（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

陳浩因名下已有房貸記錄，無法享受首套房貸款優(yōu)惠。為籌備婚房，2023年3月，他決定購買一號房屋（成交價86萬元），但以自己名義購房成本過高。

經(jīng)與父親陳志遠及繼母王麗華協(xié)商，三方同意：

由陳志遠作為買受人簽訂購房合同；

王麗華作為配偶配合簽署銀行貸款擔保文件；

實際出資、還貸、居住均由陳浩承擔；

房屋產(chǎn)權(quán)雖登記在陳志遠名下，但歸屬陳浩所有。

隨后，陳浩支付定金5萬元、首付款17萬元及相關(guān)稅費，并通過向父親賬戶轉(zhuǎn)賬方式償還每月房貸。2023年4月，一號房屋登記至陳志遠名下。

2023年4月20日，陳浩與父親補簽《借名買房協(xié)議》，明確雙方權(quán)利義務(wù)。房屋交付后，陳浩即入住至今，并持有全部購房原始票據(jù)、產(chǎn)權(quán)證等文件。

后因家庭矛盾，王麗華否認借名關(guān)系，主張房屋系夫妻共同財產(chǎn)。陳浩遂起訴，請求確認借名關(guān)系并辦理過戶。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

一、確認陳浩與陳志遠就一號房屋存在借名買房合同關(guān)系；

二、陳志遠、王麗華于判決生效后十日內(nèi)協(xié)助陳浩將一號房屋過戶至其名下。

三、法院說理要點

借名買房關(guān)系成立，證據(jù)鏈完整

雙方簽署《借名買房協(xié)議》；

購房合同雖以父親名義簽訂，但實際簽約、付款、選房均由兒子完成；

首付款、稅費、月供均由兒子轉(zhuǎn)賬支付；

產(chǎn)權(quán)證、契稅票、物業(yè)繳費記錄等原件均由兒子持有；

房屋自交付起由兒子實際居住使用。

→ 上述事實形成高度蓋然性的完整證據(jù)鏈，足以認定借名合意。

規(guī)避貸款政策 ≠ 合同無效

法院指出：

本案借名目的是享受首套房貸款利率優(yōu)惠，并非規(guī)避限購政策或損害國家稅收利益，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦未違背公序良俗，故合同合法有效。

繼母雖未簽字，仍需配合過戶

王麗華作為配偶，在貸款合同中擔任保證人，且房屋登記在其婚姻存續(xù)期間，但她未能證明其對房屋有實際出資或共有合意。

鑒于借名關(guān)系成立，其作為登記權(quán)利人之一，負有協(xié)助過戶的法定義務(wù)。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團隊）

借名買房即使為規(guī)避貸款政策，只要不涉限購、騙貸、逃稅，法院可能認定有效；

“出資+控房+持票+協(xié)議”四要素齊全，是勝訴關(guān)鍵；

配偶即使未簽署借名協(xié)議，若配合貸款或知情，難阻卻過戶義務(wù)；

補簽協(xié)議具有法律效力，但越早簽署越有利；

務(wù)必保留所有轉(zhuǎn)賬記錄、票據(jù)原件、居住證明，形成閉環(huán)證據(jù)。

重要提醒：

本案特殊在于——借名目的僅為貸款優(yōu)惠，非規(guī)避資格限制，這是法院認定合同有效的核心前提。若涉及限購、無購房資格等情形，結(jié)果可能截然不同。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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