔(dān)。

三、法院說理要點(diǎn)

借名買房不產(chǎn)生物權(quán)效力

根據(jù)《民法典》（原《物權(quán)法》）第9條，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為生效要件；

林婷與王梅的協(xié)議僅在內(nèi)部產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不能改變房屋登記在王梅名下的法律事實(shí)；

林婷可起訴要求過戶，但不能直接主張“我是所有權(quán)人”。

不能排除強(qiáng)制執(zhí)行

《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行異議和復(fù)議的規(guī)定》第28條保護(hù)的是真實(shí)買受人，而非借名人；

借名買房中，買受人與登記人是同一人（王梅），林婷并非合同相對方；

更重要的是，未過戶是林婷主動(dòng)選擇的結(jié)果——她明知可登記在自己名下卻故意借名，存在明顯過錯(cuò)。

債權(quán)人屬善意第三人

債權(quán)人基于不動(dòng)產(chǎn)登記簿信賴王梅為產(chǎn)權(quán)人，申請查封合法合理；

借名協(xié)議是內(nèi)部約定，不具有公示公信力，不能對抗外部債權(quán)人。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

借名買房≠擁有產(chǎn)權(quán)！

即使協(xié)議有效、出資真實(shí)、占有使用，只要沒過戶，房子在法律上就不是你的。

最大風(fēng)險(xiǎn)：登記人負(fù)債！

一旦名義產(chǎn)權(quán)人涉訴，房屋將被查封、拍賣，借名人只能向其追償違約責(zé)任，無法保住房產(chǎn)。

法院為何不保護(hù)“真實(shí)出資人”？

因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度的核心是交易安全。若允許私下約定推翻登記，市場秩序?qū)⑾萑牖靵y。

借名買房的致命缺陷：

? 你控制不了名義人是否負(fù)債；

? 你無法阻止法院查封；

正確建議：

? 不要借名買房！

? 如確需代持，務(wù)必確保：

名義人無任何債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；

盡快完成過戶，不留隱患。