文/言叔

前幾天，一則已被刪除的文章在地產(chǎn)圈炸開了鍋。

文章說貝殼在"做空"自己的行業(yè)，這聽起來有點(diǎn)匪夷所思——

一個(gè)靠房地產(chǎn)吃飯的平臺(tái)，怎么會(huì)主動(dòng)砸自己的飯碗呢？

現(xiàn)在看來，這事一點(diǎn)都不簡(jiǎn)單。

01

今年1月，貝殼內(nèi)部下發(fā)了一個(gè)通知，要求全公司員工推動(dòng)房主降價(jià)5%以上，完成的話還有貝殼幣獎(jiǎng)勵(lì)。

你沒聽錯(cuò)，就是鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)人壓價(jià)。

更有意思的是，貝殼副總裁還在發(fā)布會(huì)上公布了一個(gè)"敏感數(shù)據(jù)"：

全國(guó)二手房掛牌量650萬(wàn)套，漲幅60%。

這個(gè)時(shí)間點(diǎn)發(fā)布這種數(shù)據(jù)，用意何在？

大家都知道，從11月開始，各家機(jī)構(gòu)發(fā)布房地產(chǎn)數(shù)據(jù)都非常謹(jǐn)慎，很多敏感數(shù)據(jù)都不再發(fā)布了。

貝殼這一操作，確實(shí)讓人浮想聯(lián)翩。

貝殼現(xiàn)在的市場(chǎng)地位有多夸張？

全國(guó)中介市場(chǎng)占有率近30%，核心城市超50%，北京部分區(qū)域鏈家簽約量占比達(dá)71%。

這是什么概念？

就是十筆交易中有七筆是通過貝殼完成的。

憑借這種壟斷地位，貝殼的操作空間就很大了。

2018年在上海市場(chǎng)占有率突破20%后，便將二手房中介費(fèi)率從2%提升至3%，隨后鄭州、重慶等城市紛紛跟進(jìn)。

新房渠道費(fèi)更是水漲船高，北京部分項(xiàng)目渠道費(fèi)從1%以下飆升至5%-8%，天津甚至達(dá)到3-10個(gè)百分點(diǎn)。

這些成本最終都轉(zhuǎn)嫁給了交易雙方。

02

貝殼通過"獨(dú)家委托""二選一"策略壟斷優(yōu)質(zhì)房源，破壞信息流通。

你不簽獨(dú)家委托？

那對(duì)不起，你的房源就要被限流。

這種操作讓大量?jī)?yōu)質(zhì)房源集中在貝殼平臺(tái)，其他中介只能在信息獲取上處于劣勢(shì)，形成"要么加入貝殼，要么被淘汰"的行業(yè)困境。

左暉時(shí)代打造的"樓盤字典"收錄了2.4億套動(dòng)態(tài)房源，初衷是打破信息孤島，但現(xiàn)在卻成了排擠競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的工具。

貝殼體系內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人為了完成業(yè)績(jī)，往往采用激進(jìn)手段：

對(duì)賣家持續(xù)施壓壓低掛牌價(jià)，對(duì)買家則通過展示虛假調(diào)價(jià)記錄、隱瞞優(yōu)質(zhì)房源等方式制造恐慌。

更狠的是算法配合——

優(yōu)先推薦降價(jià)房源，形成"降價(jià)越狠曝光越多"的惡性循環(huán)。

這種"雙向壓價(jià)"直接拉低了區(qū)域房?jī)r(jià)的整體水平。

2025年一季度貝殼的財(cái)報(bào)很有意思：

總營(yíng)收大增42.4%至233億元，但經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)幾乎零增長(zhǎng)，只有13.93億元。

這說明什么？

說明貝殼的模式依賴市場(chǎng)份額擴(kuò)張而非效率提升，所有額外成本最終都轉(zhuǎn)嫁給了市場(chǎng)。

存量房業(yè)務(wù)凈收入69億元，同比增長(zhǎng)20%；新房業(yè)務(wù)凈收入81億元，同比增長(zhǎng)64.2%?？雌饋聿诲e(cuò)，但利潤(rùn)率卻在下滑。

03

房?jī)r(jià)調(diào)整的根本原因確實(shí)是人口、杠桿等基本面因素，但貝殼作為核心平臺(tái)，未承擔(dān)穩(wěn)市責(zé)任，反而成了房?jī)r(jià)下跌的"加速器"。

隨著官方房源平臺(tái)開放，貝殼的信息壟斷優(yōu)勢(shì)正在逐漸消失。

行業(yè)洗牌在即，中介平臺(tái)回歸服務(wù)本質(zhì)已成必然趨勢(shì)。

左暉時(shí)代的貝殼是讓人尊敬的企業(yè)，改變了中國(guó)中介乃至房地產(chǎn)行業(yè)的很多陋習(xí)。但現(xiàn)在看，屠龍少年終成惡龍。

當(dāng)一個(gè)平臺(tái)擁有了市場(chǎng)支配地位，卻沒有相應(yīng)的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，那它的行為就可能偏離"做難而正確的事"的初心。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是必然的，但作為行業(yè)龍頭，貝殼應(yīng)該思考的是如何在行業(yè)轉(zhuǎn)型期發(fā)揮正面作用，而不是通過壟斷地位加劇市場(chǎng)波動(dòng)。

畢竟，砸了行業(yè)的飯碗，最終也會(huì)餓到自己。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。