聊完江灣道，就來看看它最大的競品地鐵棲江元璟，看看地鐵首次操盤的純商住宅，會如何。

項目情況

地鐵棲江元璟：備案名（元璟TOD），地處：金山北，閩江大道與建新北路交叉處。

項目占地50畝，共規(guī)劃20棟住宅，其中10棟為8-9F洋房（125-149平），10棟為4F上下疊墅（161-178平），254套。

土拍情況

2024年11月22日，地鐵置業(yè)以底價6.64億拿下宗地2024-56號，樓面價16599元/㎡。

土地面積：50畝，容積率1.2，建筑限高：30米以下。

地塊住宅建筑單套建筑面積（含公攤）大于144平方米（含144平方米）的住宅可建設立體生態(tài)住宅，競得人需征得相鄰限高部門同意；市地鐵集團在該地塊位于建新北路與閩江大道交叉口一側的首層，按照12000元/平方米回購商業(yè)建筑面積1000平方米。

地塊劃片學校為金城小學（暫名），在規(guī)劃學校未建成前，業(yè)主子女可選擇到倉山淮安實驗小學或洪塘中心小學(淮安校區(qū)）過渡。

分析：去年底，地鐵置業(yè)入場拿下金山北的低密純商，這幅地塊也是一塊回歸肉。

2024年首次土拍上架過，當時樓面價1.5W，容積率2.6，最終取消。

容積率最終做出大調整，同時允許四代宅，樓面價略微上漲，最終依然是兜底。

對于地塊而言，最終也沒有采取四代宅的加持，采取了剛改洋房+改善疊拼的設計。

這幾年四代宅在福州市場，也是過山車，已經(jīng)有望樾，流花溪一期等，都沒有采取四代宅。

對于地塊而言，地塊面積不小，不過低容積率加持后，體量也不算太大，采取高低配的設計，也符合市場需求。

最明顯的參考就是三環(huán)邊建總1.4W拿下的建總雍璽灣，只不過雍璽灣的別墅采取了聯(lián)排，面積268平左右。

對于別墅而言，前幾年由于限制，都是疊拼還是上中下，實際接近復式洋房。

市場這么多年，別墅認可度：獨棟>聯(lián)排>>疊拼。

對比而言，項目采取疊拼，也意味著不會定位千萬的客源，單價無法與聯(lián)排獨棟等媲美，好處是面積170平左右，整個面積段下壓，轉為改善客源。

相比來說，建總的膽量更大，地鐵置業(yè)首次獨立操盤純商，走安全牌路線也很合理。

回到樓面價，如果按區(qū)位對比雍景灣，1.65W也溢價不多，只不過對比五四北望樾1.4的容積率，樓面價不到1W，項目的樓面價還是偏高。

綜上，地鐵置業(yè)首次進場就拿下一幅低密地塊，樓面價不低，加上金山北供應不少，對自身的操盤壓力還是不低。

戶型情況

125平：四房兩廳兩衛(wèi)，一梯兩戶，不過電梯采取雙開門設計，這應該是目前洋房相對受歡迎的電梯設計，不做極致的入戶設計，又不浪費空間保障一定的隱私。

四開間朝南，主流布局，餐廳雖然獨立但是面寬略小，主臥也沒有L轉角窗，贈送沒拉滿。

149平：四房兩廳三衛(wèi)，同樣的電梯設計，大面寬布局，主臥做了轉角窗，公區(qū)面寬加大，四房設計，北向房間略小，示意圖是對陽臺做了封包使用，沒有預留生活陽臺，如果切割出來生活陽臺，那左側臥室就無法再做個衛(wèi)生間。

戶型如果在餐廳北側設備平臺，再設計一個生活陽臺，可能更好兼顧這個問題，目前來看這個戶型，動靜區(qū)也被承重墻隔離好了，臥室空間占比略低了一些。

169平-上疊：獨立的產(chǎn)權車位，加上1樓小型的入戶庭院，在戶內面積上，4樓有南北的不計容露臺，不過由于不上人的屋面，無法做成室內使用，類似四代宅的贈送。

相比于以前的疊拼，項目的面寬尚可，不過這個上疊做四房的時候，樓下的兩房其中一房偏小。

整體來說，有贈送，但是贈送不夠實用。

178平-下疊：包圍式的花園，不過并非全贈送，部分是按陽臺半計容，這也是下疊最吸引人的地方。

2樓沒有過多贈送，設計三房，其中一個房間沒有衛(wèi)生間使用，大概率要分割主衛(wèi)，樓下做一房，整體來說舒適度還是不錯，無非是樓上有鄰居，差點私密性。

區(qū)位情況

項目位于金山北，距離地鐵5號線陣坂站200米，距離4、5號線交匯洪塘站550米，項目也宣稱TOD，三線加持，還有一個就是規(guī)劃的6號線西延到洪塘。

只不過對比日常的TOD項目，項目這個距離還是差一些，特別是最有意義的洪塘站500多米，步行有一定時間。

此外項目周邊，距離永輝800米，距離兩個醫(yī)院1公里，不過這兩個醫(yī)院加持性不高。

右邊是江濱公園，只不過定位洋房，加上沿江都是住宅，也沒江景。

項目地處閩江大道邊，隔壁是左海學校，個別樓棟有一定噪音，此外項目右側陣坂新村，南側紅坊、城市界面略差。

最后就是劃片，項目由于規(guī)劃學校未建，因禍得福，過渡淮安實驗、洪塘實驗，選擇淮安實驗，可以去四十中金山，雖然距離遠了一點，但是也比29中讓人有一點期望。

最后就是整個周邊生活氣息，雖然項目馬路對面都是住宅，但是整個區(qū)域的人流偏低，生活氣息一般，住宅一側又以產(chǎn)業(yè)園+棚戶區(qū)，整體而言周邊配套加持度不高。

價格情況

對于項目而言，價格大概率疊拼和洋房有一定價差，以洋房為例，大概率會開到2.5W以上。

如果以低密的住宅做參考，借鑒五四北望樾定價2.3W左右，項目不建議超過這個價。

目前最大的競爭對手，就是金山北的江灣道，項目125平起步，即便2.4W也要300W，江灣道118，136，比項目都低了7-13平左右，總價20W。

目前江灣道優(yōu)勢就是左海項目夠多，而且全部是燈塔，給人相對有品質的期待。

而元璟TOD，房企首個操盤的純商，品質是存疑，比如最近南二環(huán)的四大金剛的映南臺，就鬧出了一些爭議。

加上高低配設計，對于洋房項目實際的容積率是損失的，簡單點這個項目它們并不是樓面價1.65W。

至于疊拼部分，總價預計在600W上下，依舊是改善的區(qū)間，無非是選擇市區(qū)的大平層，還是選擇金山北的疊拼，感覺也就下疊部分，可能對于部分客源有一定吸引力。

整體來說，項目的洋房客源300-450W，疊拼600W上下，感覺價格上限偏高了一些，都是針對特定客源，偏好洋房，或者有花園的別墅。

樓盤總結

項目地處金山北，優(yōu)勢就是地鐵+低密，戶型設計主流，金山北唯一的低密洋房，剩余新盤都是高層或者小高層，此外疊拼也比以往的三疊做了改變，雖然還是非純粹的別墅，但是有一定優(yōu)化。

劣勢在于房企的首次單獨操盤的純商，周邊生活氣息偏差，人流偏低，界面偏差，整個預算空間偏高，與板塊的定位有一點偏差。

總的來說，項目有自身的特色，但是金山注定要混戰(zhàn)，建議洋房直接壓低價格走量，打破市場預期。

題外話

簡單聊聊金山北的定價，目前整個外圍新盤都在打破價格差，金山新盤還是相對堅硬，只不過銷量都一般。

簡單而言，金山北的區(qū)位談不上改善，這里又設計過多非剛需產(chǎn)品，宣傳點都是地鐵，實際就是5號線，這也是非常剛需的配套賣點。

所以這里價格到底要多少？

簡單回顧，前幾年金山供應的情況，江山云出，當初也是小高層+洋房+疊拼，最終價格跌得慘不忍睹。

所以買房的時候，還是多思考這個項目的定位，你自身的定位，切勿被市場節(jié)奏帶歪。